尚未取得商品房預售許可證的樓盤何以累計銷售1億多元——燕郊樓盤違規銷售調查

　　“這個您放心，沒事！您只需交一筆改名費，現在就可以跟開發商簽訂合同。”

　　2月24日上午，中國經濟時報記者接到河北燕郊一房產經紀人電話，極力向記者推薦天洋城的房子。而據記者了解，該樓盤至今尚未取得商品房預售許可證。

　　更讓記者感覺意外的是，欲轉賣房子的劉姓業主已經提前交了頭付款。

　　“商品房預售許可證都沒拿到，怎么簽訂購房合同？”對于記者的疑慮，上述經紀人稱：“在燕郊，開發商基本都是這么過來的——地基打好就開始銷售房屋。”

　　在天洋城，銷售人員透露，截至2007年9月上旬，已售出1000多套房屋，累計銷售所得達到1億多元；另有知情人士則稱，天洋城一期推出的房子基本售罄。

　　而當地業界人士表示，天洋城實際只是近年來燕郊樓市眾多樓盤的一個縮影。

　　“內部認購”對內也對外

　　1月22日上午，記者來到位于河北三河市燕郊開發區南巷口村的天洋城項目所在地，整個南巷口村已經被圍墻圈起來，變成了一片大工地。高高的塔吊矗立在大片工地上，塔吊下面是幾個大坑。“天洋城：國際主流生活城”、“163萬平方米國際主流特區”等廣告語非常醒目。

　　由于臨近春節，工地已經放假，民工大多已經離開，整個工地顯得異常寂靜。來自安徽的民工老朱告訴記者，他在天洋城干了幾個月活兒，還沒領到工資。“眼看就要過春節了，很著急！”老朱說，在工地留下來的，大多都是在等工資，希望結完工資后再回家過年。

　　工地南北各有一道大門，有保安嚴格看守，記者進去馬上就被“請”了出來。不過在這里，記者看到，一期9棟建筑全部未出地面。“一期9棟樓早賣完了。”早在2007年12月中旬，南巷口村拆遷辦負責天洋城項目的有關人士就曾對本報記者透露。

　　據知情人士即本文開頭提到的那位房產經紀人介紹，當地一位劉姓村民除了分到一套100多平方米的回遷房外，另外自己還單交頭付購購了一套50多平方米的房屋。來自黑龍江的婁女士也在天洋城購購了一套房子，并交納了相應的頭付款。

　　建設部第95號令等相關法規規定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，房地產開發企業預售商品房時，必須向購受人出示《商品房預售許可證》。

　　天洋城項目銷售經理李先生告訴記者，天洋城項目確實未取得商品房銷售許可證。“除了預售許可證以外，其余四個證都已經拿到了。”李經理說，天洋城并未對外正式銷售，“我們預售全部針對內部2000多名員工，每名員工有一兩套購房權，作為給員工的一項福利政策。”

　　而實際上，該項目銷售經理李先生所謂天洋城項目并未對外銷售，只是針對內部員工進行認購的說法與事實明顯不符。記者在調查中了解到，不僅只是婁女士，許多非天洋城內部員工都在天洋城購購了房子，如曾在燕郊一家名叫“思家房產”工作過的一名國姓員工也在天洋城購購了房子，且也交了頭付款，類似的例子還有很多。

　　早在2007年9月上旬，北京市民楊旭（化名）就曾到天洋城去看過房，當時天洋城還沒有動工，拆遷也沒有完全完成，但已經對外銷售。當時的均價是3580元，銷售人員讓楊旭先交500元意向金，過兩天再補足20000元排號款。

　　當時楊旭看了沒購，主要是因為銷售人員稱天洋城才拿到三個證（土地證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證）“要是拆遷不成怎么辦？關鍵是地都沒動工，太玄了，不放心。”楊旭擔心：“弄不成，錢不好要。”

　　低價樓盤“傾銷”的背后

　　近年來，由于北京房價暴漲，與北京僅一河之隔的燕郊樓市得以盡享由此帶來的天時、地利、人和。從國貿至燕郊，不過30時辰車程。因價格相對很低，大量北京人前往燕郊購房置業，形成了一股強大的浪潮，同時也帶動了燕郊房價的步步高升。

　　以天洋城為例，其一期內部認購價格每平方米不到3500元，隨后其對外價格很快上漲到3580元。其銷售人員表示，待天洋城正式開盤，預計價格將不低于4500元，甚至也有可能與目前燕郊其他樓盤價格看齊，達到五六千元。

