近日，上海易居房地產研究所發布《房地產上市公司2008年中報分析》。本次研究對象：選取滬深兩地上市的房地產公司樣本數98家(剔除了一些沒有可比性和由其他行業轉投房地產行業的公司)，研究所采用數據均來自滬深證券交易所公開的年報、半年報及其他公告的數據。

　　一、2008年房地產上市公司中期報告總體情況

　　1、資產規模總量大幅增長，超百億企業激增

　　截止到2008年6月30日，98家上市公司的總資產規模達到6635.3億元，較2007年同期的4024.8億元，同比大幅增長65%。與此同時，資產過百億大關的企業數也是激增，企業規模不斷增大。由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家，其中超千億資產企業一家。

　　資產規模呈現集中趨勢，總資產規模前20家企業的份額比重呈現穩步上升態勢。前20家公司的總資產規模合計達到4462億元，所占比重提升到67.2%，較2007年同期提高5個百分點。其中前10家的公司的總資產規模比重占到整體的半數以上，為51.4%，凸現公司資產規模大型化趨勢。

2008年中期總資產規模前20家公司

　　2、流動負債同比增長顯著，凸現短期償還壓力

　　98家上市公司的流動負債規模達到2998.6億元，較2007年同期的1846.4億元，同比大幅增長62%。增幅高于同期營業收入的增幅。流動負債的顯著增長態勢，有可能凸現企業短期償還債務的壓力。

　　前20家企業的份額比重呈現上升態勢

　　流動負債規模呈現加速增加趨勢，流動負債規模前20家公司的份額比重呈現大幅增加態勢。前20家公司的流動負債規模合計達到2167.4億元，所占比重激增到72.3%，較2007年同期提高8.3個百分點。其中前10家的公司的流動負債規模占整體的比重高達54.2%，凸現大型公司短期償還債務的風險。

2008年中期流動負債規模前20家公司

3、營業收入繼續高速增加，但增幅已顯放緩態勢

　　98家上市公司的中報顯示，2008年上半年結轉營業收入為765.6億元，較2007年同期的374億元，同比增長43%，增張態勢低于同期總資產和負債的增幅。這從營業收入前20家公司的情況便可窺見。更為隱憂的是上半年的結轉收入多為去年銷售所得，今年以來的全國樓市銷售狀況不容樂觀，營業收入的增幅放緩已成不爭的實事，也許在年度報告中將反映的更加明顯。

　　營業收入額前20家公司的份額比重呈現下降態勢。前20家公司的營業收入額合計達到488.5億元，所占比重下降到63.8%，較2007年同期下降了5.2個百分點。其中前10家公司的營業收入額占整體的比重下降到48.3%。

2008年中期營業收入額前20家公司

　　4、利潤總額和凈利潤仍然快速增加，但已出現分化跡象

　　2008年上半年，98家上市公司的利潤總額達到180.5億元，較2007年同期119.2億元，同比增長51%。盡管仍處在高位增長，但這一增速較2007年67%的增幅有明顯下降，同時也低于同期總資產和負債的增幅。相比之下，98家公司的凈利潤則達到133.2億元，較2007年同期的82.99億元，同比增長61%，繼續保持穩定、快速增長的態勢。從利潤總額和凈利潤的增長變化態勢上可以發現二者已出現分化跡象。

2008年中期利潤總額前20家公司

　　利潤總額前20家公司所占的比重呈現下降態勢。利潤總額前20家公司的利潤合計達到129.2億元，所占比重下降到71.6%，較2007年同期下降了6.4個百分點。其中前10家公司的利潤總額為98.1億元，占整體的比重為54.3%。

　　凈利潤總額前20家公司所占的比重同樣呈現下降態勢。前20家公司的凈利潤總額達到95.05億元，所占比重下降到71.3%，較2007年同期下降了6.7個百分點。其中前10家公司的凈利潤總額合計72.1億元，占整體的比重為54.1%。

2008年中期凈利潤總額前20家公司

5、每股收益整體趨好，每股收益為負的家數減少

　　2008年上半年，98家上市公司在每股收益指標上整體呈現出趨好態勢。

　　表現之一：在98家公司中，有63家公司的每股收益較去年同期增加，總體態勢好轉，34家公司的每股收益同比下降，一家公司持平。

　　表現之二：每股收益為負值的企業個數明顯減少，由2007年中期的23家減少到本報告期的14家。

2008年中期每股收益前20家公司

　　6、總資產收益率和凈資產收益率同比不同程度提升

　　2008年中期報告顯示，98家上市公司的總資產收益率和凈資產收益率都有不同程度的增加。總資產收益率較去年同期增加的有61家，凈資產收益率為58家，尤其是前20家上市公司其總資產收益率和凈資產收益率同比增加更為顯著。

2008年中期總資產收益率前20家公司

　　在總資產收益率上，前20家公司的平均收益率為8.56%，遠遠高于2007年的4.91%；在凈資產收益率上，前20家公司的平均收益水平為17%，較2007年的15%提高了2個百分點。

