作為樓市的“晴雨表”，二手房市場受政策的影響較大，但由于剛性需求的存在，成交量仍將較快增長；高端物業(yè)市場在經(jīng)歷了去年的火爆后，今年的成交量可能出現(xiàn)相對低迷；而商業(yè)地產(chǎn)在一定程度上則成為了政策的受益者，市場復蘇前景令人期待。

高端物業(yè)：難續(xù)去年繁華

2009年的高端房產(chǎn)市場是一場名副其實的豪宅盛宴。進入2010年，這一局面能否持續(xù)成為業(yè)內(nèi)焦點。

新近公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份無論是別墅還是高端公寓的成交量都較開年前兩個月有一定的回升，業(yè)內(nèi)人士認為，總體來說，整個一季度的均價和成交套數(shù)環(huán)比應不可逆轉(zhuǎn)的出現(xiàn)量價小幅回落。受調(diào)控政策等因素影響，今年高端物業(yè)市場很難再現(xiàn)去年的火爆成交局面，更有專家預測，一手高端物業(yè)的成交量或呈現(xiàn)相對低迷的狀況。

量價小幅回落

進入2010年，高端物業(yè)市場也將迎來寒冬的消息頗為業(yè)內(nèi)人士關注。上海佑威房地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月，上海市成交均價超過5萬元/平方米的商品住宅 的 成 交 均 價 為74160元/平 方米，成交套數(shù)為153套；截止2月中旬的成交套數(shù)為66套，成交均價降至69674元/平方米。

雖然相關數(shù)據(jù)顯示，進入3月后的前半月，上海每平方米均價在5萬元以上的豪宅已成交277套，4至5萬元區(qū)間內(nèi)的高端房也成交327套，這 兩 項 數(shù) 據(jù) 分 別 是 去 年 同 期 的1970%和570%。但是，總體來說，整個一季度的均價和成交套數(shù)環(huán)比應不可逆轉(zhuǎn)的出現(xiàn)量價小幅回落。

“一季度向來是別墅等高端物業(yè)的銷售淡季，均價和成交套數(shù)較去年四季度有所下降也很正常。”仁達方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。

不過，上海佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟認為，今年高端物業(yè)市場很難續(xù)寫去年的繁華。去年二季度后，高端物業(yè)市場便開始復蘇，量價齊升，火爆的場面一直延續(xù)至年底。

從北京市整體的高端公寓來看，去年無論是成交量還是套數(shù)大體保持上升勢頭。按北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)進行期房預售登記備案的住宅(除樓棟地上總層數(shù)在3層以下房屋和別墅不計算在內(nèi))按成交均價較高的前三十名項目進行統(tǒng)計，2009年一季度，北京前30個項目的均價是33169元，套數(shù)達到645套；二季度繼續(xù)走高，均價達到33605元，套數(shù)為993套；三季度的數(shù)據(jù)顯示30個項目的均價為38971元，套數(shù)是1387套；剛剛結(jié)束的四季度，均價突破43000元，套數(shù)接近1270套。

同樣的情形也發(fā)生在深圳。2009年在各種利好因素的作用下，深圳樓市絕地反擊，經(jīng)歷了復蘇、溫熱、過熱、火爆的上升階段，量價飆升。成交結(jié)構(gòu)層面來看，2009年特別是下半年，高端樓市極度活躍。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳市2009年成交另的前10名樓盤共成交近130萬平方米/14370套，占全市總成交量的20%。在2009年深圳樓盤成交龍虎榜T O P 10中，位于龍華的圣莫麗斯等悉數(shù)上榜，成為高端物業(yè)市場的代表作。此前的九月份，深圳成交量的前10名樓盤中，更是有8個屬于高端物業(yè)項目。

投資需求是推漲價格的重要因素

投資需求的大量釋放，促進了全國重要一線城市高端物業(yè)市場的活躍。“去年高端物業(yè)市場火爆的背后，更多的是很多客戶認為需要通過投資房地產(chǎn)抵御通脹風險，他們選擇購置高端房產(chǎn)進行資產(chǎn)保值。”王吉鵬說，作為市場上稀缺產(chǎn)品的高端物業(yè)，具有較強的保值功能，能夠滿足購房者規(guī)避通脹預期的效果。

