文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)了的嚴厲姿態(tài)，體現(xiàn)了有關(guān)部門宏觀調(diào)控和預(yù)防房貸風險的決心。但在目前的房地產(chǎn)市場格局下，文件能否有效抑制“圈地運動”現(xiàn)象的蔓延呢？

房地產(chǎn)公司掀起上市、增發(fā)熱潮

“不是已經(jīng)上市，就是走在上市的路上。”業(yè)內(nèi)人士如此描述眼下的房地產(chǎn)企業(yè)。上市、增發(fā)狂潮正在改變國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)和房地產(chǎn)市場的格局。

國務(wù)院發(fā)展研究、建設(shè)部政策研究、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及中國經(jīng)濟年鑒社9月16日共同發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》稱，我國的“地主”碧桂園儲地量達到了驚人的4500萬平方米，萬科、富力、新世界、合生創(chuàng)展等行業(yè)領(lǐng)跑企業(yè)的儲地量均在1500萬平方米以上。

“在這一輪儲地浪潮中，房地產(chǎn)上市公司唱主角。”業(yè)內(nèi)研究人士如是說。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，土地、信貸閥門一再收緊，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場，而一些大型企業(yè)則走上了直接融資之路。

8月22日，金地集團發(fā)布公告，除發(fā)行12億元的公司債進行融資外，公司還將通過公開增發(fā)募集180億元左右的資金。而一個多月前，這家公司剛剛定向增發(fā)1.73億股A股，募得近45億元。8月29日，萬科公告，宣布增發(fā)31715萬股A股，募資100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資較高紀錄。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資逾1100億元。江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說，滬深股市成立以來，還從來沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，在如此短的時間內(nèi)融得如此多的資金。　

“房企頻頻通過上市、增發(fā)等途徑融資成為近來‘圈地運動’強大推手。這說明，國內(nèi)房地產(chǎn)格局已經(jīng)發(fā)生深刻變化。強者恒強的壟斷化趨勢正在逐漸顯露。”房地產(chǎn)評論人士顧海波說。

巨額融資影響信貸調(diào)控效果

“面對日益收緊的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，眾多小型房企將舉步維艱。但這并不足以動搖當前‘圈地運動’的根本。”華東師范大學教授沈玉芳說。

他認為，包括上市、風投在內(nèi)的海內(nèi)外直接融資渠道的打通已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調(diào)控的能力。

碧桂園于4月20日在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達148.5億港元。其后，該公司加快了土地儲備的步伐。即使按照公司自己的說法，也是“截至2007年6月30日，本集團的總土地儲備以建筑面積計約達2990萬平方米，較上市時約1900萬平方米大幅增加57.6%”。

在土地儲備翻番后，碧桂園表示將積極拓展業(yè)務(wù)，擴展土地儲備規(guī)模。而包括《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》在內(nèi)的公開數(shù)據(jù)均表明，該公司的“圈地”步伐正在進一步加速。

記者了解到，證券市場的巨額融資為房企進一步“跑馬圈地”提供了支持。僅7月中旬至今，就有萬科、北辰實業(yè)、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)等多家房地產(chǎn)公司四處購地，足跡遍及無錫、蘇州、東莞、南京、長沙、杭州等多個城市。

“一塊土地動輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高。”建設(shè)銀行上海分行的一位信貸經(jīng)理說，而從股市融資成本相對較低，風險卻由眾多投資者分擔。“地產(chǎn)商動輒一擲億金也就毫不奇怪了。”

業(yè)內(nèi)人士擔心，在這一現(xiàn)實面前，央行、銀監(jiān)會的房企貸款緊縮政策對目前“圈地運動”的制約效用有限。

嚴格土地監(jiān)控勢在必行

房企大肆圈地、圈錢看似合乎市場規(guī)律，是經(jīng)濟理性驅(qū)使下的商業(yè)行為，但專家認為，地價、房價、房地產(chǎn)股價相互作用、競相攀升，“地股拉扯”，以高地價為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫便結(jié)合在了一起，并雙向循環(huán)。

較直觀的結(jié)果是高地價直接推高了房價，透支未來增長空間。

“每有地塊高價賣出，周邊房價必應(yīng)聲大漲，這幾乎成了普遍現(xiàn)象。如上海新江灣城地塊幾個月前拍出樓板價逾1.2萬元/平方米，之后周邊房價就迅速從每平方米1.5萬元左右升至1.8萬元。”復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授指出。

北京師范大學金融研究主任鐘偉指出，目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。未來三年內(nèi)，房價必須保持15%至18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。

專家認為，不能將抑制房地產(chǎn)企業(yè)“圈地沖動”的希望僅僅寄托于信貸政策。各地政府嚴格、雷厲風行的土地監(jiān)控措施才是真正有效的“藥方”。

1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就規(guī)定，出讓的土地逾期一年未動工開發(fā)的，可征20%的閑置費，逾期兩年則可無償收回。1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、2005年出臺的“國八條”均重申了相關(guān)規(guī)定。2006年的國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的九部委意見更要求“加大對閑置土地的處置力度”，“按期動工但開發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止建設(shè)連續(xù)滿一年的，按閑置土地處置”。

但現(xiàn)在，眾多房地產(chǎn)公司公開聲稱土地儲備足夠開發(fā)三四年，顯然是置國家相關(guān)法律法規(guī)政策于不顧。

“撇開行業(yè)風險被分散、轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上不說，地產(chǎn)公司利用直接融資囤地也是在給政府出難題。”顧海波說，“對閑置土地不處置，囤地之風會更盛，開發(fā)商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴格執(zhí)行的話，土地儲備的價值會削減，投資地產(chǎn)股的股民難免受損。總而言之，圈錢、囤地對樓市調(diào)控都大不利。”

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