2008年中期凈資產收益率前20家公司

7、現金流趨緊態勢加劇，每股經營現金流為負公司個數增加

　　房地產上市公司的現金流有進一步趨緊的態勢，尤其是經營性現金流，延續了緊張的態勢，并有進一步加劇的趨勢。2008年的中報顯示，每股經營現金流為負的企業個數增加，98家公司中，只有27家公司的每股經營現金流為正值，其余71家公司均為負值，較2007年底53家公司為負增加了18家。其中總資產排名前十的房地產企業中有8家為負，其中包含萬科A(-0.14)、保利地產(企業專區,旗下樓盤)(-2.63)、金地集團(企業專區,旗下樓盤)(-0.88)、招商地產(企業專區,旗下樓盤)(-2.502)、金融街(-0.8)、頭開股份(-2.15)等前六家，在前20家公司中，有16家的每股經營現金流為負值。

2008年中期每股經營性現金流前20家公司

　　8、資產負債率依然維持較高水平，流動比率出現分化

　　2008年中報顯示，98家上市公司的資產負債率依舊保持較高水平，有43家公司的資產負債率較同期出現增加態勢，且主要是總資產排名靠前的一些知名大公司。如招商地產、北辰、珠江實業、上實發展(企業專區,旗下樓盤)、張江高科、珠江控股、棲霞建設(企業專區,旗下樓盤)等上市公司均有不同程度的增加，而萬科、金地等公司依舊維持高位。

　　流動比率上，盡管整體水平處于好轉態勢，但是仍有40家公司的流動比率較去年同期水平下降，且這40家中包含了絕大多數總資產靠前的大企業，包括萬科、招商、北辰、陸家嘴、泛海建設等。凸現出大型企業在短期償債能力上的風險較大。

二、關注：房地產企業融資方式的轉變，公司債成融資新渠道

　　房地產企業融資難，已經成為不爭的事實。特別是受國家緊縮政策的影響，地產企業的融資渠道逐漸萎縮。資料顯示，今年房地產行業從銀行獲得的新增貸款已接近零增長，而在資本市場上的定向增發和公開增發這條路基本上也已大門緊閉，自籌資金、發行債券等其他融資渠道的重要性開始進一步凸顯。事實上，很多房地產企業確實是通過發行債券來緩解資金緊張的壓力，手頭舉債的公司不在少數，房地產企業發債已蔚然成風。

　　1、公司債融資成較近一年來房地產上市公司融資的新途徑

　　2008年以來，房地產企業的公司債發行進入高發期，一共有6家上市公司的公司債陸續上市，金地集團(企業專區,旗下樓盤)3月發行12億元公司債；保利地產(企業專區,旗下樓盤)7月發行43億元公司債；新湖中寶7月份發行14億元公司債；北辰實業(企業專區,旗下樓盤)7月份發行17億元公司債；中糧地產(企業專區,旗下樓盤)8月份發行12億元公司債；萬科9月份發行59億元公司債；6家房地產公司共通過公司債券市場融資157億元；除此之外，金融街擬發行56億元公司債，泛海建設擬發行32億元公司債，中華企業擬發行12億元公司債等等。房地產企業通過公司債來融資漸成趨勢，而房地產企業也理所當然地充當了今年公司債的發行主體。

2008年通過公司債融資審批的房地產企業

　　2、房地產上市公司選擇公司債方式的原因分析

　　(1)收緊“銀根”，銀行信貸和股權融資大門關閉導致向債權融資轉移

　　房地產上市公司發行公司債意愿較為強烈的原因，主要是在現行土地“招拍掛”制度下，房地產企業獲得日益稀缺的土地需要雄厚的資金支持，而央行近期采取的銀根收緊政策使銀行信貸的融資老路日趨艱難，房地產上市公司資金來源被迫向股權、債權等直接融資方式轉移。受政策等因素的影響，房地產上市公司一直以股權融資為主，股權融資和債權融資的不平衡使得企業承受著巨大的經營風險和較高的融資成本。而2007年的那輪股權增發浪潮已經為大量房地產上市公司籌集了巨額資金，同時也直接導致對股權融資閘門的關閉，使得房地產企業不得不嘗試其它渠道。

　　(2)國家金融政策的導向作用

　　2007年8月，中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》，標志著中國公司債發行工作的正式啟動。9月中國人民銀行頒布《公司債券在銀行間債券市場發行、交易流通和登記托管有關事宜公告》，規定公司債可在銀行間債券市場發行流通和托管。公司債融資細則得到進一步完善。這些政策的出臺，客觀上引導上市公司多元化的融資途徑，緩解過于集中于股權融資的狀況。在政策層面放開公司債融資后，眾多房地產上市公司以調整債務結構、補充流動資金為主要目的，爭相發行公司債。

　　(3)公司債有自身的優勢

　　相比股權融資，發行公司債盡管會增加公司財務負擔，提高公司負債率；且從短期來看，發行公司債不如銀行貸款直接，還要涉及到推演及公司信用評級等。但相比銀行貸款，因為其周期長，利率鎖定，在通脹持續的情況下，成本更低，使用靈活性更強，而且在股權融資存在阻力的情況下，發行公司債自然是一個很好的選擇。

3、房地產公司債融資方式的優勢

　　目前，我國房地產企業融資方式主要有信貸融資、股權融資和債券融資三種。相對于股權融資和銀行貸款來說，債券融資的優勢更加突出，吸引力更強。

　　頭先，相比股權融資來說，

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