“方案”提出，住宅原為公產房，原產權單位有一定經濟實力，而住戶有強烈改造愿望的，優先支持由原產權單位組織并投資進行節能改造和采暖系統平衡調節。對個體鍋爐房或區域鍋爐房供熱的住宅，住戶有強烈改造愿望的，優先支持鍋爐房產權單位組織并投資進行住宅節能改造和采暖系統平衡調節。

此外，針對老城區住宅保溫條件較差，實行采暖“煤改電”后電耗較高的現狀，對確定長期保留的老城區四合院、平房，在結構安全的情況下，鼓勵進行墻體、外門窗節能改造和使用可再生能源進行建筑采暖，其中對文物保護的四合院墻體可考慮采用內保溫或不改造。

在落實投資渠道方面，“方案”特別提出建立由產權單位、業主、財政(包括財政、市級財政、區縣財政)分擔的籌資機制。針對不同的產權、不同建筑類型、不同改造方式，將給予全額支付、補貼、貸款貼息等多種方式的財政支持政策。

《北京市“十一五”時期建筑節能發展規劃》和《北京市“十一五”時期供熱節能規劃》提出了“十一五”時期全市完成25％既有建筑節能改造，供熱系統熱效率平均提高10％，實際平均能耗降低10％以上，建筑能耗比“十五”時期建筑能耗降低17％的規劃目標。按此目標，2010年前本市要完成4030萬平方米既有非節能建筑的改造任務，同時還要對70％的燃氣鍋爐和燃煤鍋爐、70％的供熱管網完成節能改造，對35％既有居住建筑的熱計量進行改造。

市建委負責人介紹，根據本市目前建筑耗能情況，“方案”提出對既有供熱系統、大型公共建筑、普通公共建筑、居住建筑進行節能改造。其中居住建筑主要包括混凝土裝配式大板樓、傳統磚混結構住宅、農民住宅、老城區住宅。居住建筑節能改造包括外墻保溫改造、建筑外門窗節能改造、屋面節能改造、單元門節能改造、采暖系統平衡調節、加裝樓宇熱計量表等。

2007年12月26日，在京舉辦的“北京市惠新西街小區項目12#樓建筑節能綜合改造示范工程階段工作會”上記者了解到，中國的既有建筑，尤其是2000年前建成的建筑，建筑能耗和居住環境都較差。中國北方采暖地區城鎮的建筑面積約占全國城鎮建筑面積的40％，達40多億平方米。目前中國采暖地區平均每平方米建筑面積的采暖能耗為25公斤標準煤，與相同氣候條件的西歐或北美國家相比，住宅的單位采暖建筑面積要多消耗50-100％的能量，而且舒適性較差。北方采暖地區的室內設計溫度為16-18℃，但是通過對北京、唐山、呼和浩特、哈爾濱的調研發現，很多建筑室溫達不到此標準，有的甚至只有12—13℃。

北京市惠新西街小區項目12#樓建筑節能綜合改造，是中德技術合作“中國既有建筑節能改造”項目(以下簡稱EEEB項目)在京的示范工程，EEEB項目是建設部科技司與德國技術合作公司(簡稱 GTZ)共同策劃并負責具體組織實施的中德政府間合作項目，德國政府通過GTZ為項目提供資金和技術支持。

北京市惠新西街小區項目是北京市的既有建筑節能改造試點工程，獲得了北京市新型墻體材料專項資金的支持。惠新西街12#樓建于1988年，位于朝陽區惠新西街，緊鄰北四環，距奧運主會場鳥巢僅2km，建筑面積約11000㎡，共十八層，計144戶。該樓為內澆外掛預制大板結構，屬于北京市典型的非節能住宅，由于保溫效果差，室內溫度低，部分墻體結露發霉嚴重，已成為百姓投訴的。經檢測外墻傳熱系數為2．04W／㎡．K，遠大于北京市65％節能要求的小于或等于0．6W／㎡．K，而中國建研院對12#樓的圍護結構和供暖系統的綜合測試也表明，12#樓耗熱量指標為26．2W／㎡，也遠高于北京市現行65％節能要求的14．65W／㎡。而從住宅使用壽命上看，仍將有20-30年的使用期，節能改造效果明顯，因此北京市申請將其作為EEEB項目在北京市的示范工程。項目實施的主要目的是在唐山示范項目成功的基礎上，為北京市和我國北方采暖地區既有居住建筑大規模綜合節能改造和供熱體制改革積累經驗。

與此同時，記者也了解到，目前既有建筑節能改造也面處于尷尬境地，仍然面臨一些問題，據北京市建委有關負責人也坦誠，既有建筑節能改造確實是有相當的難度。

據建設部副部長仇保興說：“‘十一五’期間，建設節能建筑的總面積累計要超過21．6億平方米。目前我國將有130億平方米的已建建筑進行節能改造。”那么，既有建筑節能改造的蛋糕有多大?

建設部政策法規司副司長徐宗威說：“如果按照每平方米改造費用以100-200元計算，130億平方米的節能改造費用將達2萬億元。”

尷尬一：是美味蛋糕，還是燙手山芋?

相比新建建筑，既有建筑占了大多數，因此節能改造蘊藏的商機也更具潛力，它是一塊美味的蛋糕，還是一塊燙手的山芋?

