房產巨頭強勢“調頭”？

近日，新世界中國地產品牌全國巡展·沈陽站拉開帷幕，在眾多展示區中，一塊展板引起了記者的注意。該展板列出新世界在全國各大城市建筑表，其中沈陽物業組合的建筑面積達到412萬余平方米，僅次于貴陽448萬余平方米，遠遠高于北京189萬平方米和上海的107萬平方米。這組數據是否說明地產商的布局已經開始發生變化？

新世界一位高管向中國經濟時報記者表示，從目前的狀況來看，一線城市確實存在泡沫，所以對調控政策反應比較敏感。但對于二線城市而言，調控壓力并不大。以沈陽為例，雖然兼具省會城市、東北政治、經濟等優勢，但房價卻相對較低。較重要的是，沈陽的流動人口不是很大，炒房者很少，且剛性需求強烈，加之沿海經濟帶、沈陽經濟區等國家戰略的利好刺激，房價不降反升在情理之中。

據了解，中國銀行業監督委員會主席劉明康在參加博鰲“全球金融監管的新格局”論壇時表示，遇到炒樓的情況，銀行有權不貸款。近期更是強調，銀行系統要嚴格控制信貸投放節奏和速度，同時有效管控銀行業突出風險，尤其把整治地方政府融資平臺貸款和房地產市場等作為關注。

不久前，國土資源部部長徐紹史曾表示，未來土地審批將偏向二、三線城市。在這樣的語境下，更多的投資商和房地產開發商開始意識到，二、三線城市才是未來的發展方向。若干年前，實力非凡的香港“巨頭”們開始搶灘一線城市，幾乎每隔一段時間就會爆出“某香港集團拿下‘地王’的新聞”。而近兩年時間，一線城市房價瘋漲漸顯泡沫，像沈陽這樣的二線城市卻升溫較慢，香港巨頭們其實早已布局，將投資向二線城市轉移，從而消化在一線城市投資的風險。

“截至目前，新世界、長實、橫地、嘉里、華潤、世茂等數十家享譽國際的香港‘巨頭’已經齊聚沈陽，而且投資不斷加大。”“如果能統計出來，一線城市的資金向二線城市過渡的數額是非常驚人的。”新世界這位高管對本報記者表示。

東亞銀行副行長王蕾也對此觀點表示認同，“作為一家香港銀行，我們的服務對象主要是這些香港巨頭，所以我們的腳步也會隨其而動。目前我們的分行已經進入到二線城市，也就是說，香港地產商的布局已發生變化，不但是二線城市，而且已經進入到三線城市，只是今年連續出臺調控政策，才引起大家的注意。”

不僅外來的“巨頭”在行動，內地的地產商也開始了“資金轉移”，萬科集團執行副總裁肖莉在接受本報記者采訪時表示，大城市萬科不會放棄，省會城市、二線城市則會擴大布點，因為那里土地價格相對比較合理。

同為地產巨頭的上海綠地集團，目前也已經進入了36個城市，其中二線城市獲益頗豐，未來兩三年，綠地同樣也要擴大到50多個城市。在河北石家莊恒大、萬達已經有項目開工，萬科也正在加緊進入的步伐。開發商大量增加在二、三線城市的土地儲備，則是不爭的事實。長三角、珠三角、環渤海、東北等地區，是他們部署土地儲備與人員團隊的區域。而陽光100房地產開發公司則明確表示，根據國外經驗，房地產周期為7至8年，開發商從扎堆一線城市向二、三線城市擴張是必然走勢。

“成熟的設計和標準化、大規模生產，穩定的消費群體，百姓可以接受的價格，當這些因素全部聚齊，說明一個地區已經迎來地產繁榮時代，而那些不可控因素多的地區，必然進入調整期。暴利時代該結束了！”

　二線城市售房火熱

　消費者意愿堅決

較新一組數據顯示，一線城市成交量出現全面下挫，杭州跌幅，環比下跌72.55%。10個監測的城市中，9個城市成交面積環比下跌，4個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。而沈陽市房產市場研究剛剛發布的2010年3至4月份沈陽市房產市場運行情況分析則顯示，沈陽三四月份的房價依然呈現漲勢，商品住宅合同備案均價為4680.67元／平方米、同比上漲28.61%，銷售面積同比增幅高達34%。與此同時，武漢、合肥、長沙、西安、濟南等城市也傳來消息，近期紛紛達到或創造歷史較高房價。而成都、合肥、大連等城市樓市火熱，每平方米沖破萬元大關者比比皆是。

從數據上看，沈陽的房地產市場確實在穩步發展，購房者是否對此持認可態度呢？沈陽市民王先生告訴記者，他于2010年初在沈陽一環內城市經典樓盤購購了一處房產，時價為每平方米5600元，當時交付了30%訂金，并約定今年8月交付余款。今年4月，出臺提高二套頭付及第三套住房全款政策，王先生非常擔心房價就此下跌，所以趕到售樓處詢問情況，工作人員告訴他，如果他對房價有所擔心，可以立刻退房，開發商將在三日內將所交款項如數退還。為了安全起見，王先生特地到周邊房產中介咨詢了一圈，結果發現，他的房子如果現在掛牌交易，可以賣到每平方米6300元左右，有了這顆定心丸，王先生決定繼續執行購房計劃。

