頭次提出改造獎勵費和搬遷時限獎勵費,并增加原址回遷的補償安置方式

2007年6月1日,廣州荔灣區(qū)恩洲大巷,一女戶主在自家外墻上掛出橫幅對抗拆遷。補償標準過低是引起拆遷糾紛的主要原因。本報記者范舟波攝

今后廣州市危舊房改造被拆遷戶拿到的補償款將達到可購購同區(qū)域一手商品住宅的水平。昨日，廣州市國土房管局發(fā)布《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）》（以下簡稱《意見》）公開征求社會各界意見。其中頭次提出改造獎勵費和搬遷時限獎勵費，并增加了"原址回遷"的補償安置方式，以利于老城區(qū)市民在原居住區(qū)便利生活。

《意見》將住宅拆遷補償安置方式確定為三種：貨幣補償、異地永遷、原址回遷。前兩種方式由被拆遷人自由選擇，第三種只適用于經政府批準規(guī)劃建設住宅的危舊房改造項目。新補償標準只適用于正式公布生效后的拆遷項目。

有關人士認為，這份更具人性化和靈活性的補償辦法將加快廣州舊城改造的進程。

廣州市國土房管局表示，該局日前舉行的實踐科學發(fā)展觀動員大會上提出，要深入問計基層、深度關注民生、深探機制制度，突出解決一批群眾關心的諸如拆遷補償、歷史房地產辦證等熱點、難點問題。

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困難家庭如何保障？設補償下限

考慮到廣州危舊房改造范圍內被拆遷人的居住條件普遍較差、居住面積較小，為進一步加強對困難家庭的保障，《意見》按照三種不同的補償安置方式設定不同條件，實行住宅房屋拆遷補償面積的較低標準制度。

《意見》規(guī)定，被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合以下情形，按40平方米予以補償：1.被拆遷人選擇貨幣補償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶先進產權住宅的；2.被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合廣州市城市低收入住房困難家庭保障條件的；3.被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶先進產權的自住住宅的。

"住改商"如何補償？扣地價后可按經營性用房算

昨日發(fā)布的《意見》頭次明確了"住改商"房屋的補償辦法，規(guī)定在扣減一定土地出讓金的情況下，可以按照經營性用房市場估價進行貨幣補償。

對擁有合法產權的"住改商"住宅房屋，《意見》規(guī)定在符合規(guī)劃條件下，被拆遷人可選擇安置方式。選擇"原址回遷"、"異地永遷"的，按住宅用途補償安置；選擇"貨幣補償"的，以1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》為劃分界限，按經營性用房房地產市場評估價的一定比例扣減改變用途應補交的土地出讓金給予補償。

今后對產權手續(xù)未齊備的房屋也會給予適當補償。符合相關規(guī)定但尚未領取房地產權證的房屋，視同已領取房地產權證，按實際測繪面積確定補償安置面積。

對于被拆遷人在1997年4月1日前為解決基本生活需要而自建的房屋，也予適當補償，但不超過其房地產市場評估價的70%.

■市民聲音

原地回遷仍是頭選

"還是回遷較實際。"家住越秀南路廣濟東街的張子然老伯，是東濠涌改造工程中的被拆遷戶之一，他昨日通讀《意見》后表示，盡管新政策大大提高了補償的金額，他仍然希望可以原地回遷。

張伯的平房占地10平方米左右，按附近樓價他得到的補償不到10萬元，這個價格在越秀南一帶連個二手樓都很難購到。考慮到小孩就近讀書，如果選擇異地永遷的話，每日小孩會很不方便。記者昨日采訪的多位市民都表示，原地回遷仍是他們的頭選。

搬遷時限獎勵制度也引起了市民的關注。東濠沖沿線的周先生表示擔心，他說，拆遷項目的執(zhí)行往往由政府和開發(fā)商共同操作，層層下包。而本次《辦法》中又建議具體標準由各區(qū)政府自行制定，這樣就有可能出現貓膩。希望市政府對具體標準有一個清晰透明的公示。

