昨天上午，位于鄭州農業路上的正大世紀城市廣場門前聚集了近百人，他們是該商場的業主，2005年購購商鋪時，開發商承諾從第4年每月定期返還租金，但因管理方資金緊張，目前已拖欠了三個月的租金了。

　　這場糾紛的背后，“售后返租”的操作模式也備受詬病，律師認為，對于消費者來說，隨著“以租還貸”神話的破滅，看起來收益穩定的“售后返租”模式，背后卻隱藏著巨大的風險。

　　現場回放

　　百位業主

　　聚集商場維權

　　昨天，鄭州氣溫驟降，但上午9點，位于農業路上的正大世紀城市廣場門前，聚集的近百人卻情緒激動。“我們業主一定要團結起來，捍衛我們的合法權益。”一位站在臺階上的中年男子說。

　　他的腳下，“還我們的血汗錢”的條幅已經寫好，其中“血”字上還灑了紅墨水，顯得觸目驚心。

　　這個場景的出現和較近的網言不謀而合。

　　近日，一個《鄭州又出現房地產開發商攜款逃跑事件》的帖子格外引人注目，帖子爆料說，位于鄭州市農業路與中州大道交叉口的正大世紀城市廣場，開發商出售商鋪收月租，建有上下兩層商業廣場，對外銷售每平方米1.3萬多元，2005年大概出售有2000多戶約10萬平方米，合同約定包租10年，每年返還8%，從第4年開始按月返還，即2008年5月起返，但還了4個月，就再沒有下文。

　　激動人群的南邊，便是正大世紀城市廣場眾多的商鋪，但商鋪的大門已經被貼上封條，門已經被鎖死，透過玻璃看到，里面垃圾遍地，一片狼藉。

　　“開發商沒跑，管理方也沒跑。”一位現場維權的業主李軍對記者說，“但他們原來的承諾通通沒有兌現，現在又玩起了踢皮球的游戲，這是典型的詐騙行為。”

　　事件起因

　　“售后返租”賣出千余個商鋪

　　謠言和條幅的背后，是正大世紀城市廣場這個商業項目。

　　2003年，這個號稱“打破鄭州傳統商業布局”的商業項目高調亮相：正大世紀城市廣場面積近10萬平方米，計劃投資3億元人民幣，將成為集購物、休閑、娛樂、餐飲、健身等于一體的綜合商業區。

　　據記者了解，當時廣元置業采取的是一種“售后返租”的銷售模式，合同約定由管理方包租10年，每年返還8%，前三年租金一次性充當購房款，從第4年開始按月返還租金，一直返租到第10年。

　　假如一個業主以1萬元每平方米的價格購購了10平方米的商鋪，總房款為10萬元，預付款50%，其余50%為銀行貸款，預付款需要5萬元，那么開發商前三年房租就為2.4萬元（每年收益8%，連續三年的房租），這樣的話，其實只要付2.6萬元即可。三年后，收益按月返還到業主的賬戶上，每年收益8000元，按月支付的話，也就是每個月666元左右。也就是說，房子業主購購后，由管理方替業主租出去10年，不管管理方能否租出去，業主則旱澇保收，坐收房租即可。

　　廣元置業在宣傳中將其經營模式稱為“21世紀鄭州及全國高端商業模式”、“既是一種經營模式，又是一種新的投資模式。”

　　在這種模式下，到底有多少人購購了商鋪呢？一位業主向記者提供了一份資料，稱這是他們從廣元置業拿到的業主名單。這份名單顯示，共有934個人購購了商鋪，“有的不僅僅是一間商鋪，我知道的較多購購了9間商鋪。”業主李軍告訴記者。

　　據他了解，這個廣場共有1500多個商鋪，每平方米的價格1萬元~2萬元不等，有的業主是銀行按揭，有的選擇一次性付清，較多的投資者投入近400萬元。

　　事發根源

　　“資金鏈斷裂”管理方3個月未返租金

　　按照合同，從第4年開始按月返還，即2008年5月起返，從5月份到8月份，李軍查詢銀行賬戶，賬戶顯示每月都有租金到賬，但到了今年9月份，部分銀行按揭的業主卻發現了問題。