記者隨后按照王先生的指引來到該樓盤實地調查，經過詢問得知，該項目二期工程已經銷售近七成，還有三棟在建樓要今年8月才開始出售，“按照慣例，二期工程應該同時出售，但我們預計沈陽房價會有一個飛躍式上揚，所以決定留下三棟樓在8月出售，應該能賣個好價錢。”售樓小姐透露。

百姓認可沈陽房價的事實早在2010年沈陽春季房交會已經得以體現。當時房交會共有71家房地產開發企業的102個樓盤參展、可銷售商品住宅25600套、參展面積247萬平方米，參展中介機構共30家、提供二手房源近6萬套，參展裝飾裝修企業共31家。雖然參展數量相比2009年略有下降，但火爆場面卻毫不遜色。在公示板上所列出的60余個樓盤中，從均價分布區間來看，以5000元／平方米—5999元／平方米這一區間的數量較多，達到了23個樓盤，占公示樓盤數量的三成以上。公示的樓盤中，售價較高的約為1.4萬元／平方米，售價較低的約為2100元／平方米。

某開發商在接受記者采訪時表示，該項目為本次房交會準備了1100套住房，開展不到三天已經銷售過半，“比預想的成績好很多。”而記者也在采訪中發現，很多開發商并不急于在房交會期間將房子出手，而是選擇登記認定的方式，將有意向購房的顧客登記入冊，并詢問是否接受現在房價等問題，目的是通過調查決定漲價幅度，以達到限度盈利的效果。

專家力挺沈陽市場很穩健

對于沈陽的房地產市場，沈陽市市委常委、副市長邢凱稱之為“全國房地產市場較好的城市”。邢凱表示，沈陽市房地產市場之所以能夠一直保持平穩健康發展，主要有如下經驗：沈陽市多措并舉，著力改善居民的住房條件；增加普通商品住房供應；強化市場監測、監管和服務；堅持政策主導和輿論引導。

對于邢凱的觀點，眾多專家及開發商持肯定態度。沈陽市房地產開發協會會長趙昱認為：沈陽房地產市場和其他城市有著本質上的區別，頭先沈陽地價相對合理，政府調控得當。較為重要的是，國家政策側重于抑制投資性和投機性購房，在沈陽2009年的投資性、投機性購房只占到總銷售量的10%左右。所以這些政策并不會給沈陽造成很大影響，“我預計沈陽在2010年將始終保持穩中有升的態勢。有影響，但不會太大。”新世界(沈陽)房地產開發有限公司董事兼總經理劉松燦認為，“沈陽是中國較杰出的地產市場”。

對于自己的論斷，劉松燦給出三點論據。頭先，隨著沈陽政治、經濟地位不斷提高，外來企業和外來人口會不斷增加，這是外來的需求。其次，沈陽城市建設加快，包括擴城、**建設、大范圍動遷，這些剛性尋求非常強烈。較后，沈陽購房者90%是用來自住，所以沒什么泡沫。

2010年，新世界在沈陽投資不斷加大，是，完成73萬平方米建筑，其中包括43萬平方米住宅、兩所學校及一些商業項目；是，申報一個63萬平方米新項目，預計獲批后將在今年動工；第三、新世界酒店全面改建；第四，70萬平方米國家會展加快建設；第五，130萬平方米五酒店開建。在劉松燦眼里，沈陽的未來非常光明，二線城市將步入新紀元。

資金自持成籌碼

　開發商為自保大批轉移

地產商和購房者較看重的是什么——資金自持。沈陽建筑大學房地產研究所所長劉亞臣告訴記者，目前中國一年期銀行存款利率為2.25%，4月CPI漲幅則是2.8%，這意味著實際利率已經為負值，從而使得房地產市場投資變得更加誘人。眼下，房地產貸款在央行新增貸款中所占的比重正在下降。4月份國內新增貸款7740億元，而房地產貸款新增額約為878億元，在新增貸款中所占比例為11%，而3月份這個比例是23%以上。如果將4月份與3月份的比例相對比，不難看到，新增信貸中房地產貸款的比重在明顯下降。在這樣的大背景下，一線城市必定成為“組合拳”較先傷及的部分。據了解，南京、杭州、福州等幾個一線城市都有多家銀行暫停個人房貸發放，理由是當月貸款額度早已用完，上海甚至明確了征收房產稅。而對于開發商而言，想要獲得項目貸款更是難上加難。一位銀行業業內人士告訴記者，這些調控主要是針對一些泡沫嚴重的一線城市，所以北京、上海等一線城市在執行新政時是非常嚴格的。而像沈陽這樣的二線城市相對寬松，無論是開發商還是購房者，在貸款上都能得到較多的支持，“不是開發商想放棄一線城市，而是那里的門檻高風險大，如果他們勉強進入，將面臨資金鏈隨時斷裂的危險。而沈陽等二線城市需要大發展，而且無論從地價、放貸尺度、發展前景來看，都是較好的選擇，所以地產商大規模撤離一線城市轉戰二三線城市是很正常的。”

為了了解具體細節，記者走訪了多家銀行。工商銀行明確表示不能對第三套住房發放貸款。另外兩家國有商業銀行則表示，第三套房貸目前還可以辦理，只是頭付比例要提高到60%，貸款利率則要在國家基準

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！