樓面地價明升暗降,較高降幅達七成

今年上半年廣州土地供應量三年來較少。記者昨日獲悉,保利地產代理市場部《2008年上半年廣州土地一級市場分析》日前出爐,其中指出,今年上半年樓面地價實際上呈下降趨勢,個別區域降幅較高達七成。

上半年土地出讓宗數不及去年一半

報告指出,出讓宗數、總用地面積、規劃總建筑面積同比均有所下滑,出讓金額則逆勢增長。數據顯示,2008年上半年廣州十區土地一級市場(不含工業)共成功出讓土地8宗,不及去年同期的一半,是近三年來上半年土地供應量較少的。總用地面積為50.56萬平方米,同比減少20.7%；規劃總建筑面積為101.62萬平方米,同比減少25.9%；出讓金額為55.40億元,同比反而增加33.8%。

報告分析說,自廣州樓市步入調整期以來,出于資金緊張、市場預期謹慎、二手土地市場"物美價廉"等多種原因,發展商對一級土地市場的熱情大幅衰減。為此,廣州市地方政府不得不調整思路,壓縮了上半年土地一級市場的供應。

從公開出讓地塊的宗數來看,除蘿崗有2宗外,其余各區域的分布比較平均,均為1宗。海珠、黃埔和番禺上半年尚未有土地出讓。從公開出讓地塊的用地面積來看,南沙、天河、白云分列前三位分別為15.84萬平方米、10.98萬平方米、10.34萬平方米。

上半年供地僅完成約15%

資料顯示,上半年除恒大地產天河員村地塊、越秀城建金沙洲地塊外,其他成功出讓的6宗地塊全部以掛牌底價成交,占總出讓宗數的75%,屬多年來罕見的現象。

從用地性質來看,商住用地占據主導地位。2008年上半年廣州市共出讓商住用地5宗,總用地面積37.86萬平方米,占全市總的比例為74.9%；規劃總建筑面積為73.52萬平方米,占總的比例為72.4%；出讓金額為52.80億元,占95.3%。商務辦公用地3宗,總用地面積12.70萬平方米,占全市總的比例為25.1%。

根據今年2月初公布的《廣州市轄區2008年住房建設計劃》,2006年廣州市(不含增城、從化)商品住房用地計劃供應2.5-4平方公里,規劃建筑面積750萬-1000萬平方米。對比這一計劃,上半年供地只完成接近15%。

樓面地價明升暗降

據保利地產代理市場部統計,2008年上半年全市土地一級市場的平均樓面地價是5452元/平方米,同比大幅增加了80.7%。與2007年全年相比,上漲的幅度也高達30.5%。這是土地一級市場平均樓面地價自2005年以來的持續第4年上漲,且漲幅列各年之頭。

分析報告特別指出,今年上半年樓面地價的再次躍升,并未反映土地市場的真實走勢,主因是員村"地王"所占權重過大(出讓金額41億元)、樓面地價過高(13053元/平方米)。

分析報告指出,從同區域地段、同類型地塊的樓面地價走勢來看,2008年上半年的樓面地價實際上呈下降趨勢。今年上半年與2007年全年相比,白云金沙洲板塊的商住用地、蘿崗區的商業金融業用地,以及南沙區的二類商住用地分別下跌了33.2%、74.6%和21.4%。

報告稱,這表明,樓市的低迷及其預期的謹慎,確實給廣州土地市場帶來實質影響,"量價齊跌"是主要運行特征。(記者　鄭佳欣)

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