樓市調控松緊與否的混沌僵局終于被打破。

7月12日，針對目前業內關注的有關“房地產市場調控政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等房地產市場熱點問題，住建部、銀監會、國資委分別作出回應，一致表明“現有樓市調控政策沒有變化”。

被稱為“史上較嚴”的“新國10條”出臺已有3個月，樓市出現了積極的現象。商品房成交量持續下滑，一線城市堅挺的房價開始松動，土地市場連續流拍，二手房市場量價齊降，信貸投資增速回落。但百姓較為關注的重要指標——新房的價格仍沒有下降，只是在局部地區出現折扣不大的優惠活動，觀望情緒仍然濃厚。

在樓市調控逐漸步入深幅調整的敏感時期，國內外的經濟形勢則面臨著復雜的局面，由此引發繼續調控是否導致國內經濟“二次探底”的擔憂，自去年底“泡沫論”和“支柱論”的爭論如今演變成對樓市調控的存廢、松緊之爭。但業內人士認為，樓市調控引發經濟再次觸底的可能性很小，短期來看今年保障房投資的加大，將繼續保持房地產投資對經濟增長的拉動作用；而長期來看，新興產業規劃的出臺將使房地產業的支柱地位逐步退化。

樓市多項指標下滑

樓市調控新政頒布已近3個月，調控效果引起業界關注。國家統計局日前公布的數據顯示，6月份，大中城市環比房價、成交量、新開工面積以及國房景氣指數等一系列房地產指標出現回落。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1個百分點；而更能反映當期趨勢的環比價格下降0.1%，近16個月以來頭度出現回落。

因調控而產生變化的樓市數據在北京也更為明顯。據亞豪機構統計數據顯示，北京6月累計成交期房商品住宅4241套，成交面積為41.5萬平方米。環比5月，期房商品住宅成交套數下降了24.9%，成交面積下降了20.4%。同比去年6月，樓市成交下降速度更加迅猛，其中實際成交的期房成交套數僅相當于去年同期的1/4。

在成交持續低迷的情況下，北京目前已有上百個項目推出了不同形式的價格優惠，打折促銷成為或明或暗的降價手段。從打折力度看，大部分為全款九八折，按揭九九折；少量項目出現較大的折扣，全款較低可達九折；按揭較低可達九五折。如海淀的西山國際城，全款打九折，相當于較原價格直降3200元/平方米；中國山水醉全款九折，按揭九五折。

二手房方面，根據北京房地產交易管理網數據顯示，7月上旬北京二手房成交量繼續萎縮，總成交量僅為3161套，其中住宅成交僅為2910套，環比6月下旬分別下跌31.4%及32.5%，同比下降幅度則超過六成。7月上旬的成交均價為1.815萬元/平方米，環比6月下旬僅下調了0.1%，價格下降幅度相比新政前兩個月明顯放緩。

除商品房市場外，北京樓市成交下滑態勢已經傳導到了土地市場，6月土地市場成交顯著減少。亞豪機構統計顯示，與5月份相比，6月份北京僅成交3宗住宅及含住宅性質用地，出讓面積環比下降了82.1%，規劃建筑面積下降70%，成交金額環比減少59.9億元。從全國來看，根據中國指數研究院的監測數據顯示，2010年上半年，雖然全國103個城市的住宅用地供應量持續增長，但成交量并沒有出現大規模增加，仍然處于低位徘徊階段。在累計新增用地同比增加100%的基礎上，累計成交量同比僅增加85%。從月度分布來看，成交量有逐月下降的趨勢，6月成交量環比下降28%，同比下降37%。同時，但由于受到宏觀調控政策影響，監測城市平均樓面地價較去年下半年下跌9%至1863元/平方米，成交供應的比值跌至0.4。總體來看，由于6月土地市場熱度明顯下降，部分城市出現流拍流標現象。

業內人士分析認為，6月樓市成交仍然一路下挫，雖然交投清淡，但房價并未出現下降，購賣雙方進入深度博弈階段。從目前情況看，開發商的資金尚未緊張到影響企業運營安全的程度，不會盲目降價，而調控政策也將保持延續性和穩定性，不會輕易轉向，因此樓市成交的冷清局勢仍將持續。

而對于未來樓市的走向，觀望趨降的預期正逐步顯現。近期央行營業管理部公布了2010年二季度對北京市城鎮居民購房狀況問卷調查，結果顯示：居民對未來一年房價的下跌預期大幅上升，一年來頭次超過上漲預期，而居民預期下季度房價跌幅集中在10%至30%之間。本季一年內有購房意愿的居民占比為16.4%，比上季下降0.5個百分點。國家統計局的數據也顯示，6月份國房景氣指數為105.06，比5月份回落0.01點，連續3個月出現回落。這意味著，受嚴厲調控政策影響，未來數月開發商的投資熱情將會逐步降溫。