業內人士介紹說，建筑節能已經成為國家制定的標準規范，各級政府部門以及各個建筑單位必須按照節能標準去做。做好建筑節能工作一方面可以使國家以有限的資源維持長遠的發展，另一方面可以提高人們的住宅舒適度又降低能源消耗，可以說是件利國利民的好事。

但隨著科學技術的不斷進步和人們節能意識的不斷深入，既有建筑節能改造將會有2萬億元還是更多的商機不是定數，而是變數。既有建筑節能改造一定會帶來巨大的商機，并且為中國的社會經濟發展帶來良好的擴大內需的機遇，但是要籌集到如此龐大的資金必然會成為改革中一個重要的課題，也是一個重大的難題。2萬億元的商機確實非常誘人，但改造的難度也相當大。相比之下，新建建筑達到國家建筑節能標準比較容易，因為規劃設計圖紙如果達不到要求，就不會通過審批。

尷尬二：誰來購單?如何融資?

既有建筑節能改造是較頭痛的問題，由于絕大多數房子都已經商品化，誰來出資改造成了政府、專家、物業公司、業主都在問的問題。

雖然降低能耗、節約資源、提高舒適度受到各方的一致認可，但在何種情況下采取何種措施卻是大家認識的不同點，這個不同點就源于誰來出錢。

目前政府在這方面還沒有明確的規定。要保證住宅的舒適度提高，老百姓的利益不受損失，同時又保證建筑節能政策的實施，需要政府明確實施要求和各方責任，解決好共同的、合理的、公平的利益分攤問題。

對此，各方人士均表示政府補貼、多方籌集才是正道。

業內人士分析指出，對于政府來說，收益在于節約了資源，保護了環境；對于業主來說，提高了住宅舒適度，節省了房屋運行開支；對于物業公司來說，減少了維修費用；對于開發商來說，提高了房屋質量，延長了建筑壽命和使用年限，所以各方的投入都是值得的、有回報的，這是大家共同的利益，需要大家共同出力。

基于此，既有建筑節能改造的核心問題不是技術問題，而是政策問題。要有具體的政策明確各方責任，大家的認識取得了一致，這項工作并不是很難展開。

有專家建議，在政府經常性預算中設立建筑節能支出項目，主要用于節能技術開發、宣傳、示范、推廣以及能耗調查和節能監管，將長期國債中一定比例用于建筑節能投入；改墻改基金為建筑節能基金，設既有建筑節能改造專項基金和供熱改革專項基金；此外，擴大墻改產品減征稅目范圍，允許某些建筑節能產品減征增值稅。

對此也有人持反對態度，認為光靠政府投入很難解決如此龐大的資金需求，還應該呼吁社會各界，尤其是開發商、擁有房屋產權的單位、業主來共同承擔。社會各界共同推進這項工作會更加有利于既有建筑節能改造的展開，多方籌集的方式更能確保資金到位。

持此觀點人士認為，在爭取國家財稅支持、鼓勵節能技術創新方面，并強調建筑行業要認真貫徹《能源再生法》，結合當地經濟發展水平及區域性人文特征去采取適當的節能技術。政府可以根據樓盤的“科容率”——科技含量的比值大小以及能耗節省了多少適當地給予建筑開發商優惠，鼓勵政策減負相應的稅收，引導開發商自愿加入到建造“低能耗、高舒適度”的建筑行列。在既有建筑節能改造的初期，要調動起大家的積極性，政府不僅要有優惠政策和鼓勵措施，應該對一些試點示范工程進行補貼。

在目前既有建筑節能工作還沒有全面展開的情況下，政府每年在治理環境污染、改善空氣質量方面投入很多，收益卻不明顯。而節能改造可以減輕環境污染，減少政府在這方面的財政開支，若能將這部分開支作為改造的補貼，不僅使百姓受益，對整個國家和社會的可持續發展也有深遠的影響。這與國家取消燃煤采暖而代之以燃氣采暖并予以補貼是一個道理。

尷尬三：收益如何分配?

投資取得回報是人們投資的初衷，否則投資也就失去了吸引力。但不可否認的是，投資也會給我們帶來風險。那么用于既有建筑節能改造的投資會給我們帶來怎樣的收益呢?

專家普遍認為這項投資一定會取得很好的收益，由于投資的比例不同、所處的位置不同，各方取得的收益也不同，但結果一定是各方受益。

據中國建筑業協會建筑節能專業委員會會長涂逢祥介紹，國外對于既有建筑節能改造的普遍做法是，由能源管理公司或者能源服務公司對既有建筑進行評估，做出改造預算以及回報周期的方案，在與房屋所有者簽訂協議后，向政府申請貸款，政府給予貼息。之后，能源管理公司負責改造工作，承擔風險，改造后協議期內的收益歸能源管理公司獲得，這樣可以讓他們收回投資并有贏利。對于房屋所有者來說，協議期內仍然要按照原先的標準繳納費用，協議到期后，能源管理公司撤出，以后的收益就全歸房屋所有者了。

這種做法在發達國家很普遍，值得我們去學習、借鑒。

尷尬四：回報周期有多長?

既然這項投資前景廣闊，風險又小，那么它的回報周期又如何呢?

專家提示，建筑節能改造的是一個長遠的概念。目前，應該如何計算還沒有一個明確的公式，而回報周期將由于不同的既有建筑工況和采取的節能技術種類而長短不一。一般來說，房子從不節能改造成節能50％，7年左右可以收回成本。

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