對于不同的購房者來說，各有各的選房標準，但在挑好樓盤之后，所要

履行的購購程序卻是相同的。要動起真格的，哪一位購房者又敢有半點含糊

呢？

對于消費者來說，商品房大概可以說是交易過程耗時較長的商品。因為

商品房交易標的額巨大，交易時手續又特別繁瑣，所以交易程序必定要嚴

格，才可把產生問題的機率降至較低。

購房這條流水線，一般有6個環節，簽訂認購書、簽購房合同、辦理預購

登記、辦理入住、簽訂管理公約、辦房產證。

★簽訂認購書

在商品房開始銷售后，開發商或代理商一般會設立售樓處。購房者的第

一步便是去簽認購書，并交一定額度的押金，押金一般在5000到10000元左

右。發展商這時應把有關的宣傳資料和相關文件交給購房者，并講清項目進

展情況。

在這個環節可能產生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高了，或

是購購者隨著對該項目了解的加深覺得不太合適，客戶想拿回定金，但由于

有認購書的約定，定金可能不一定能順利返還。這就需要在認購書中雙方協

議再明確一些，在什么情況下客戶有權要求中止協議，索回定金。

認購書的主要內容應包括：1、認購物業；2、房價（戶型、面積、單位

價格〈幣種〉、總價）；3、付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款；

4、認購條件：簽訂認購書應注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地

點、帳戶、簽約地點等。

在簽訂完認購書后，銷售方應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房

者明白下一個細節。購房人也只有明白其中的內容，才能順利簽約。內容包

括：1、簽約地點；2、購房者應帶證件；3、購房者若委托他人簽約，有關委

托書的說明；4、有關貸款憑證的說明；5、繳納有關的稅費說明。

★簽訂購房合同

簽訂購房合同，是所有環節中較重要的一環，購房者的權利義務盡在其

中。1997年是商品房比較活躍的一年，卻也是商品房糾紛較多的一年。從這

些糾紛中可以看出，有不少漏洞就是出在合同制定的不太完備。

有時發展商把各種承諾分散于各種宣傳品中，或由售樓小姐一口應承，

購房者對此往往是疏忽大意，輕易相信。如果將來發生問題，時過境遷，購

房者也無從證明當初的承諾，以致發生沖突。因此，你必須爭取把想說的、

疑惑的問題落實下來。

一般說來，銀行按揭的年限、熱水、煤氣開通的時間是經常被忽略的事

項。

簽訂合同較好能委托律師來辦理。律師可以負責起草補充協議，審看稅

費明細表、按揭須知，審查付款情況、制定簽約付款進程表等文件。

★辦理預售登記

在簽訂完購房合同后，應在30天內到市房屋管理局市場處辦理預售/預購

登記手續。辦理預售登記對保護房屋交易雙方權益十分重要，只有辦理完預

售、預購登記后協議才生效。

★辦理入住

在購房人入住前，發展商要統一審查其付款情況，律師協助審查，每期

付款的底單復印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在較后入住時供審核。

★簽訂管理公約

購房合同中有接受管理公司的管理條款，所以入住前，必須安排購方與

管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費用。

去年，有關物業管理的糾紛也有不少，主要問題一是收費不合理，二是

一些服務項目有名無實，物業管理公司與物業開發公司互相推諉，誰也不愿

承擔責任。有關物業管理的收費問題，目前還沒有明確的規定，因此需要購

房者與物業管理公司共同協商解決。

★發展商較后要為購房人（此時也可稱為業主）辦理房產過戶手續，較

終辦理產權證。這個過程可能等待的要漫長一些，因為開發商也不是在新房

剛剛建成之時，就可獲得房產證，也有一個到相關部門辦理手續的過程。

至此，商品房的交易才算完成，應當說這條“流水線”的專業化程度是

比較高的，但唯有像這樣按部就班，才可保證在這個特殊的商品發生問題

時，讓您有備無患。