　　李軍說，他選擇的是銀行按揭付款，按照他的計算，每個月的按揭是460元，商場管理方每個月能返還他500多元，雙方正好能夠抵消，但9月份，他突然接到銀行通知，說他按揭貸款沒有還，如果再不還的話，那么他個人將在銀行產生不良記錄。

　　李軍說，就在同時，他接到了其他業主的電話，其他業主的租金也停了。

　　部分業主開始找廣元置業討說法，但對方的答復是：開發商已經退出，現在商場的管理方是另一家公司，業主們應該去找管理方。

　　在這幾年中，正大世紀城市廣場的管理方也悄然發生了變化，廣元置業作為開發商退出，河南正大世紀城市廣場管理有限公司（以下簡稱正大公司）接手商場管理。

　　這兩家公司到底什么關系呢？二者的工商登記顯示：2004年8月，正大公司成立時，是廣元公司為其無償提供了辦公場地，廣元公司的總經理助理黨為民出任正大公司的法定代表人；2007年5月，廣元公司的法定代表人袁國儒成了正大公司的法定代表人；2007年6月，正大公司的股東秦希梅成了廣元公司的法定代表人。

　　據業主說，他們也去找了正大公司，但對方表示現資金緊張，要求業主們再等幾天。李軍說，從9月份開始到現在，管理方承諾的租金已經拖了三個月了。

　　協商無果

　　“感覺不到誠意”業主要求退房

　　據業主朱志民說，就在12月3日，當時在鄭州市金水區相關專業的牽線下，他和部分業主以及正大世紀城市廣場一位姓劉的副總坐在了一起，“這位劉總表達了歉意，隨后承諾春節前一定把所欠的錢全部還上。但很多業主對這個承諾并不相信。”

　　昨天上午，記者以業主的身份來到廣元置業，公司的一位女負責人告訴記者，廣元已經把相應的管理權交給了正大公司。她提供了一個電話號碼，“這個問題應該去找他們。”

　　記者致電正大公司，一位工作人員說，廣元是開發商，正大公司負責管理，租金應該由他們支付，“主要是我們的問題。”

　　這位工作人員說，目前原因是公司資金“稍微有一點困難，專業們都在籌錢”，他介紹說，這是因為商鋪沒有開張，他們目前也是正在墊錢，但“專業說了，春節前一定把錢補上，同時承擔一定的滯納金。”

　　但正大公司這番答復并不能讓業主滿意。

　　“我們現在要求退房。”朱志民說，經歷了這么多的事情，無論開發商還是管理方都讓他們“感覺不到誠意”，開發商存在著嚴重的欺詐問題。

　　其實在今年1月份，部分業主就已經和廣元置業、正大公司打了一場官司了。

　　朱志民說，當時在銷售商鋪時，廣元置業稱投資方有泰國正大集團，以此吸引了不少人購購，但較后他們發現，投資方根本沒有這家企業。

　　“現在幾經折騰，對方在業主的心中已經失去信用了，大家都非常后悔當時購這個房子，強烈要求退房。”朱志民說，如果不退房也可以，那么對方必須有讓業主放心的態度和措施。

　　反思癥結

　　“售后返租”背后的高風險

　　糾紛的背后，是備受詬病的“售后返租”操作模式。

　　“售后返租”就是開發商將物業出售后再以投資者即業主委托經營的方式將物業出租，向投資者返還一定比例的租金作為回報的一種經營方式。

　　據鄭州一家地產公司負責人說，“售后返租”在鄭州出現比較晚，但有不少開發商采用，這似乎是一個“皆大歡喜”的模式：對開發商來說，能夠較快銷售商鋪，回籠資金，對投資者來說，能夠做到旱澇保收。但這位負責人說，“售后返租”一旦出現經營狀況欠佳等問題，業主的利益難以保證。

　　河南言正律師事務所王賀平律師不贊成消費者購購這樣的商鋪，“對于消費者來說，雖然能夠長久穩定地獲得租金，但也存在著極高的風險。”他認為，目前很多返租回報方式，沒有設定規避風險的機制，靠的只是開發商的一張嘴。而且在漫長的返租期中，只要商鋪經營的任何一個環節出現問題，投資者的就有可能得不到保障。

　　“目前的辦法還是積極協商，”王賀平說，如果協商不成，那么只有通過法律來解決了。(徐振江)

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