案例：2007年12月，小周急于購房，但發現房價經過前一階段的瘋狂上漲，性價比高的房屋已經很難找到了。正在他犯難的時候，一次偶然的機會，小周在某個新動遷小區周圍的房產中介處看到一套價格相當優惠的二手房。經了解，這套房子還是新房，是張先生剛剛因動遷獲得的配套商品房，之所以賣得如此便宜，是因為這類房屋5年內不能辦理產權過戶。

　　小周猶豫了，但中介公司告訴小周，這不成問題，自己有辦法能幫助雙方辦理過戶，辦不了過戶分文不收。小周想，這個地段如此便宜的價格確實誘人，又有中介公司的保證，只要自己小心點，即使辦不了過戶，自己也不會有什么損失。

　　于是，在中介公司的撮合下，小周與上家張先生簽訂了一份《房地產權益轉讓產權過戶合同》，約定張先生以74萬元的價格將房屋項下的所有權利轉移給小周，雙方在中介公司的配合下至房地產交易辦理交易過戶手續，小周果然收到了房地產交易出具的申請權利人為自己的收件收據。于是小周徹底放心了，按約支付了張先生購房頭付款38萬元。按約定，當小周收到交易出具的以小周為所有權人的房地產證時，小周再把余款36萬元付清，張先生同時交付房屋。

　　幾天后，小周終于等到了交易的通知，但并非預想中的領取房產證的通知，而是不予核準其產權登記的通知。理由是：此房屋5年內限制交易，申請人遞交的據以過戶的動遷安置協議系偽造，故不予核準登記。此時小周方知，中介的所謂辦法，就是偽造動遷協議將小周也列為被動遷安置人，然后申請分戶將房屋轉到自己名下。既然交易不成，小周要求張先生退錢，張先生卻稱自己經濟困難無力退款。于是，小周訴訟法院要求張先生退還已付的38萬元房款及合同不能履行的違約金。

　　法院判決：法院審理后發現，這套房屋是張先生與其家人共同動遷所得，張先生出售該房屋僅有部分被拆遷人(妻子)授權同意出售，尚有部分被拆遷人(母親)未授權同意出售，事后也未予追認，因此張先生出售系爭房屋的行為屬無權處分行為，小周與張先生所簽的合同應屬于無效。合同無效，張先生自然應當將購房款38萬元返還小周。至于支付違約金的請求，由于合同無效，并且小周明知該房屋在按照正常程序無法在五年內辦理過戶手續的情況下仍然購賣限售房，且提供虛假動遷協議辦理過戶，致使合同不能履行，故違約金的訴訟請求不予支持。

　　理財提示：房價高漲的今天，不少人都希望能通過鉆法律的空子或者打法律的擦邊球的方式來獲得一套相對便宜的但是一些權利受到限制的房屋，結果反而給自己帶來很大的交易風險。

　　這類受限房屋主要有以下三類：一是有限制轉讓條件的市政配套商品房(即限售房)，二是權利處于司法查封狀態的房屋，三是尚存在法律紛爭以及產權人尚不明晰的房屋。這三類房屋中，尤其以購購限售房引發的糾紛特別突出。

　　所謂限售房，主要是動遷安置房，這類房屋由于具有一定的政府補貼性，根據2005年上海市政府出臺的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》規定，配套商品房在取得房地產權證后的5年內，不得轉讓。因此，除非通過非法手段，在限售期內購購限售房，房地產登記部門是不予辦理產權過戶的，購房人肯定無法辦出以自己為產權人的產權證——即使你已經實際搬入居住也不例外。正是這個原因，限售房的價格一般要比相同地區周邊房價低20%以上。價格是便宜了，但購購這類房屋的風險也很大：由于無法辦理產權過戶，加上近年來房價波動加劇，出賣人一房二賣或者較終不配合辦理過戶手續的可能性非常大。到那時，購房人很可能錢財兩空。

　　對于普通購房人來說，可以通過以下幾個方法來鑒別這類房屋或防范這類風險，一、出售人只有動遷協議或預購協議，尚未辦理產權證的房屋盡量不要購，即使要購，也讓出售人先將產權證辦出審核后再決定是否購購；二、有產權證的房屋，審核產權證上是否有“5年內限制交易”的條款；三、對報價明顯低于周邊房價的房屋以及新的動遷小區的房屋更要保持的警惕性，在確認能否購購之前盡量不要支付定金、意向金以及頭付款等。

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