“國(guó)際旅游島”概念猶如一針興奮劑注入了海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全球的投資客都將目光投向了三亞這座號(hào)稱“東方迪拜”的城市。在房企捂盤惜售和人為哄抬房?jī)r(jià)的潮流中，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，出現(xiàn)房?jī)r(jià)瘋漲、購(gòu)房者盲目跟風(fēng)等非正常現(xiàn)象。在許多人看來(lái)，“國(guó)際旅游島”一度成為了“國(guó)際炒房島”。

　　不過(guò)在過(guò)度興奮之后，留下的卻是疲憊。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者連日來(lái)在海南采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的瘋狂之后已經(jīng)迅速降溫，而海南省政府方面也連續(xù)采取了一系列措施加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控。不過(guò)，有專家指出，目前樓市“仍有空子可鉆”。

　　樓市降溫 中介報(bào)價(jià)狂降

　　“購(gòu)房子的人好像一夜之間都消失了。”3月3日，三亞市新風(fēng)路一家房地產(chǎn)中介門店負(fù)責(zé)人張路向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，春節(jié)一過(guò)，看房的人立刻便少了許多。“春節(jié)前那一段時(shí)間較瘋狂，每天都有成群結(jié)隊(duì)的人來(lái)問(wèn)房子。但現(xiàn)在一周也沒多少，進(jìn)來(lái)的也就看看而已。”

　　就在離這家門店不遠(yuǎn)處的海邊，便聳立著在這一輪海南樓市高燒中“大放異彩”的三亞鳳凰島項(xiàng)目所屬樓盤。這個(gè)開盤價(jià)便達(dá)到6萬(wàn)多元、較高時(shí)房?jī)r(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目雖然價(jià)格高昂，但依舊吸引了來(lái)自全國(guó)各地購(gòu)家爭(zhēng)相出手。

　　不過(guò)，這座昔日門庭若市的海南高端房產(chǎn)代表之作，近期也已經(jīng)恢復(fù)平靜。3月4日，記者在準(zhǔn)備走訪鳳凰島項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)鳳凰島已處于半封閉狀態(tài)，只有一些好奇的游客在橋頭拍照留念。據(jù)了解，目前鳳凰島仍在施工，出于安全考慮，上島必須提前預(yù)約，而連接鳳凰島與三亞市區(qū)的先進(jìn)一座橋梁也由專人負(fù)責(zé)把守。

　　公開資料顯示，三亞鳳凰島去年底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)是3.8萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米，開盤均價(jià)達(dá)7萬(wàn)元/平方米，春節(jié)前甚至有報(bào)價(jià)達(dá)13萬(wàn)元/平方米。然而記者從三亞一些中介機(jī)構(gòu)了解到，春節(jié)剛過(guò)，鳳凰島已經(jīng)出現(xiàn)5萬(wàn)元/平方米轉(zhuǎn)手的報(bào)價(jià)。

　　“這段時(shí)間投資者已經(jīng)理性多了。”海南房地產(chǎn)營(yíng)銷專家、旅控會(huì)展開發(fā)公司策劃經(jīng)理李東緒表示，鳳凰島僅僅是海南房地產(chǎn)降溫的一個(gè)縮影。他介紹說(shuō)，就海口市場(chǎng)而言，雖然各項(xiàng)目2月底的價(jià)格與月初相比并未有較大變化，但是出現(xiàn)了折扣現(xiàn)象，而且幅度逐漸增加。同時(shí)，節(jié)后各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)客源明顯減少，銷售量不斷下滑，現(xiàn)場(chǎng)客戶也并非以年前的炒房客戶為主，更多的是以長(zhǎng)線投資和度假自住為主的客戶，相對(duì)比較理性。

　　與三亞的情況類似，2月海口商品房市場(chǎng)總成交量環(huán)比下滑達(dá)38.75%，不過(guò)價(jià)格環(huán)比提升34.14%，達(dá)到8618.63元/平方米。顯然，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步陷入有價(jià)無(wú)市的尷尬。

