上海房產稅方案已上報 投資炒房設門檻

　　有關上海房產稅的說法依然撲朔迷離。上海市住房保障和房屋管理局對外統一口徑是“目前沒有公布任何關于上海運行房產稅的消息、計劃和時間表”。一些分析人士指出，上海開征房產稅還需要解決一系列障礙。

　　房產稅，這一既有稅種是國務院于1986年在《中華人民共和國房產稅暫行條例》中設定的，“面向經營性物業征收”，“個人所有非營業用的房產”免征房產稅。業內人士透露，地方稅收立法權在；上海能否試點，需要的批準。盡管如此，上海也曾有過類似案例。比如，私車牌照拍賣制度，曾有部委相關負責人表示此舉違反了道路交通安全法，但上海依然每月拍賣私車拍照。上海也有可能通過變通方式達到開征房產稅的目的。

　　根據廣為流傳的初步草案，家庭人均面積是衡量是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產價值8％。的房產稅，計稅基礎為評估價而非房產成交價。在業內人士看來，“8％。”這個數值比較接近房產稅對商業地產開征的額度。

　　中國證券報記者從權威渠道了解到，上海征收房產稅方案已經上報，但征收面積界限說法不一，或人均超過70平方米征稅，或以戶為單位，超過200平方米征稅。同時，針對投資炒房客設置門檻，無滬籍或無上海居住證，不能提供3年以上工作納稅記錄，購房也將征稅。如果以人均面積征收，容易出現做假現象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此來逃避征稅。

　　此外，房產稅執行面臨諸多困難。中國證券報記者查閱上海住房保障和房屋管理局網站發現，目前上海注冊房產估價師有1351名。根據中房信提供數據，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。房產稅與車船稅都是按年征收，但汽車購購保險以及年檢時必須繳納車船稅，而房產稅又該采取什么辦法來防止拒繳行為值得研究。

房產稅傳言頻襲地產股 賣空者可能伺機牟利

　　傳言，又是傳言！5月28日，一則關于“上海將試點開征住房保有稅”的消息再度將房地產股推入下跌通道。

　　“出臺住房保有稅本義是打壓投機需求，控制高漲房價，但沒見到房價打下去，房地產股倒是慘遭斬殺。”被傳言折騰得暈頭轉向的投資者抱怨。

　　地產股大幅走低

　　4月初以來，“房產稅”傳言就和陸續出臺的地產調控政策如影隨形，地產板塊在等待靴子落地的過程中一路下挫。

　　財政部4月6日公布的2010年工作要點包括“完善房產稅制度”。此后，房產稅開始被廣泛討論。4月8日，市場傳出繼重慶宣布擬征特別房產消費稅后，上海也將開征住房保有稅。4月18日，有媒體報道，“針對房產征稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。”4月19日，地產板塊大幅走低，萬科A、保利地產等多只地產股接近跌停。

　　進入5月，房地產股股價在房產稅傳言中或漲或跌。5月17日，有媒體報道稱，國家發改委產業研究所所長助理黃漢權認為“三年之內免談房產稅”，這與國家稅務總局公開表態“地方對房產稅征收范圍沒有解釋權”相互印證。5月18日，地產股板塊一躍而起，金地集團等3只地產股更是封上漲停板。但國家發改委稱“三年之內免談房產稅”的講話不代表國家發改委的立場，地產股再次受壓。

　　賣空者或伺機牟利

　　不時冒出的房產稅傳言讓地產股猶如驚弓之鳥。一位券商分析師表示，市場正處在多種利空因素夾擊的敏感期，有關房產稅的一點風吹草動都能制造出“一句話行情”。

　　“下午上海將宣布開收房產稅。新購房以0.6%收。不出意外，3點左右將發布。”5月25日，這一消息通過微博、msn、各網站迅速傳播。

　　“我的手機下午1點多接到了手下研究員的短信，當時反應就是假消息，因為此前這類傳言太多了，往往是天說要出了，天就澄清說沒有。我都‘審美疲勞’，不敏感了。”某券商研究部老總回憶，“但沒想到，午后A股房地產板塊加速下跌，板塊指數盤中跌幅一度達3.47%。這傳言殺傷力太大了。”

　　傳言，信還是不信？地產股，抄底還是急拋？投資者已無從判斷。

　　上述券商分析師表示，“事實上，我們對房產稅短期出臺并沒有抱太大預期，但一直傳言不斷，而且確實能制造出一波行情，這讓我們具體操作起來很頭疼。”

　　在某門戶網站微博上，關于上海房產稅的消息已多達6000多條，眾多消息將上海細則勾畫得“栩栩如生”。“開征房產稅傳言顯然有利于股市做空者，在相關部門語焉不詳的情況下，不排除有賣空者制造傳言伺機牟利。”上述券商研究部老總表示。

