改革開放的歷史，也是土地權利制度建設發展的歷史，經過30年發展，具有中國特色的土地權利制度已初步建立，適應并帶動了整個經濟體制的改革，而且促進了社會穩定、和諧、全面發展。

包產到戶：拉開農村權利制度改革的序幕

1978年底，安徽省鳳陽縣小崗村實行包產到戶，拉開了農村土地承包經營和農村土地權利制度改革的序幕。農村土地承包經營直接促進了家庭聯產承包責任制的建立和完善。人民公社的廢除，實現了計劃經濟模式的突破，初步構筑了適應發展社會主義市場經濟要求的農村新經濟體制框架。同時，也促進了鄉鎮企業異軍突起，為農村產業結構、就業結構變革和小城鎮發展，開創了一條有中國特色的農村現代化道路。

《中共關于一九八四年農村工作的通知》明確“輪土地承包”期限一般應在15年以上。1993年中共、國務院《關于當前農業和農村經濟發展的若干政策措施》提出“輪土地承包”在原定的承包期到期之后，再延長30年不變。2002年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會十九次會議通過的《農村土地承包法》以法律的形式明確了廣大農民長期、穩定的土地承包經營權，保障了億萬農民的土地權利。2007年3月16日通過的《物權法》將土地承包經營權明確規定為一種物權，使之成為具有排他性的財產性權利。

以土地承包經營為主要特征的農村家庭經濟，將集體土地使用權賦予廣大農戶，實現了耕者有其田，極大地解放和發展了農村生產力，帶來農村經濟和社會發展的歷史性巨變。糧食和其他農產品大幅增長，由長期短缺到總量大體平衡、豐年有余，基本解決了全國人民的吃飯問題；農民生活水平顯著提高，全國農村總體上進入由溫飽向小康邁進的階段；農民的思想觀念發生著深刻變化，農村精神文明和民主法制建設取得明顯進步。農村改革的成就，直接為國民經濟健康穩定發展奠定了堅實的基礎。

用地有償：土地權利制度的根本性變革

1979年，我國出臺了《中外合資經營企業法》，1980年，國務院制定了《關于中外合營企業建設用地的暫行規定》，開始對外資企業或中外合資企業收繳場地使用費，使之取得場地使用權，拉開了城鎮國有土地有償使用制度和土地產權制度改革的序幕。1987年 12月1日，深圳市頭次公開拍賣了一宗面積為8588平方米、期限為50年的土地使用權，敲響了新中國歷史上土地拍賣的“槌”，突破了國有土地使用權不得轉讓的法律禁區，對土地權利制度改革具有劃時代意義，也推動了我國土地有償使用制度的變革。國有土地使用權從所有權中分離出來，逐漸由無償、無限期、無流動向有償、有限期、有流動轉變。1988年4月12日，七屆人大一次會議通過的《憲法》(修正案)規定：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，標志著我國的根本大法承認了土地使用權的商品屬性，是我國土地權利制度的根本性變革。

1990年5月19日，國務院出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以行政法規的形式確立了城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度。企業和個人可以通過劃撥、出讓方式取得劃撥國有土地使用權、出讓國有土地使用權。國有土地使用權可以依法進行抵押，促使土地抵押權等土地權利的確立。1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》規定國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度，以法律的形式確定了出讓土地使用權、租賃土地使用權、土地抵押權等土地權利。1998年修訂的《土地管理法》進一步明確國家依法實行國有土地有償使用制度，土地使用權有償使用包括出讓、租賃、作價出資(入股)等方式，土地權利類型日益多樣化。2007年3月16日通過的《物權法》以基本民事法律的形式確定了以土地所有權為核心的土地用益物權和土地擔保物權權利體系。

土地的商品化直接推動了我國城鎮住房制度改革，改變了過去的福利分房制度，實現了住房商品化，改善了廣大城鎮居民的居住條件。土地的資產化，使土地成為企業一項獨立的財產權利，企業不僅可以通過轉讓土地使用權取得收益，而且可以通過將土地作價出資或者入股進行上市融資，可以將土地使用權抵押進行直接融資等，推動了國有企業的改革，使企業健康快速發展。

土地可抵押促進了我國金融制度的改革創新。土地使用權成為銀行發放貸款較主要也是較重要的擔保物，結束了銀行以前發放貸款沒有擔保物或由無財產可作擔保的局面，銀行的不良資產因此大量減少，金融風險大大降低，促進了銀行體制機制的改革。

土地權利制度的建立和逐步完善，極大地推動了各地“招商引資”事業的發展，全國吸引外資金額連年排在世界前列，“三資企業”已經成為中國經濟的“領頭羊”。同時土地權利制度的建立和逐步完善，使城市土地由“資源”變成“資產”和“資本”，極大地顯化了土地的價值，也直接為國家創造了大量稅收。2007年全國城鎮土地使用稅收入為385．6億元，契稅為 1208．7億元，耕地占用稅為184．9億元，土地增值稅為402．8億元。除此之外，全國2007年的土地出讓收入達到了11947億元。

