正如房地產高端經濟師章林曉的看法，玉竹園由于涉及到鄉鎮級政府的土地"出讓"問題，仍然可納入小產權房范疇。他同時補充："如果納入小產權房，該案還有可能妥善解決；否則項目就是一個違法建筑，購房者損失的利益將更大。"

我們不敢輕易斷言此間是否存在貓膩，但可以肯定的是，玉竹園小區至少涉及兩個問題。一是違反土地總體規劃。作為一個危舊房改造項目，除去回遷房仍有大量商品房銷售，提高用地容積率未經過合法審批。二是越權出讓土地，僅憑借鄉鎮級政府的一紙"建設管理委托協議"，開發商便在未取得土地使用權證的情況下開發并銷售項目。

可以見到，鎮政府之于開發商、開發商之于購房者，都存在一個"先上車后補票"的越權行為，這也是導致玉竹園小區"無證"的根源。

不容忽視的背景是，原本北京市各區縣擁有部分土地審批權。離審批權力層級距離如此之短，原良鄉鎮政府自然敢拍胸脯作下保證。為順應1998年修訂的《土地管理辦法》，2004年6月，北京市國土資源和房屋管理局一分為二，原國土資源管理權全部上收至市國土資源局，各區縣才不再擁有土地審批權。這恐怕是玉竹園小區部分產權辦理不下的原因之一。

那么，是否對土地審批收權就能解決類似的問題？仍然可以為玉竹園小區找到情理辯解。收權所帶來的審批時間長、程序繁，特別對于這種"危房改造"項目而言，等待的成本較高。于是，"先斬后奏、待生米煮成熟飯"的開發方式依然會在鄉鎮一級大量存在，也為日后引發產權糾紛埋下隱患。

在北京市房山區良鄉鎮，以"先上車后補票"方式開發建設的房地產項目不在少數。放眼至全國，玉竹園恐怕同樣是許多鄉鎮一級房地產開發的典型寫照。如何以堅守耕地紅線為前提，在加強用地審核力度與降低行政成本之間取得平衡？這是在我國城鄉統籌建設被提到新高度的當前所不可回避的現實問題。(盧丹)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！