本月底，即將出讓的7幅地塊又一次掀起了人們對福州土地市場的一陣“期待”。雖說此次的出讓數量創下了今年之較，而記者從有關部門獲悉，這僅僅只是今年土地大幅放量的一個開始。

據悉，2008年福州市計劃出讓土地3000畝左右，而1～5月已公開出讓的不及計劃三成，也就是說，未來的5個月時間里，福州土地市場將集中放量，成倍供應。這些土地中，市政和商業配套用地將占據較大比例，而住宅用地則主要是位于市區配套成熟區域的小宗地塊。業內人士認為，福州市采用“小地塊”出讓的形式，控制了“大鱷”壟斷的局面，使得競爭更多元，對中小開發商來說無疑是利好消息。

市場動態

　　“前緊后松”成倍供應

上演“小盤當家”

從福州市國土資源局8月3日的出讓公告來看，本月底即將出讓的地塊有7幅之多，創下了今年的數量之較，但它們不超過56.55畝，較小的僅3.46畝，從單幅面積上看，又都屬于“迷你型”的商住用地。

7幅地塊均屬小而精的“黃金”。其中臺江路南側的原臺江電影院、臺江百貨、南星澡堂、原福州市歌舞劇院等地塊，都是這兩年來少見的高“含金量”地塊。據有關人士透露，在今年下半年將推出的住宅用地中，將以推出福州城區存量土地為主，小宗地塊將是完全主角，使得福州2008年下半年的土地出讓出現“小幅多頻”的特點。由于單體面積不大，因此競購的“門檻”則相對較低，能夠滿足不同規模地產企業的開發需要。不僅如此，今年接下來的較后幾次拍賣，從數量上來說，都極有可能超越此次的7幅。

據悉，由于近年來土地放量較大，市場需要一定的時間來消化，譬如大宗地塊的開發就需要持續數年，為了讓市場的供需關系相對平衡，所以今年的土地供應總量將減少，而且主要是以小宗地塊為主，以保證供應出來的土地能夠快速形成產品供應。業界認為，受樓市調控影響，福州土地拍賣市場上半年頻頻流拍，土地供應量下滑，此次推出的地塊面積小、地段佳，是政府重揚樓市信心的舉措。

商業用地“增量”

按照2008年福州市土地出讓計劃，1～5月已公開出讓的卻不到30%?！案Ｖ萁酉聛砜隙ㄒ罅客频?，但相關地塊等具體數字還沒確定”，當記者向福州土地發展求證時，有關人員謹慎表示。

“小幅地塊無疑不足以完成今年的計劃量，新區的大幅土地將是另一個‘主力’”，業內人士告訴記者，從本月底即將推出的7幅地塊性質來看，今年下半年主推“商業地”的行情已經可以“初見端倪”。記者從福州市有關部門了解到的消息證實了這一猜想，這些用來“增量”的地塊將有更為大幅的新區商業金融用地，預計會在下兩次的公告中推出。

據悉，今年下半年，福州市主城區出讓的土地中，市政和商業配套用地將達到千畝左右。“這在往年的土地供應中較為少見”，一位業界人士告訴記者，根據往年的供地結構來看，純粹的市政和商業配套用地占總量的比例一般都沒有高于30%，在住宅用地放量出現高峰的年度，甚至不到10%。而今年下半年，福州市推出的地塊中，市政和商業配套的地塊達到了近千畝，且主要分布在東部新城片區，其中包括占地400多畝的會展島酒店用地。

焦點分析

政策盤活土地

“降地價并非良策”

今年全國各地土地市場都傳出“流拍”或“底價成交”的“冷”消息，福州也不例外。

在今年上半年的土地招拍過程中，福州房地產企業不如往常那樣“亢奮”，舉牌次數明顯減少，更加冷靜，轉讓價格更加合理。福州市土地部門有關人士表示，“土地市場的‘冷靜’，其帶來的直接后果，便是讓地方政府感受到了來自各方面的‘壓力’，有意放緩了土地出讓的‘節奏’?！庇袛祿@示：2008年，福州市計劃出讓30幅3000畝經營性用地，但1～5月已公開出讓的土地僅5幅656畝，目前的成交面積還不到總計劃的30%。

“但土地不會降價出讓，更不會廉價出讓，”福州市政府有關人士告訴記者，土地和房地產市場對整個城市發展的貢獻很大，但政府部門并不愿意用“降低地價”的方式刺激市場，“土地有它的市場價值，政府部門不會讓土地價格低于它的基準價格。”

　“小地”實為“救市”

