關鍵：地段　交通　配套設施　房屋戶型

投資型置業常常因地產保值、增值功能性強等優勢受到購房人的青睞。而投資型物業的開發商也宣傳其物業的率并承諾未來租金會令業主收獲頗豐。但是，開發商預測的未來租金往往并不代表投資者每月的凈得收益。在房屋租賃稅費下調之前，房屋出租的相關稅費超過20％，減去稅費后，再考慮到空置期，減去物業管理費，房屋裝修、家具家電折舊費后，房屋出租的凈收益就未必那么理想了。業主無奈之下，自然想到提高租金補回損失，但這樣一來，空置期更是無限期延長。

■投資房產先相看一番 專業人士認為，2004年將是杭州投資型住宅集中放量的一年，小戶型樓盤更多地涌入市場，單身公寓及酒店式公寓也逐漸浮出水面。投資型住宅的快速上市，為投資客提供了的房產投資的大好環境。同時，奧運會的臨近為京城帶來更多生機和活力，外地、外籍人士將云集杭州。京城人氣的驟升將帶動房地產市場的蓬勃發展，房屋租賃市場的表現因流動人口數量的增大而更為突出，加之房屋租賃稅費下調的政策利好，使投資客對于投資型住宅的回報信心更強，這將使京城的房產投資熱潮再一次達到新的高度。房屋租賃稅費的下調，也間接為投資型置業帶來了更多生機。

■投資型樓盤四注意 投資型樓盤需注意以下四方面：

頭先是地段。同樣是地段，投資型住宅和自住型住宅對地段的選擇是不一樣的，購投資型住宅比較注重地段的商業氣氛，如周邊是否有寫字樓、商務區，是否有強大的租房需求市場支持。一個地區經濟的發展，對物業的需求非常大，正如杭州國貿商圈對京東物業的影響，IT業對中關村地區的物業帶動作用，都為該地區房地產業帶來巨大的需求潛力。

其次是交通。現代城市的發展，交通體系是經濟發展的命脈。公路、**、主干道通往機場、市區的距離，都是人們選擇物業時十分關注的。

再次是配套設施。周邊的商業配套設施、物業自身配套設施，是人們選擇物業時考慮的一個重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業的生命力，能堅定人們的潛在購購信心，是未來升值的不可或缺的重要條件。

較后是房屋戶型。作為投資購房，對于戶型的考慮必不可少。如果購房是為了日后出租，不宜購購戶型過大的房子，否則不利于以后變現。 ■算好率防止盲目投資 對于投資客而言，投資收益比較客觀的算法是按照時間段劃分出租年份，將收入和支出相除進行計算。收入就是出租所得的租金，支出包括頭付款、銀行按揭的月還款、裝修費用、物業費、供暖費、車位費、中介費等等。

還有一個成本也沒有加進去，就是將你的投資款存入銀行或者進行其他投資帶來的機會成本，如果將這些都算進去，率可能還會更低。所以有些樓盤宣稱自己的率達到50％以上的算法是一種片面的算法，將率算高是很簡單的，投資類業主在計算自己的房屋率的時候必須要將上述這些因素都考慮進去。

■投資如何預防風險 頭先，調查該地區住宅的總體規模。杭州的住宅品種較多，有高端外銷公寓、別墅、普通商品房以及經濟適用房等，投資人可以有較大的選擇范圍，但要考慮，如果一個區域的某一類居住物業被過度開發將會導致空置率的上升，影響未來的租金回報。其次，了解租賃消費水平。由于以租金收入為主，因此，未來租賃的目標群體將是投資人考慮的對象，他們租房支出的消費水平決定著租金價格的高低，關系到投資是否能盡快收回。再次，銀行的貸款利率水平。 一般來說，利率較低的時候，房地產的交易成本低，適合房地產投資；而利率較高時，成本與費用也高，導致物業不易出租或出售。較后，請教投資專家幫忙。個人投資者可以求助于市場上從事房地產投資咨詢顧問較久的 人士及專業公司，利用他們在市場上多年的經驗和豐富的專業知識，降低投資風險，得到預期的回報。

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