　　房?jī)r(jià)透支 部分地區(qū)超夏威夷

　　海南獲批建設(shè)國(guó)際旅游島之后，各路資金蜂擁擠進(jìn)海口、三亞、陵水等地，短短5天之內(nèi)，整個(gè)海南省商品房銷售量就超越了2008年全年的銷售量，房?jī)r(jià)隨之水漲船高，漲幅領(lǐng)銜全國(guó)。有人專門進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并指出，海南部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)沖高到國(guó)際旅游島——印尼巴厘島的3倍，甚至超越了美國(guó)夏威夷。在海南軟硬件諸多方面都還達(dá)不到 “國(guó)際旅游島”的較低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，只有房?jī)r(jià)率先與“國(guó)際”接軌。

　　然而，瘋狂的舞蹈過(guò)后帶來(lái)的卻是“體力透支”，海南的房?jī)r(jià)同樣是如此。專家分析，快速上漲導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)對(duì)海南未來(lái)的發(fā)展將帶來(lái)巨大負(fù)面影響。李東緒表示，“海南這一波炒房來(lái)得快去得也快，而產(chǎn)品品質(zhì)與周邊配套并沒有明顯改變，房?jī)r(jià)完全是投機(jī)者瘋狂的倒賣炒作而漲起來(lái)的，這輪炒房透支了海南未來(lái)幾年市場(chǎng)價(jià)格的漲幅空間。”

　　不過(guò)李東緒仍然相信，未來(lái)海南通過(guò)不斷進(jìn)行國(guó)際旅游島的建設(shè)，軟件和硬件都會(huì)有很大提高，到時(shí)候價(jià)格就會(huì)與產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)應(yīng)，以品質(zhì)的不斷提高來(lái)推動(dòng)整個(gè)海南房產(chǎn)的平均價(jià)格繼續(xù)上漲。他認(rèn)為，隨著購(gòu)房者的逐漸成熟和市場(chǎng)調(diào)控的加強(qiáng)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步穩(wěn)定。“像春節(jié)前的那一輪瘋狂，應(yīng)當(dāng)說(shuō)10多年甚至幾十年才能遇到一次，有很多人在這樣的瘋狂中大賺，也有很多人被套牢。不過(guò)，總體來(lái)說(shuō)，未來(lái)的市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是向好的，房?jī)r(jià)也會(huì)平穩(wěn)上漲，大漲和大跌的情況不太可能出現(xiàn)了。”

　　中國(guó)(海南)改革和發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林也認(rèn)為，前兩個(gè)月海南省房?jī)r(jià)猛漲屬于“補(bǔ)漲”期，近期房?jī)r(jià)在總體上已逐步穩(wěn)定，回落空間有限。“此次房?jī)r(jià)上漲跟上世紀(jì)90年代相比，背景、需求、結(jié)構(gòu)都不一樣，盡管有泡沫，但不會(huì)再現(xiàn)當(dāng)年的情景。”

　　大興土木 生態(tài)面臨考驗(yàn)

　　記者在海南采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都是劈山或沿海而建。在海口到三亞的高速公路沿線，巨大的施工工地一路不時(shí)躍入眼簾。專家認(rèn)為，這意味著大量樹木遭到砍伐，自然景觀、生態(tài)環(huán)境遭到破壞，顯然會(huì)對(duì)國(guó)際旅游島的建設(shè)帶來(lái)負(fù)面影響。

　　“我們規(guī)劃了10個(gè)高爾夫球場(chǎng)，在建的是4個(gè)，建好的有2個(gè)。”這是海南陵水縣縣長(zhǎng)王雄近日接受媒體采訪時(shí)的“豪言壯語(yǔ)”。不過(guò)，值得注意的是，陵水縣直到去年財(cái)政收入才僅為3.8億元，目前仍是高端貧困縣。而小小一個(gè)陵水縣竟然要建多達(dá)10個(gè)高爾夫球場(chǎng)，這也的確令人稱奇。

　　對(duì)此李東緒認(rèn)為，“這種情況其實(shí)全國(guó)各地都有，并非海南獨(dú)有。海南房地產(chǎn)價(jià)值在于其擁有的景觀資源，如海景和山景。好的地產(chǎn)項(xiàng)目可以更好地融入到自然環(huán)境當(dāng)中，做到融合，不但不會(huì)破壞自然資源，反而會(huì)保護(hù)自然資源。”但他同時(shí)也表示：“由于部分地區(qū)地產(chǎn)發(fā)展太快，規(guī)劃跟不上，造成自然景觀和生態(tài)的嚴(yán)重破壞。我認(rèn)為要避免這種現(xiàn)象發(fā)生，就必須加強(qiáng)對(duì)于開發(fā)的規(guī)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目開發(fā)前的環(huán)境評(píng)估工作。對(duì)一些破壞生態(tài)的項(xiàng)目要求其改正或者進(jìn)行生態(tài)型處罰。”

