王小姐欲購購某開發(fā)商開發(fā)的期房項(xiàng)目，并與開發(fā)商簽署了商品房預(yù)售

契約。在合同中，雙方就面積結(jié)算作了如下規(guī)定：

1、房屋建筑面積為193平方米（房屋的確切建筑面積在房屋竣工后以政

府房地產(chǎn)管理部門測(cè)繪、丈量后的結(jié)果為準(zhǔn)）；

2、每平方米售價(jià)為人民幣4000元；

3、合同中列明的建筑面積（193平方米）為暫測(cè)面積，房價(jià)款以政府有

關(guān)部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)；

4、發(fā)展商保證房屋使用面積與建筑面積的比例不低于75％，即房屋的

使用面積不少于144.75平方米。

在經(jīng)過房屋土地管理部門的測(cè)繪機(jī)構(gòu)產(chǎn)地測(cè)繪之后，該房屋的實(shí)測(cè)建筑

面積為200.8平方米，實(shí)測(cè)使用面積為140.56平方米，實(shí)測(cè)使用面積與實(shí)測(cè)

建筑面積的比例為70％。

在實(shí)測(cè)結(jié)果出來之后，王小姐認(rèn)為：

1、實(shí)測(cè)房屋的使用面積與建筑面積的比例（70％）低于發(fā)展商保證的

標(biāo)準(zhǔn)75％；

2、實(shí)測(cè)的房屋的使用面積（140.56平方米）低于發(fā)展商保證的144.75

平方米。

基于以上理解，王小姐要求發(fā)展商：

1、以實(shí)測(cè)的使用面積140.56平方米為基準(zhǔn)，結(jié)合發(fā)展商保證的75％的

比例標(biāo)準(zhǔn)，推算出應(yīng)結(jié)算的建筑面積為187.4平方米；

2、發(fā)展商應(yīng)退還（合同中暫測(cè)建筑面積193平方米－應(yīng)結(jié)算的建筑面積

187.4平方米＝5.6平方米）的房價(jià)款人民幣22400元。

發(fā)展商不同意王小姐的要求。較后雙方達(dá)成協(xié)議：王小姐應(yīng)先與發(fā)展商

結(jié)算實(shí)測(cè)建筑面積多出合同暫測(cè)面積的房款計(jì)人民幣31200元，然后發(fā)展商

向王小姐退還實(shí)測(cè)使用面積小于合同面積計(jì)22346.7元，較終王小姐向發(fā)展商

交納人民幣885303元。

根據(jù)我國建設(shè)部頒布的有關(guān)規(guī)章規(guī)定，為保護(hù)消費(fèi)者的利益，商品房銷

售應(yīng)按使用面積進(jìn)行結(jié)算。但在現(xiàn)實(shí)中，發(fā)展商因?yàn)闅v史原因，成本核算、

促銷，以及采用建筑面積進(jìn)行結(jié)算更靈活等原因，幾乎所有的發(fā)展商在實(shí)際

操作中都以建筑面積為結(jié)算依據(jù)。本案也不例外。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一是結(jié)算面積到底是按實(shí)測(cè)的建筑面積計(jì)算，還是

按照以實(shí)測(cè)的使用面積結(jié)合發(fā)展商保證的比例標(biāo)準(zhǔn)倒推出來的建筑面積來進(jìn)

行結(jié)算；一是如何看待發(fā)展商的保證。

關(guān)于結(jié)算面積，盡管存在建設(shè)部以上的規(guī)章，如果發(fā)展商與購房者在合

同中約定以建筑面積來進(jìn)行結(jié)算，我們認(rèn)為仍然是有效的，因?yàn)橛嘘P(guān)法律和

行政法規(guī)并沒有對(duì)此作出要求。所以，本案中商品房的價(jià)款應(yīng)以實(shí)測(cè)建筑面

積為準(zhǔn)。

關(guān)于發(fā)展商的保證，我們認(rèn)為是發(fā)展商的一項(xiàng)合同義務(wù)。如果發(fā)展商違

反這一保證，就構(gòu)成違約，其后果是應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案合同中關(guān)于發(fā)展

商違反其保證應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定并不明確，這就容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。較后雙方達(dá)

成的協(xié)議也不失為一種解決辦法。

因此，我們建議購房者在購房時(shí)，應(yīng)明確是按建筑面積還是按使用面積

計(jì)算。如發(fā)展商對(duì)某些事項(xiàng)作出保證時(shí)，還應(yīng)就違反該等保證所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)

任進(jìn)行明確規(guī)定。

（北京嘉潤律師事務(wù)所房地產(chǎn)部）