在萬眾矚目的房地產領域，國家相關政策與地方政府發展沖動，以及地產商的逐利本能，三者之間究竟是如何博弈與互動？招掛拍、限制屯地、禁建別墅等一系列政策如何逐一被規避？　

　　這就是碧桂園在張家界拿的那塊地

　　專家解讀：“這個開發商很強勢，政府都得聽他的”　

　　“這明顯是一份政府和開發商簽訂的不能拿到桌面上的私下協議，通過這個合同，我們可以明顯看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價還是較終的競得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個形式，一個假象”。（解讀人：國土資源部中國土地勘測規劃院地政研究副主任、研究員唐健）　

　　這是張家界風景區保護規劃之外的一個緩沖區，有山、峽谷、水澗，“翻過山就是張家界國家森林公園景區”，面積1039.15畝（約69.28公頃），距城區15公里，距武陵源景區14公里，距黃石寨景區7公里，地屬張家界市永定區沙堤鄉板坪村羅家崗（以下簡稱羅家崗）。　

　　在當地人眼里，它沒什么好，只是一幅丘陵地區偏僻的荒山。而某廣州房地產咨詢公司總經理則向南方周末記者如斯描繪：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢而錯落。”他曾跟隨碧桂園集團董事會主席楊國強多年，熟諳不同土地的價值。　

　　此地經張家界市土地交易掛牌轉讓，2007年6月6日，碧桂園競得成功，轉讓金額1.18億元。　

　　但知情人士向南方周末記者提供了一組名為“張家界鳳凰酒店項目土地儲備出資協議”和“合作開發合同書”的復印資料。這兩份分別簽發于2006年12月16日和2006年10月18日的協議，均為張家界市永定區人民政府（甲方）與張家界高駿投資有限公司（乙方）簽署，并簽字蓋章。　

　　這些資料顯示，在土地掛牌出讓前，湖南省張家界市永定區政府已與張家界高駿投資公司簽訂了“秘密”協議。協議上赫然列明：“該期用地成功出讓后，按出讓成交價款的25％計土地出讓金，該25％出讓金的15％部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項（一、成交價款扣除上繳省政府的土地出讓金15％部分，二、競得者上繳的契稅），于競得者支付完該地塊地價款之日起10個工作日內一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎設施建設的投入。”　

　　據此計算，該地塊上繳給省政府的僅為成交價款的3.75％，即442.5萬元。其余的96.25％將全部返還給高駿公司。　

　　而本報記者查到的工商登記信息顯示，張家界高駿公司的兩個出資人楊繼東和歐光毅，均為佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司員工。據較近公開的新聞信息，楊繼東為碧桂園控股集團投資部經理，歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理。　

　　如果確實存在這兩份協議，那么，“這基本上是零地價拿地。”國土資源部中國土地勘測規劃院地政研究副主任唐健說。　

　　上門找地　

　　羅家崗這塊地是碧桂園集團創始人楊國強發現的。在成功開發長沙碧桂園后，他開始屬意張家界。　
　　張家界國家森林公園以其獨特的原始自然風貌聞名于世，1988年被國務院定為國家風景名勝區，1992年，聯合國教科文組織將其列入《世界遺產名錄》，躋身于世界風景區的行列，1994年被原國家林業部命名為“國家示范公園”。　

　　然而到張家界的游客的人均消費僅420元，遠不及同樣久負盛名的黃山和桂林，也趕不上近幾年火起來的麗江。“張家界沒有一家五酒店，無法承辦國內和國際大規模會議，沒有高端客戶。境外以中等收入的韓國游客為主，歐美游客少。”張家界市永定區商務局局長龔朝明說。到張家界的國家專業很多，也只能住在城區內的某四酒店，其標準實際只相當于三星。　

　　龔朝明告訴南方周末記者，2006年8月14日，在省里某專業帶領下，楊國強來到張家界。此時，碧桂園遠未像現在這樣聲名顯赫。張家界當地政府人員通過上網才知道“碧桂園是中國那么大的企業”。旗下樓盤均建有五酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個五酒店”的張家界對上了路。　

　　次日，張家界一位市專業、永定區區長陳雪楚和區商務局局長龔朝明等人陪楊國強到張家界四處看地。楊國強想找的地方要“相對獨立、不受外界環境影響；周邊環境景觀比較好；建成后，無視覺障礙；交通便利”。當地推薦了四五塊地，其中一塊為五組坡的地，風景好，但楊國強嫌“山上地方好，周邊差，看到的是破爛的城市”。看了三天，未有滿意。　

　　后行至往武陵源景區的路上，楊國強見到一條小路，提出上去看看，意外發現羅家崗這塊心目中的“世外桃源”，“很興奮”。　　

　　楊回廣州后，碧桂園很快向永定區“項目服務辦公室”（由區商務局、國土局、建設局等部門組成）打來30萬經費，委托他們和鄉鎮、村里調查有多少地、山、樹木、農戶。他準備在此建五酒店。　

　　不過，碧桂園將建的并非尋常的五酒店，而是產權式酒店——山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五酒店。別墅樣式的房可出售使用權，土地產權歸碧桂園五酒店。　

　　而就在2006年5月30日，國土資源部下發《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續。“別墅用地不批了，但是以產權酒店這個名稱去出售國家也沒有說不能，就是說變通了。”廣州知名地產人士黎文江介紹說。　

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