　　在李東緒看來(lái)，未來(lái)的海南房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)該提高產(chǎn)品檔次，減少一些二線城市或者旅游風(fēng)景區(qū)簡(jiǎn)單的普通住宅開發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的開發(fā)，例如度假酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店等；同時(shí)注重產(chǎn)品的品質(zhì)和項(xiàng)目的配套，在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)注重環(huán)境保護(hù)，大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保低碳的建筑。

　　此外，李東緒強(qiáng)調(diào)：“在給島外人蓋房子的同時(shí)，要考慮本地購(gòu)房需求，加強(qiáng)保障性住房、廉租房開發(fā)，并處理好引進(jìn)消費(fèi)和引進(jìn)人才的關(guān)系，不能單純停留在賣地、購(gòu)房層次上。”

　　從這一方面來(lái)講，海南已經(jīng)采取了一系列行動(dòng)。據(jù)悉，海南省已經(jīng)決定，省財(cái)政從市、縣收取的土地出讓金10%，以及省和市、縣一般預(yù)算新增財(cái)力部分，將向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜。

　　“2010年新建10.09萬(wàn)套保障性住房，力爭(zhēng)在2012年末基本解決全省低收入居民住房困難。加強(qiáng)保障性住房的出租出售管理，嚴(yán)查擅自將保障性住房進(jìn)行市場(chǎng)交易的行為。將保障性住房建設(shè)列入省政府對(duì)市、縣政府及其主要專業(yè)的考核內(nèi)容，對(duì)未能完成任務(wù)的，予以調(diào)離崗位。”海南省日前出臺(tái)的《貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見》指出。

　　新聞鏈接

　　海南加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控專家稱仍有空子可鉆

　　每經(jīng)記者 朱玲 發(fā)自廣州

　　為抑制炒房，海南省日前出臺(tái)了 《貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱 《意見》)，并決定自2010年5月1日起實(shí)施。

　　《意見》規(guī)定，實(shí)行商品住房購(gòu)賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房購(gòu)賣合同后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記；逾期不辦理的暫停預(yù)售許可。在辦理房屋所有權(quán)證之前，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。實(shí)行商品住房預(yù)售款監(jiān)管制度，預(yù)售款應(yīng)存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。《意見》同時(shí)規(guī)定，為防范惡意炒賣土地，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，投資額未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資(入股)和抵押土地使用權(quán)。

　　對(duì)此，廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示，這個(gè)政策能否奏效的關(guān)鍵是地方政府是不是嚴(yán)格執(zhí)行和實(shí)施，他認(rèn)為，規(guī)定里面依然有一些空子可鉆。如針對(duì)“商品住房銷售一律實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，經(jīng)營(yíng)者在公開銷售前24公里，應(yīng)在商品住房交易場(chǎng)所醒目位置公示商品住房?jī)r(jià)目表，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用”的規(guī)定，謝逸楓表示，這在實(shí)際操作中很難執(zhí)行或者監(jiān)督，一般開發(fā)商都在開盤前幾個(gè)公里才會(huì)確定價(jià)格，況且政府有關(guān)部門也不可能派人到每個(gè)樓盤去調(diào)查。此外，《意見》雖然規(guī)定開發(fā)商的投資額要達(dá)到開發(fā)投資總額的25%，但仍不足以完全遏制開發(fā)商的炒地現(xiàn)象，除非將這一比例上調(diào)到35%。

　　此前，海南三亞市城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障局下發(fā)了關(guān)于抑制樓市炒作的通知，準(zhǔn)備對(duì)前往三亞購(gòu)房的外地人采取限制購(gòu)房措施，規(guī)定1個(gè)身份證只能購(gòu)5套房。但隨后該舉措遭遇了的質(zhì)疑，被認(rèn)為這種調(diào)控恐怕更像是鼓勵(lì)炒房。

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