　　“過年了，怎能沒禮？”春節前夕，燕郊某樓盤更是打出了均價2900元的低價，但當記者致電咨詢時才發現，所謂均價2900元的低價房屋，全部位于該樓盤地下一層。

　　以低價吸引購房者，低開高走，是當地樓盤低價“傾銷”屢試不爽的一種手段。比如上上城，同樣相對較低的價格使其每次的開盤場面都十分火爆。

　　有購房者已經覺察到了燕郊樓盤所謂“低價”的陷阱。一位在上上城購房的北京市民前不久告訴記者，當初排號時上上城對外宣稱均價是4500元，但當他選房時發現，他選中的房子價格超過了5000元。

　　柳小姐是燕郊人，，她得到當地一個樓盤的開盤消息，并趕去排隊。當時，開發商給出的價格為2300元／平方米。然而，等到樓盤拿到銷售許可證正式開盤，價格卻大幅上漲，包括柳小姐在內，許多人較終不得不放棄。

　　和這種價格游戲相伴的是，違規售房嚴重。其突出表現為：未達到相關法律法規規定的條件，開發商就開始賣房。

　　在房地產行業工作的業內人士告訴記者，其實在燕郊，未取得商品房預售許可證就賣房的情況比較普遍，違規收取各種意向金、定金的情形更是十分普遍。“開發商在項目建設前期特別是涉及拆遷時，需要大量資金。開發商往往就是用提前收取的購房者的錢去填補巨大的資金窟窿。”

　　有關部門稱不知情

　　目前，天洋城究竟銷售了多少套房子，不得而知。中國經濟時報記者在采訪過程中也曾提出這樣一個問題，由于涉嫌違規，天洋城有關負責人對此十分敏感，一直未給予明確的回答。

　　1月22日，天洋城銷售人員告訴記者，天洋城一期共有2000多套房子，大約售出了2000多張卡。記者在調查中了解到，購房者為購卡或排號支付的費用為500到20000元不等，也有支付頭付款的。

　　另外，天洋城銷售人員透露，截至2007年9月上旬，該樓盤已售出1000多套房屋，累計銷售所得達到1億多元。而該銷售人員另稱，同期交500元意向金的購房者已達三四千人。

　　1月中旬，記者發現了四五個有關天洋城的QQ群，這主要由購購天洋城房屋的網友自發組成，其成員多達數百人。記者與一位購購了天洋城卡的購房者取得聯系，這位在北京工作的人士向記者透露，當初他購購這張卡花了5000元，并表示可以轉讓。

　　2008年1月下旬，記者就購房者反映的天洋城違規銷售房屋問題以及記者調查了解的情況，先后采訪了三河市房產管理局燕郊辦事處以及三河市建設局與三河市房產管理局等有關負責人。

　　記者曾要求天洋城方面提供包括開工證在內的四證（另外三證包括土地證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證）原件，對方一直未能提供。1月下旬，記者致電三河市建設局，擬核實天洋城是否已辦理施工許可手續（開工證）。

　　“這幾天相關職能部門都沒人。”該局辦公室一位工作人員表示，如需了解具體情況，可上該局網站查詢。記者隨后登陸該局網站，沒有查到相關信息。而在燕郊建設局，相關人士則以“年前忙，該項工作不對外，不可以查詢”為由，回絕了記者的采訪。

　　在三河市房產管理局，采訪相對比較順利。該局相關部門人士表示，辦理商品房預售許可證必須四證齊全，且主體工程完成1／3以上，一般高層建筑必須建到五六層后才能申請辦理。對于天洋城此前是否四證齊全，是否存在違規銷售行為，這位人士稱“不清楚”，但其透露，天洋城并未取得商品房預售許可證。

　　“若開發項目未取得商品房預售許可證，消費者就不應購購，購這樣的房子有風險。”這位人士較后提醒說。

　　建設部早在2001年就已經頒布實施的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房預售實行許可制度，不符合預售條件的房地產開發企業不得銷售商品房，不得向購受人收取任何預訂款性質費用。近年來，建設部等有關部門一再三令五申禁止內部認購。去年，建設部、國家發改委以及工商總局聯合發出通知，進一步整頓規范房地產交易秩序。

　　通知要求：“對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發企業資質。”

　　對于燕郊樓盤違規銷售的問題，本報將繼續關注，進一步調查。

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