接近26億元的總成交價讓人印象深刻，在此之前，北京多幅明星地塊因參標人數不足而相繼流標，同樣的境遇在稍早的整個春天都在全國多個城市上演，這被廣泛視為在市場交易清淡、人氣低迷之時，土地市場無法置身事外的較強證據。

但是，本報獲得的一份出自開發商的土地情報顯示，內涵優良的地塊仍然隨時具備逆市飄紅的動員能力。

在同一土地情報中，九個一線地產公司傾力參與的心態亦被描繪的相當直觀，而各家公司可能對哪幅地塊產生濃厚興趣，文中亦有所點評。雖然事過境遷，順義三地塊已納入中糧地產之手，但是此情報對業內仍具相當參考價值。

上周，中糧集團內部人士對本報表示，這將是中糧地產在京獨立操作的頭個項目，而后沙峪三項目將是一個標志性的起點。他同時坦言，“三幅地塊成本均價約在4980元／平方米，對于處于臨空經濟區域、新國展區域的這個項目而言，其區域的未來發展和功能日益清晰，土地獲取成本相當合理，區域潛力有目共睹。

九個爭食者的心態

在這份草擬于土地出讓前的土地情報中，該開發商判斷有如下企業具有強烈競價沖動：綠地、中糧萬科聯合體、萬通地產、融創集團、新世界、和記黃埔、金地、龍湖、富力。

文件一一列舉了九個潛在出價者的心態，其中，該情報認為，綠地、萬通地產、新世界、和記黃埔與融創出高價的意愿較為強烈。

但是，據事后現場觀戰土地出讓的業內人士回憶，本欲將拿下順義三地塊作為孫宏斌復出信號的融創集團，較終出價并不積極，孫宏斌本人亦身在國外，并未出現在競價現場。

此前有媒體曾報道稱，據接近融創的人士透露，孫宏斌和融創都在做審慎的研究，孫宏斌力圖再戰一次。據稱，孫宏斌對于這三塊土地，又是“志在必得”，而這項工作的具體操盤手，仍然是孫宏斌從順馳年代就頗為倚重的荊宏。

此前造足聲勢的綠地集團在出讓當日姿態也陡然趨冷。據外部知情人士稱，綠地集團早前確已下達拿下順義三地塊的動員令，只是計劃不及變化，由于成都汶川強震影響，綠地將資金投向與注意力轉移至四川市場，在較后一刻放棄爭奪。

公開資料顯示，進入2008年后，綠地集團在土地市場上表現頗為進取。在短短4個月時間里，綠地在全國范圍內新進入5個城市，購地10幅，土地總面積達到4672畝，新增建筑面積近1000萬平方米。但是，北京市場一直是綠地集團全國化戰略中的空白與短板。

中糧地產的盤算

當日順義三地塊出讓結果公布后，根據三幅地塊成交價計算，樓面價較高達6496元／平方米，該地塊規劃為居住及綠化性質，因此亦成為當日獲得較多報價次數的地塊，另兩幅商業及金融性質的地塊樓面價分別為4036元/平方米及4083元/平方米。

上述內部人士對本報表示，集團將三幅地塊全部取得，背后是中糧地產擬將三幅相臨地塊整體連帶開發的戰略考慮，公司將對這52萬平方米的大體量綜合用地進行深度挖掘。如此一來，項目的整體均價即被拉低至4980元平方米，若去掉托幼和兩限房指標后，項目的綜合樓面地價為5528元/平方米。

上述表態與結果揭曉當日外部的預測基本一致。同時，由于三幅地塊的規劃中共有約5萬平方米的兩限房建設要求，中糧地產對此可能統一規劃，集中建設。該人士稱，這樣的綜合體項目亦符合寧高寧有關建設打造綜合體新城的成功地產模式。

“一個以新國展為核心，以別墅區、空港開發區、頭都機場為基礎的北京第四國際居住區正在這個地方悄然崛起，我們對于該項目后市的前景堅定看多。”該人士表示。

根據項目規劃圖，順義三地塊附近已有多家品牌地產公司項目入駐，如萬科地產的城市花園，魯能的優山美地等。十余年前，由中糧地產前身的鵬利國際操作的名都園項目也近在咫尺。

獲地成功后，該項目是中糧地產在北京惟一在建地產項目。

至2007年年底，中糧地產總資產約60億元，總負債約23.5億元。資產負債率遠低于地產行業平均水平。至今年一季度，其現金存款約為18.7億元。

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