房產稅改革緣何引而不發

　　目的是否清晰

　　根據上海媒體的報道，上海房產稅的征收范圍將擴大到居民住宅。這就使得房產稅具備了“類物業稅”的性質。

　　中國社科院財貿所稅收室主任張斌指出，1994年分稅制改革之后，我國就未停止過對物業稅的研究。按照財政部和國稅總局的政策設計，物業稅必須具備三大功能：一是調節居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩定的稅源；三是規范土地稅費金制度，完善房地產價格的形成機制。

　　張斌認為，目前社會上對房產稅改革的預期主要是強調了房產稅抑制投機、遏制房價過快上漲的功能，也就是上述三大功能中的較后一項。但事實上，從政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。

　　張斌指出，當下房產稅的影響主要是心理層面的，也加重了投機性購房的負擔，改變了持有房產的成本。但如果沒有一個穩定成熟的方案，那么原本一項影響深遠的政策措施，有可能較終弱化成為短期的政策工具。

　　財政部財科所副所長劉尚希也認為，征稅有沒有必要，要看目的是什么。房產稅是一個小稅種，征不了多少錢，起不到為地方財政開辟新收入來源的目的，而且征收的成本非常高。

　　準備是否充分

　　張斌指出，從法理上來講，只要國務院修改了1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，在免納房產稅的范圍中取消“個人所有非營業用的房產”一條，即可以對居民住宅征收房產稅。

　　雖說法律途徑簡單明了，但是真要對住宅開征房產稅，有些概念必須厘清。目前，世界上大多數市場經濟國家都對居民持有不動產征稅。“物業稅”的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用。

　　財政部財科所所長賈康一直建議將“物業稅”更名為“房地產稅”。目前，高企的房價實際應分為兩部分，占大頭一部分是以土地出讓金為代表的國有土地的使用權，另一部分是房屋價值。我國現行采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購購與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，許多地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這就是地方土地財政盛行的根本原因。而隨著土地越來越稀缺，房價也水漲船高。

　　張斌說，1986年出臺房產稅暫行條例時，還沒有土地使用權一說，房產稅征收范圍如果擴大到住宅，房產的評估價值就要明確是否包含土地使用權和房屋價值兩部分。如果兩部分都包括，就意味著土地使用權的增值部分將歸個人承租者，也就是購房者所有。

　　除了上述政策和法律上的準備之外，征收房產稅還需要一系列的技術條件。比如，個人住房信息采集、房產評估和具體征收環節都困難重重。而且市場上的交易主體和房產屬性千差萬別，如果考慮問題不夠全面，不僅不能起到相應的政策作用，反而會引起社會上經濟利益糾葛。

　　時機是否成熟

　　在新“國十條”出臺后，財政部、國稅總局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房價過快上漲的稅收政策和操作細則。

　　分析人士認為，“準確打擊”的差別化信貸政策出臺后，在信貸政策與稅收政策之間有一個時間差，這可能是出于調控節奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達到遏制房價過快上漲的政策目標，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長計議。

　　國務院發展研究研究員倪紅日指出，稅收是非常嚴肅的事情，雖然公眾希望通過稅收政策來調控房地產市場，但稅收政策要充分考慮到可操作性和公平性，因此是急不來的。

　　但如果差別化信貸政策的“前手”未能遏制房價過快上漲的勢頭，那么稅收政策“后手”即可應勢而出，對投機性購房形成持續性打擊。

　　有分析人士認為，房產稅改革之所以遲遲不出臺，讓房地產市場形成一種政策緊縮預期。一旦房產稅改革方案出臺，如果力度和方案沒有預期中那么強烈，反而會刺激投資性購房的反彈。因此，房產稅改革方案的出臺是一個相當困難的相機抉擇過程。

房產稅擴征需過三道坎

　　對住宅類房地產的保有環節征稅，被視為調控高房價的較有效手段之一。近期，房產稅這一既有稅種的征繳范圍可能擴大至住宅領域成為業內關注的焦點。此間觀察家認為，房產稅擴征至住宅領域要變成現實，還面臨區分“房產”與“地產”、改革房產會計評估制度以及有效甄別征稅對象等問題。

　　根據我國現行的房產稅暫行條例，房產稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據。目前，這一稅種主要針對經營性用房的收入部分征稅。如果擴征至住宅領域，必然會針對房屋余值征稅，以體現保有稅的本意。

　　但在確定稅基時，以目前的市場化定價原則對房屋價值進行評估，必然包含土地的價值。而在我國城市土地國有制度下，物業持有者掌握的僅僅是土地使用權，法定“住宅70年產權”所需要繳納的“類租約費用”已包含在土地出讓金之內。因此，房產稅擴征至住宅領域，顯然需要劃分“房產”和“地產”。稅基評估應當剔除國有土地涵蓋的價值，才能避免重復征繳等問題。

　　房產價值的合理評估也是一大難題。按照市場法評估，房產價值中很難剔除土地因素；如果按照成本法評估，那么

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