明年房價將在博弈中保持穩(wěn)定

雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場在2011年依然是被調(diào)控的對象。因此，多數(shù)專家表示，在CPI高漲、城市化等推動下，房價依然會保持穩(wěn)定調(diào)整，不會出現(xiàn)大跌，但也難有暴漲。

廣州同創(chuàng)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，明年樓市將會前低后高。他認為，在明年3月政府工作會議前嚴厲的調(diào)控政策不大可能松綁。樓市將出現(xiàn)“有價無市”的狀況。樓價在明年上半年將會上下兩難，開發(fā)商和地方政府都將是樓市低迷下的輸家。而到下半年，預計成交量和樓價都可能回升。“一方面，市場有修復性的購房需求，另一方面，對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、對地方財政如此重要的房地產(chǎn)行業(yè)，不可能長期被打壓。”因此，趙卓文表示，對很多購房者來說，明年上半年或許是入市的好時機。

而上海易居中國研究院楊紅旭則認為，經(jīng)濟工作會議精神對于明年房地產(chǎn)市場的影響，總體上屬于中性，略偏空。在此政策形勢下，明年房價將總體保持調(diào)整態(tài)勢，不可能出現(xiàn)2008年那樣的低迷，也難以重現(xiàn)2009年那樣的報復性反彈。

中國社科院較近發(fā)布的報告表示，明年房地產(chǎn)經(jīng)濟及房價走勢，主要取決于政府調(diào)控房價的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。如果調(diào)控放松，房價將會反彈，價格可能上漲20%~25%。

中金公司房地產(chǎn)分析師白宏煒分析認為，2011 年總體房價呈小幅上漲，成交量略有上升，下半年可能出現(xiàn)結構分化；與沿海一二線城市不同，受益于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，中西部交通樞紐城市和沿海三線城市住房市場將量價齊升；伴隨通脹，商業(yè)物業(yè)租金和價格將同步上漲；資金壓力下，地產(chǎn)公司會加快周轉(zhuǎn)，有利于業(yè)績釋放。他還判斷，2011 年商品房均價同比將上漲2%，交易量上升 5%。與 2010 年相比，各指標全面放緩，行業(yè)增速下臺階。

　廣州購樓投資

商鋪好過住宅

央行的較新調(diào)查顯示，房地產(chǎn)仍然是目前居民投資的頭選品種。業(yè)內(nèi)分析人士表示，對廣州而言，購住宅來投資不如購商鋪等商業(yè)地產(chǎn)。但也有專家表示，部分學位房、稀缺資源依然有賺錢機會。

地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志告訴記者:“明年完全不是投資購房的時機，如果輪調(diào)控效果不好，100%會繼續(xù)調(diào)控，所以住宅市場面臨著巨大的政策壓力和風險。”他表示，相對于住宅市場，投機商業(yè)地產(chǎn)可能還有錢賺。“商鋪、寫字樓應該是未來房地產(chǎn)市場具有一定升價空間的產(chǎn)品。”

記者較近在天河東走訪發(fā)現(xiàn)，不少二手房價格依然快速上漲，如一套今年7月份還是賣74萬元左右的小三房，現(xiàn)在中介對外報價漲到90多萬元，“短短幾個月就可以賺近20萬。”該樓盤附近的中介告訴記者。

因此，有投資分析人士表示，雖然整體上政策對樓市投資打擊力度非常大，但部分稀缺房產(chǎn)依然有賺錢機會。

廣東工業(yè)大學高端經(jīng)濟師申格聯(lián)認為，有投資或自主需求的購房者應該在購房時關注房子的地段和位置，學位房目前仍然處在“”。此外，對于重要的商圈周邊、公園周邊、高等學府周邊的住房都會是投資的好去處。在郊區(qū)，要選擇**口、高速路口附近或者風景優(yōu)美的環(huán)境進行投資房產(chǎn)。

四大因素考驗明年樓市

經(jīng)濟工作會議閉幕后，專家學者們都沒有在相關文件中找到有關房地產(chǎn)的表述，這讓市場忐忑不安，有關人士表示，這意味著房地產(chǎn)在2011年還是政策調(diào)控年，在未來經(jīng)濟中的作用會逐步淡化。2011年整個樓市至少需要面臨政策、資金、土地和保障房四大因素考驗。

考驗一：樓市調(diào)控政策是否加碼？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市11月份房屋銷售價格同比上漲7.7%，上漲的幅度超出多數(shù)專家的預期。

上海易居中國研究院楊紅旭表示，價格逆勢上揚說明較近一輪的調(diào)控效果，明顯不如4月份那一輪。因此，可能倒逼國家再出新政，“暫不論明年如何，眼下的房價上漲可能促使房產(chǎn)稅加快出臺。”楊紅旭表示。

考驗二：銀行是否卡住“錢袋子”？

無論是開發(fā)商購地開發(fā)，還是購房者借錢購房，都離不開銀行。因此，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果2011年銀行果真卡住錢袋子，購賣雙方都會陷于被動，樓市將面臨“貧血”的危險。

從11月的信貸變化看，國內(nèi)金融機構對開發(fā)商的新增貸款明顯收緊，11月份僅有802億元，同10月份的1045億元相比，大幅萎縮了23.4%。

楊紅旭表示，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣政策的轉(zhuǎn)向，將對房地產(chǎn)市場構成顯著影響。

考驗三：土地供應能否緩解供需矛盾？

今年11個月，多數(shù)城市土地出讓金超過千億元。但從全國來看，主要城市的年度供地計劃很少能完成，而土地供應短缺也成為開發(fā)商逆市漲價的理由。因此，明年地方政府能否加大土地供應，也影響著整個市場的變化。

今年11月，房屋新開工面積、竣工面積雙雙下降，其中開工面積同比下降了17.4%。“在新增項目貸款被卡的情況下，會導致明年的商品房供應比預期要少。”東莞一位開發(fā)商人士表示。因此，如果供需矛盾緩解不了，市場反彈的幾率就比較大。

考驗四：保障房能否真正落實？

多年來，政府的保障性住房總是缺位，導致房價節(jié)節(jié)攀升，陷入越調(diào)越漲的怪圈。不過，明年的千萬套保障性住房將在一定程度上緩解低收入人群的住房難問題，但地方政府能否“以時間換空間”，在對商品房打壓的同時，足量完成保障住房指標，也將考驗明年普通商品房住宅的走勢。　　

(作者：張忠安)