■三種補償方式

「貨幣補償」

完全購得起所在行政區(qū)域一手房

以房地產市場評估價格確定的貨幣補償是城市拆遷補償安置的一種主要方式，但廣州舊城區(qū)內的危舊房年代久遠、破損嚴重，其房地產市場評估價格往往不高，這就造成房屋產權人在領取了貨幣補償后可能難以購到合適的房屋。

為保證被拆遷人通過貨幣補償能購到適當的住房，《意見》頭次提出"改造獎勵費"，規(guī)定住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費總額，應向同一行政區(qū)域新建商品住房交易均價看齊，但不能超過一手均價。一手住房均價根據危舊房改造決定發(fā)布時的前3個月市場交易均價計算。

廣州市國土房管局副局長劉仲國昨日說，根據測算，被拆遷人在獲得改造獎勵費等款項后，完全購得起被拆遷房屋所在行政區(qū)域內的一手住房，補償款基本貼近市民對商品住房價格的心理感受。

非住宅房屋《意見》規(guī)定只實行貨幣補償安置方式。廣州市國土房管局指出，這主要考慮非住宅房屋的市場價值（特別是商業(yè)用途的房屋）受經營狀況等因素的影響，差異性很大，推行"異地永遷"難度較大，且實際操作中難以滿足被拆遷人的心理需求。

「異地永遷」

外遷越遠補償面積越大

為配合城市舊城改造規(guī)劃的設施，抽疏舊城區(qū)人口密度，妥善解決被拆遷人遷居問題，《意見》綜合考慮房地產區(qū)位級差價值規(guī)律，確定了異地永遷應當補償安置的住房建筑面積的具體計算公式：應當補償面積=（被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格）×被拆遷房屋合法產權建筑面積。按照此公式計算，被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷越遠，獲得補償安置面積也就越大。

由于異地永遷的安置住房的戶型有一定的標準限制，實際安置住房面積可能會出現略大于或小于應當補償安置面積的情況，即產生結算補差問題。《意見》在這方面頭次規(guī)定按異地永遷安置房所在地一手住房交易價格來補差。廣州市國土房管局指出，按一手住房交易價格來補差，可以保證當實際安置面積小于應當補償面積時，被拆遷人獲得實際補償與應當補償一致。

「原址回遷」

政府出錢填補新舊房差價

廣州市國土房管局指出，《意見》充分考慮了廣大居民對舊城區(qū)居住環(huán)境的眷念，對傳統(tǒng)居住地的感情，參照解放中路危舊房改造項目的經驗，采取政府主導、居民參與的改造模式，在城市規(guī)劃允許的情況下增加了"原址回遷"這種補償安置方式。

《意見》規(guī)定原址回遷安置住房的面積不得低于被拆遷住房面積，新舊房之間結算市場差價，即"拆一還一、新舊補差"。值得注意的是，《意見》對"原址回遷"也規(guī)定可實行改造獎勵，這主要是考慮到對于老城區(qū)的危舊房而言，新舊房之間的市場差價較大，一般在3000元/平方米以上。為體現與貨幣補償和異地永遷安置的區(qū)別，《意見》對實行原址回遷安置的，規(guī)定改造獎勵的標準控制在實行貨幣補償的獎勵標準50%以內。

《意見》還對按時搬遷的被拆遷人給予獎勵，規(guī)定搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產市場評估價的15%以內確定，具體給付標準授權由各區(qū)根據實際情況設定。由于搬遷獎勵費實行分階段遞減的制度，所以被拆遷戶搬得越早獎勵越多。

市民可通過廣州市國土房管局網站（http://www.laho.gov.cn/）頭頁查看《意見》全文，并在10月23日前，將書面意見反饋至廣州市城市房屋拆遷管理辦公室：電子郵件（sunl@laho.gov.cn）或郵寄（廣州市越秀北路89號廣州市城市房屋拆遷管理辦公室，郵編：510030）或傳真（83874700）。（記者 王衛(wèi)國 吳廣宇）

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