土地權利制度的建立和完善，還促進了城市化和工業化的過程。通過舊城區的改造，充分挖掘土地的價值，提高土地區位價格，增加政府土地出讓收入，積極促進了城市基礎設施建設。通過依法征收農用地使之變為國有建設用地，不斷擴大城市規模，同時也為工業化發展提供了更多空間。另外土地在經濟結構調整等方面也都發揮了積極作用。

權利體系：社會和諧發展的有力保障

經過30年發展，中國的土地權利類型日益豐富，有中國特色的土地權利體系基本形成。目前，我國存在近30種土地權利：土地承包經營權、宅基地使用權、自留地自留山使用權、集體土地所有權、城鎮住房用地使用權、國有出讓土地使用權、國有劃撥土地使用權、國有租賃土地使用權、國有荒地使用權、集體荒地使用權、國有草地使用權、集體草地使用權、國有林地使用權、集體林地使用權、國有灘涂使用權、集體灘涂使用權、國有水面養殖權、國有農場職工土地承包經營權(與農民土地承包經營權的內容不同)、國有農場職工住房用地使用權 (與城鎮居民的住房用地使用權的內容不同)、國有農林牧漁場所擁有的國有農地使用權、國有農林牧漁場所擁有的建設用地使用權、地上建設用地使用權、地下建設用地使用權、解放初期城鎮私房用地使用權 (在解放初期人民政府給這些用地發放了土地房產所有權證書，1982年《憲法》規定城市土地國有后，這些私房業主就自然擁有國有土地使用權)、城中村的農戶所享有的國有土地使用權(《憲法》規定城市土地國有，城中村土地也就自動轉為國有，原農民宅基地使用權自動轉為國有土地使用權)、由承租房屋或直接承租土地所產生的土地承租權、地役權(如通行、采光、滴水、取水、排水、埋設管線等權利)、耕作權(指農民在征而未用、鐵路公路留用地和河灘地上臨時種植農作物的權利)，另外還有改革開發初期出現的外資或者中外合資企業取得的場地使用權等。

土地權利制度的合理與否直接關系到社會是否和諧，土地權利制度是解決就業問題的較后保障。古今中外的歷史發展實踐證明，土地權利制度合理，耕者有其田，居者有其屋，人民就安居樂業，社會就和諧；反之，人民不能安居樂業，社會也不可能和諧。盡管改革開放以來，鄉鎮企業關關停停，數以千萬計的打工者遇到經濟波動時也大量失業，但未發生過社會動蕩。原因在于，農民在家鄉所使用的土地是他們就業的較后保障；國家在城市實行安居工程和經濟適用房計劃，解決中低收入家庭住房問題，實現了居者有其屋。

美國《國際先驅論壇報》在2006年2月1日刊載了一篇文章，題目是《經濟在迅速增長，就業機會卻在減少》。文中特別提到，無就業的經濟增長趨勢在中國尤為突出。據亞洲開發銀行估計，20世紀80年代，中國每增加1％的就業崗位需要經濟增長3％，到了90年代，達到同樣效果，經濟則需要增長7．8％。未來20年，中國人口的完全數還要大量增加，大量新增勞動力會相應進入市場，大批農村剩余勞動力也會陸續轉入城市，而經濟增長很難吸納如此眾多的勞動力，再考慮到資源環境的約束，更是難上加難。因此，保證廣大農民群眾的土地承包經營權，盡量將農村人口留在農村顯得格外重要。

土地登記：有效保護產權人的合法權益

1982年5月，農業部設立土地管理局，開始開展土地調查、土地登記、土地統計工作試點工作。1986年6月25日通過的《土地管理法》對土地登記作出明確規定。1986年8月1日，國家土地管理局成立后，專門設立地籍管理司，統一管理城鄉地籍工作。土地登記成為地籍管理的內容，而且長期被認為是“地籍管理的核心”。 1989年11月18日，原國家土地管理局制定頒布了《土地登記規則》。1995年12月 28日，原國家土地管理局根據市場經濟建立的需要，對《土地登記規則》進行了修改完善。1998年《土地管理法實施條例》明確規定國家依法實行土地登記發證制度。 2002年11月22日，國土資源部制定下發了《土地登記資料公開查詢辦法》，各地陸續開展了土地登記信息查詢服務。2002年12月 18日，人事部、國土資源部印發了《土地登記代理人職業資格暫行規定》和《土地登記代理人職業資格考試實施辦法》，在土地登記代理行業建立土地登記代理人職業資格制度，提高了登記工作效率和登記社會化服務水平，受到土地權利人特別是用地企業的歡迎。 2007年11月28日，國土資源部根據《物權法》中有關不動產登記的規定，在對《土地登記規則》進行補充、修改和完善的基礎上，出臺了《土地登記辦法》，使土地登記制度不斷得到健全和完善。

30年來，我國土地登記工作取得了明顯進展。土地主管部門在長期的登記工作過程中，建立了完整的規章、制度和技術規程，健全了各級登記機構，培養了一大批訓練有素的測繪、登記人才，積累了豐富的登記經驗和登記資料，土地登記效率不斷提高，覆蓋面不斷擴大。到

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