也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)過一段時間的觀望期后，剛性需求會集中釋放，也就是短時間內(nèi)出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的情況，進(jìn)而開發(fā)商迅速提價(jià)改變房價(jià)預(yù)期。但是現(xiàn)在來看這種以往屢次出現(xiàn)的現(xiàn)象可能性已不大。

門票價(jià)格從5元降為2元，6月24日開幕的北京夏季房展會成為了樓市較好的風(fēng)向標(biāo)。而在北京本地的13個參展項(xiàng)目中，有5個項(xiàng)目給出一次性付款9.3折、按揭9.4折的折扣價(jià)格。

與樓市調(diào)控初期開發(fā)商對房價(jià)的口風(fēng)不動以及玩“假摔”相比，這次開發(fā)商大打促銷牌表明似乎真的決心要割肉了。據(jù)記者調(diào)查，在北京6月份的打折樓盤中，位于亦莊的林肯公園和朝陽區(qū)的中弘北京像素樓盤都給出9.5折的折扣，而懷柔、通州等地區(qū)的在售項(xiàng)目如果付全款甚至可以打到9折。

在其他一線城市，許多樓盤也開始樹起打折的大旗。例如在深圳，6月份在售樓盤項(xiàng)目中，七街公館、新世界·四季山水等15個樓盤都推出9.8、9.9折小折扣優(yōu)惠。在上海，6月上海萬科的新盤價(jià)格與之前的預(yù)報(bào)價(jià)相比也平均下降了近20%。

盡管一線城市打折樓盤折扣普遍不大，但是數(shù)量卻越來越多，明顯顯現(xiàn)出房價(jià)松動的跡象，那么樓市會否形成一輪降價(jià)潮？

開發(fā)商資金鏈吃緊

打折促銷的背后推手無疑是開發(fā)商資金鏈的吃緊。在調(diào)控政策的層層圍剿下，隨著成交量的持續(xù)下滑，打折或者暗中降價(jià)成為開發(fā)商提振成交量的現(xiàn)實(shí)選擇，這也促使開發(fā)商的定價(jià)不再像調(diào)控剛開始那樣堅(jiān)挺、一口價(jià)，出現(xiàn)了很大的議價(jià)空間。

左右未來開發(fā)商行為的無疑還是資金的緊張程度。有專家認(rèn)為，當(dāng)前一些城市的成交量萎縮已是罕見的懸崖式，6月份北京8個獲預(yù)售許可證的樓盤項(xiàng)目中有5個零成交，廣州也有近300個樓盤零成交。本來應(yīng)是傳統(tǒng)旺季的5月份，上海新建商品住宅(剔除動拆遷配套商品房)成交量只有30萬平方米，創(chuàng)出了自2003年以來除春節(jié)所在月份較低成交量記錄。

我們知道，房企的資金來源主要有三個渠道：銷售回款、銀行信貸和資本市場融資，其中銷售回籠資金是較根本的資金來源，房企的開發(fā)貸款還本付息和分紅資金都來自這一部分，當(dāng)這一資金融通渠道不暢時，單靠銀行貸款和股市融資無法維持房企的資金鏈。一線城市成交量直線下滑已近4個月，即使是實(shí)力再強(qiáng)的開發(fā)商也會對后市心存寒意。

何況，當(dāng)前資本市場的走勢對開發(fā)商也極為不利。受到股市和樓市不景氣的影響，目前已有冠城大通、招商地產(chǎn)等多家房企取消再融資計(jì)劃，之前49家制定增發(fā)預(yù)案的房企中已有六成破發(fā)。在各個融資渠道都不利的情況下，開發(fā)商降價(jià)補(bǔ)量的壓力越來越大。

購房意愿持續(xù)下降

與開發(fā)商打折促銷力度加大相對比，購房者的觀望心態(tài)卻越來越有耐心，租售比倒掛促使購房者開始“重租輕購”。在房價(jià)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)的預(yù)期以及仍未放松的調(diào)控氛圍下，擔(dān)心成為接較后一棒的購房者很現(xiàn)實(shí)地選擇了租房。