樓市調控無礙經濟增長

但就在樓市進入深幅調整、房價出現下行拐點的時候，有關房產調控是否會影響到我國的宏觀經濟走勢，由此引發對當前樓市政策存廢、松緊的爭議。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生近期表示，樓市新政調控后，銷售額下降了60%，遏制部分城市房價過快上漲的步已經實現了。此輪調控可以持續多長時間暫不知道，但應該注意到產生的負效應。原全國人大常委會副委員長成思危也指出，房地產是中國的支柱產業，它聯系上下游60個產業，對拉動經濟的作用非常重要，房價下跌很多對誰都沒好處。

盡管“房地產業經濟支柱說”再出江湖，但是政府在調控上的步伐依舊堅定且明晰。除了日前住建部、銀監會、國資委分別表態“當前樓市政策沒有變化”外，政策還有進一步趨嚴的跡象。國土資源部近期表示將嚴格規范土地出讓制度，擬提高土地出讓較低保證金至30%，相比3個月前20%的比例再提高一成，而且將在下半年積極參與房地產調控。

但高層表態執行政策的決心，仍難以遏制地方有關部門對樓市的“青睞”。“新國10條”明確規定“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購購第三套及以上住房貸款”。據媒體報道，像杭州、南京、大連等地的商業銀行則根本沒有停止對三套房的貸款，甚至在去年房價上漲較快的深圳，仍有部分銀行在做三套房的貸款。而近期遼寧出臺“旨在保護購房者合法權益”的“一免一降”政策，這種減免住房手續費的做法被業內解讀為地方政府的“救市”行為。

當前樓市調控中出現種種跡象的背后，折射出對國內外復雜經濟形勢的擔憂。國務院總理 日前表示，國際金融危機影響的嚴重性和經濟復蘇的曲折性都超過了預期，宏觀調控面臨的“兩難”問題增多。數據顯示，我國6月份PMI指數為52.4，環比回落1.8個百分點，連續兩個月下滑。此外，規模以上工業企業增加值、央企利潤及各主要行業的產銷量，自4月以來增速均出現下降。而近期高盛等眾多投行也紛紛下調對2010年中國經濟增長的預期。

這輪房地產的調控是否會引發中國經濟的“二次探底”？國務院發展研究研究員巴曙松認為，這種可能性出現的機率極小，中國房地產市場并不存在全國性的泡沫，這輪調控的指向就是房價上漲過快的四個核心一線城市，而不是一刀切地打壓整個行業，考慮到2010年的經濟增長在未來第三季度會平穩回落，因此，經濟周期本身也決定了這次調控將以不影響經濟增長為底線。

“目前新政打擊對象主要為‘房價上漲過快的一些城市’，而不是全國范圍。在全國范圍內，今年經濟發展的一個重要基調是推進中小城鎮的城鎮化發展，尤其是內地省份。”巴曙松的觀點也得到瑞銀證券高端經濟學家汪濤認同。

但房地產投資對經濟增長的拉動效應仍不能忽視。國家統計局的數據顯示，上半年，全國房地產開發投資1.9747萬億元，同比增長38.1%，增幅比1-5月回落0.1個百分點。商品房投資的增速呈下滑趨勢，但專家認為，保障房建設的提速將成為保持房地產業拉動經濟增長的重要引擎。巴曙松表示，今年保障性住房的大規模開工將沖銷商品房投資的減少，總體上房地產新增固定資產投資增速不會減慢，對經濟增長的貢獻將至少和2009年持平。據住建部年初制定的目標，今年保障房開工建設套(戶)數比去年增加1/3，安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規模將比去年增加1倍。而2009年房地產新開工面積為11.5億平方米，房地產新增固定資產投資為1.8萬億元，按照同樣的比例，那么2010年房地產新增固定資產投資將為2.3萬億元。僅以北京為例，今年保障房建設的任務目標已經上升至1250公頃，比去年600公頃的目標提高1倍還多，而且計劃投資于保障房建設的資金也將達到400億元。“地方政府問責機制以及住建部與各地方政府簽訂保障性住房建設目標責任書，將確保今年保障性住房的開工目標被嚴格執行。”

除了通過對保障房建設的投資拉動經濟外，新興產業規劃的出爐也被寄予厚望。今年初， 總理在《政府工作報告》中指出，要大力發展新能源、新材料、節能環保、生物醫藥、信息網絡和高端制造業，加大戰略性新興產業的投入和政策支持。而近日，生物產業、軟件業、多硅晶這3個領域分別傳出將出新政策扶持發展的消息，其涉及生物產業、信息產業、新能源3個戰略新興產業。“隨著全球經濟結構的轉型，我國的經濟增長方式正處于轉型的關鍵，而現在正好是一個過渡期，政府正在大力發展新興產業，就是為了建立新的經濟增長點。雖然目前的新興產業占國民經濟的比重只有8%，但是隨著發展，在未來的3-5年，有可能達到20%-30%，而此消彼長，房地產行業將逐步淡出核心支柱產業。”華東師范大學國際關系與地區發展研究院研究員余南平表示，“這是一個漸進的過程。讓房地產行業軟性退出核心區，因此未來10年，房地產業的支柱地位將逐步退化。”

(作者：石俊)