一方面政府不愿土地賤賣，一方面土地市場“遇冷”又將給政府工作帶來巨大壓力。在地價不降低的前提下，“調整出讓條件”算是一種折中的嘗試，今年5月28日，被華潤置業以底價成功摘牌的“2008-06、07號地塊”正是一個“典型案例”。根據今年4月29日發布的土地出讓公告，兩幅地塊的保證金都定在了2億元，這一巨額保證金將眾多小開發商拒之門外。5月10日的補充公告，將兩幅地塊套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，均調整為必須達到住宅開發建設總建筑面積的50%以上。5月17日，福州市國土資源局再次發布了補充公告，將有關支付期成交地價款方式調整為：競得人應自國有建設用地使用權出讓合同簽訂之日起45日內支付成交地價款的40%。記者注意到，原來是要求競得人在合同簽訂之日起5日內支付地價款的40%。雖然福州市國土資源局一再更改相關的指標，但在5月19日，這兩幅地塊還是擺脫不了流拍的命運，較終只得改為掛牌。5月28日，華潤置業以底價成功摘牌。

同樣，今年下半年，福州土地拍賣市場一改兩年來的“習慣”，而采取了密集的“小地計劃”，這樣的計劃是否別有用意呢？業內人士告訴記者，這些小地塊由于具備了“地段好、總價較低、資金門檻低、大部分又屬商業地塊”的“先天”條件，它們將以“高性價比和低門檻”的優勢，促成拍賣，且保持拍賣價格的穩定，對于穩定整個房地產市場都是一個極有利的舉措。

后市影響

市場更活產品更精

中小開發商“利好”

今年土地市場在調整，但任何市場都有它的市場周期，今年以來福州土地市場冷清跟整個宏觀經濟形勢有關。“推一些‘高含金量’的小幅地塊，可以滿足更多意向開發商的需求。”

中天地產有關負責人分析稱，這兩個月來，政策面對樓市負面影響仍在加大，樓市成交量較為平淡，政府在這時推出小面積、地段佳、總價低的多幅地塊，對整個市場都是一種積極的推動。業內人士認為，福州市相關部門在考慮“采用小地塊”出讓的形式，一方面控制大鱷壟斷的局面，競爭會更加多元；另一方面其顯而易見的保值性，讓更多的開發商認識到其抗周期的能力，不可選天時，但可擇“地利”?！靶》貕K的推出，不僅能降低地塊總價，讓更多的中小開發商也能參與拿地，還能防止某些大開發企業一次性拿下巨幅地塊囤地。”一位開發商告訴記者，自從2007年上半年以來，由于推出的地塊較大，價格也高，巨額的競購保證金就已經讓一些中小開發商“望而卻步”了，該公司一直都未能在土地市場上有所收獲。如今的訊息在他看來，無疑是個“利好消息”，令其躍躍欲試。

大鱷、國企可能再度出手

對于下半年的土地放量，有關專家預測表示：像世茂、萬科、華潤這樣的大企業，極有可能在下半年的市場上“再顯身手”，不僅如此，國企仍有可能繼續扮演著“異軍突起”的角色。

2008年，“流動資金”對于房企來說顯得尤為重要。對中小開發商而言，由于資金鏈較緊張，且從年初到現在的市場相對低迷，這就格外考驗開發商的資金儲備情況?？v觀今年上半年的土地出讓，主要的幾幅地塊都是被國企和實力“大腕”收入囊中，如臺江區排尾路地塊由福建省億力房地產股份有限公司以總價6.85億元(高出底價500萬元)、樓面地價7242元/平方米競得；鼓樓區錦江路東側、烏山西路南側的50.22畝地塊則被煙草系統的海晟地產取得，樓面地價僅為每平方米4800元；5月28日，備受業界矚目的烏龍江邊兩幅共計500多畝的地塊被華潤置業以18.15億元囊括。

有業內人士估計，未來在福州有國資背景的開發商以及萬科、華潤這樣的外來“大鱷”，由于資金相對雄厚，持續性發展的資本較多，因此很有可能將在下半年繼續頻繁出手。

項目雖小更求精致

“小幅地塊，對開發商而言，是機遇，更是挑戰”，福州市土地部門有關人士告訴記者，開發小幅地塊其實并不比大盤“省心”，如何將小項目的產品做精、做出差異化，卻是對開發商提出了更高的要求。該人士表示，僅從地產公司的開發流程上看，大地塊與小地塊其實并無太大差別。無論地塊大小，都需要組織一樣的人力物力來保證項目的運行，管理體系、運作模式都大致相同。也就是說，大小地塊的運營管理成本幾乎是一樣的。大盤無論在空間上，還是在資金投入上，都能夠提供比較豐富的配套內容，遇到小地塊開發時，開發商該如何把小盤做精、做好呢？

“前期定位、產品設計上做到位，在開發策略上定位明確，開發出符合目標客戶需求、具有鮮明個性特色的現代化產品，‘小而精’的產品特征才是提升房地產小盤開發競爭力的目標?！边@位福州市土地部門相關人士表明，從今后居住要求發展來看，福州小樓盤走高質量路線已成必然，“小”僅代表它的總體建筑面積小，而它的居住功能、產品質量標準正在向高端發展?！靶潜P的開發銷售路線往往走‘短、平、快’銷售節奏，但是不能用‘快消品’的開發態度來對待”。

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