置業者與開發商是房地產市場中的一對主要矛盾。由于目前房地產開

發、銷售及后期的管理當中存在許多不規范之處，致使糾紛頻頻發生，其結

果往往導致置業者要求退房，這個問題可以說是雙方利益沖突的焦點。那么

置業者在什么情況下有權退房呢？依據我國現行法律的有關規定和法律的一

般原則，置業者的退房權可以分為以下幾種情況：

一、置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房

合同無效，當事人所期望的行為結果不會得到法律上的支持和保護，應

恢復到簽訂合同之前的狀態（導致合同無效的過錯方應賠償他方的經濟損

失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任）。置業者與開發商訂立的房屋

銷售合同被法院或者仲裁機構確認為無效后，置業者則有權退房，開發商應

將購房款退還置業者。

在實際經濟生活中，導致房屋銷售合同無效的過錯方往往是開發商，表

現形式主要有以下兩種：

1、開發商的項目開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法

律文件，因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。

依據國家《土地管理法》、《城市房地產管理法》及相關行政法規、地

方法規的有關規定，開發商銷售房屋，必須已經履行了法律所規定的有關手

續，報請行政主管機關批準，取得建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可

證、土地使用證、開工證、商品房銷售許可證，房屋已經建成的，還應當持

有房屋所有權證書，尤其是開發商必須依法繳納全部土地使用權出讓金取得

土地使用權證書。否則，由于其違反法律的禁止性規定，侵犯國家及社會公

共利益，合同無效。

2、開發商采取欺詐手段，誘使置業者與其訂立房屋銷售合同，合同無效

開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期、裝修規格及質量標準等，

或者故意隱瞞真實情況（很多情況下是其所開發項目的非法性），可以認定

為欺詐行為，合同無效

開發商故意告知置業者虛假情況主要發生在商品房預售行為中，其目的

是吸引置業者搶占市場，彌補資金不足。常見的是開發商利用宣傳材料或媒

體，對房屋的特定事項或其他相關情況（公共設施、自然環境、文化環境等）

進行不實或夸大的宣傳，如果這些商業吹噓具有清楚、明白的質量標準或實

質內容，如“小區內商場、學校、醫院等公共設施齊全”、“三分之一公共

綠地面積”、“意大利進口材料高端裝修”等，而實際情況并非如此即構成

欺詐，如無實質內容，如“理想居所”、“置業頭選旺地”、“巨

大”等則不構成欺詐。

二、置業者與開發商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要

求退房

從房地產購銷雙方的經濟地位來看，置業者明顯處于弱者的境況。開發

商往往利用其優勢和置業者的毫無經驗，與置業者簽訂雙方權利、義務明顯

不公平的合同。例如，某開發商與置業者訂立的房屋預售合同規定，置業者

應按規定的日期分期付款，逾期未付，經開發商書面催告10日后，仍未付款

即視為違約，所有已繳樓價款不予退還，開發商有權終止合同，并可將房屋

另售他人；而對開發商的逾期交房卻規定了種種詳而不漏的免責事由。從這

些條款中可以看出合同雙方的權利、義務明顯不對等，顯失公平。對于此種

合同，置業者可以在訂立合同之日起一年內，請求法院予以撤消，法院判令

予以撤消的，雙方應恢復到訂立合同之前的狀態，即置業者有權退房，開發

商應返還置業者所繳付的樓盤和定金及其利息。

三、開發商根本違約，置業者有權解除合同，并追究開發商的責任

依據合同法的一般理論，開發商根本違約，置業者有權解除合同，予以

退房并追究開發商的違約責任，主要有以下三種情況：

1、逾期交房超過一定期限

合同中一般都有規定，開發商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定

期限，仍未交付的，置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及

利息，雙倍返還定金，賠償損失。當然置業者也可以不解除合同，只追究開

發商的違約責任，對此置業者有選擇權。如果開發商逾期交房沒有超過合同

規定的期限，置業者則不能解除合同，予以退房，只能請求開發商承擔逾期

交房的違約責任。

2、房屋質量不符合合同約定的標準，不能修復或者經修復仍不能得到約

定的質量標準，置業者有權退房

房屋質量不符合合同約定的標準，主要表現是室內裝修不符和約定的材

質、規格、布局、結構等，若經修復能夠符合約定的，置業者不能退房；如

不能修復，或者經修復仍不能符合規定，則置業者有權解除合同，予以退房，

并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，并要求開發商賠償其他損失。

有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，那么，對此事項的認定原則

是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發

商即構成根本違約，置業者有權退房，并追究開發商的違約責任。

3、由于開發商的過錯，置業者不能依約取得房屋所有權證書

開發商的此種根本違約在房屋預售合同履行過程中表現得較為明顯。但

無論是預售還是現房交易，若由于開發商方面的原因，使置業者不能依法取

得房屋所有權證書，則開發商構成根本違約，置業者有權解除合同，并要求

開發商承擔違約責任。

（煒衡律師所 引自《北京房地產》）