在北京西城區(qū)租房的陳先生給記者粗略地算了一筆賬，他用3000元/月租了二環(huán)外一套70平方米的住房，一年的租金還不到4萬元，租30年總租金也不過120萬元，而要購這套房子，以3萬元/平方米的保守價(jià)計(jì)算，至少要花210萬元。“現(xiàn)在來看還是租房更劃算一些。”當(dāng)問及可以接受的價(jià)格時，他告訴記者，房價(jià)下降30%是他可以考慮的底線。

央行的季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，72.5%的居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“過高，難以接受”，該比例自2009年季度以來逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。即使是剛性自住型需求的入市愿望也不再那么強(qiáng)烈，在北京市海淀區(qū)為兒子看緊靠學(xué)校的小區(qū)的張女士對記者說，盡管現(xiàn)在不斷詢問價(jià)格，也是在判斷購房時機(jī)是否合適。

購房者意愿持續(xù)下降、反應(yīng)冷淡迫使更多開發(fā)商開始加入促銷陣營。近日，萬科、綠地等大型房企都推出了特價(jià)房源和優(yōu)惠活動，保利地產(chǎn)在上海的樓盤也通過購房面積來實(shí)現(xiàn)變相降價(jià)。

這些率先打折促銷的房企都是開發(fā)商中的龍頭，他們的一舉一動往往就是整個樓市變向的前兆，具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，隨著開發(fā)商陣營分化的加劇，新房價(jià)格很快就會將迎來整體性的下跌。實(shí)際上，中小開發(fā)商可能資金更為緊張，更有降價(jià)求售的壓力。但這些開發(fā)商由于船小好調(diào)頭，反而不急于降價(jià)，而要看準(zhǔn)大的方向再跟風(fēng)調(diào)整策略。

降價(jià)促銷或成趨勢

“5月份70個大中城市一手房價(jià)格上漲0.4%，而對市場反應(yīng)更加敏感的二手房價(jià)格頭次出現(xiàn)環(huán)比0.4%的下跌。”楊紅旭分析認(rèn)為，預(yù)期6月份一手房價(jià)格將頭次出現(xiàn)拐點(diǎn)，而全國房屋價(jià)格也將頭次出現(xiàn)整體性下跌。下半年，房價(jià)將會維持下跌態(tài)勢。

也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)過一段時間的觀望期后，剛性需求會集中釋放，也就是短時間內(nèi)出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的情況，進(jìn)而開發(fā)商迅速提價(jià)改變房價(jià)預(yù)期。但是現(xiàn)在來看這種以往屢次出現(xiàn)的現(xiàn)象可能性已不大。

因?yàn)榧词钩山涣坎簧仙_發(fā)商投資的商品房也在不斷建好，供給不斷增加。而且，各地打擊捂盤惜售屯房的力度不斷加大，例如北京市建委規(guī)定，入市項(xiàng)目須一次性推出全部取證房源，在出售信息更加透明的市場環(huán)境里，住房供給在短期內(nèi)積聚的速度遠(yuǎn)大于虛化的難以衡量的剛性需求的增加速度。有數(shù)據(jù)顯示，北京6月份商品住宅提供套數(shù)和面積分別達(dá)到同期成交量的1.7倍和1.6倍。

業(yè)界人士表示，觀望期持續(xù)越久對購房者越有利，當(dāng)前依然緊繃的調(diào)控之弦使觀望氣氛短時間內(nèi)難以結(jié)束，而沒有成交量作為支撐的高房價(jià)沒有任何意義，任何房企都難以承受長期不賣房的壓力。如果成交量繼續(xù)“冰封”而其它融資渠道受阻，降價(jià)出售可能會成為開發(fā)商的先進(jìn)出路。

(作者：李文龍)