美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓對《經(jīng)濟參考報》指出，包括別墅和高端公寓在內(nèi)的物業(yè)的一個顯著特點是需求彈性比較小，也就是說價格的變動對需求量的影響相對較小，因為其客戶都比較有實力。“作為市場的中堅，這些客戶不再是跟風客，他們大多都很理性，購購或拋售大多為了換樓或是長線投資。”

不僅如此，限外令的解除和相對寬松的信貸政策，也使得一大部分境外高端人士的購房需求得以釋放，國內(nèi)高端置業(yè)者紛紛入市購購房產(chǎn)。

陸騎麟對《經(jīng)濟參考報》表示，去年，眾多高價項目的放量成交也是推升全市成交均價的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，剛性需求逐步釋放，推動市場回暖，這一階段成交量開始放大。回暖初期開發(fā)商的心態(tài)還是比較謹慎的，對宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍持一定觀望的態(tài)度。在一季度回暖的基礎上，二季度和三季度，信心得到提升，投資客開始入市，剛性需求和投資客共同維系了樓市的巨量成交。價格方面，隨著成交量的增加，開發(fā)商快速回籠資金，底氣逐漸充足，定價開始激進，因此這一時期的成交均價快速攀升。四季度，雖然樓市調(diào)控政策密集出臺，但成交均價并沒有隨著成交量的減少而回落，反而繼續(xù)拉升。

“這也是一個長期的積累的過程，全球金融危機只不過加速了高端物業(yè)市場出現(xiàn)井噴的進程，其實，就國內(nèi)消費能力而言，這一爆發(fā)時點也遲早會到來。”徐楓總結(jié)說。

市場或走向分化

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，相對于一般住宅，別墅等高端物業(yè)在歷次市場波動中均表現(xiàn)出較強的抗跌性，一些擁有稀缺資源的別墅或高端公寓依然受到市場青睞。“考慮到其具有較好的增值、保值特點，高價樓盤的成交量幾乎不會受到諸如開征物業(yè)稅等政策因素的較大影響。”徐楓說。

“我覺得無論是別墅還是高端公寓，未來會有一定升值空間，大勢是看好的，具體到某一項目則需要具體分析，因為不同地段、不同品質(zhì)都可能影響產(chǎn)品的升值空間，但不會像去年那樣猛漲。”王吉鵬表示。

不過，業(yè)內(nèi)人士也提醒說，近段時間國家出臺的一系列調(diào)控政策也應當引起足夠的重視。3月10日，國土資源部出臺《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，這份被稱為“國十九條”的《通知》明確指出，要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。3月22日，國土資源部召開的全國視頻會議上，部黨組成員、副部長贠小蘇再次強調(diào)，堅決查處囤地、炒地、向別墅供地等違法法規(guī)行為。

陸騎麟認為，在政府重拳打擊各類投機行為的宏觀背景下，高端物業(yè)市場將受到較大沖擊。一方面，購房者的自有資金門檻被提高，需求下降；另一方面，高端物業(yè)產(chǎn)品很少降價銷售。兩者的合力作用必然導致的結(jié)果便是2010年的高端物業(yè)市場很難再現(xiàn)2009年的火爆成交局面。

對此，徐楓頗為贊同，她預測，一手市場和二手市場可能出現(xiàn)較大分化。今年上半年，一手高端物業(yè)的成交量比較小，“甚至可以用相對低迷來形容，因為主流客戶并非剛性需求 ，他 們 的 觀 望 可 以 持 續(xù) 較 長 時間。”而在二手市場，高端物業(yè)的成交量將增加，北京、上海、深圳等一線城市的上漲幅度可能超過兩成，甚至接近三成。

“總體而言，2010年一手市場和二手市場的聯(lián)動將比較盛行，開發(fā)商對代理商的需求會加大。雖然可能會出現(xiàn)高價新樓滯銷的情況，但總體成交量不會受到較大影響，也就是說，在高端物業(yè)這塊蛋糕上，一手市場的份額會受到一定程度的擠占。” 徐楓說。

王吉鵬還預測，高端物業(yè)市場的未來分化還可能體現(xiàn)在開發(fā)商的區(qū)域調(diào)整戰(zhàn)略上，“目前國家出臺的政策調(diào)控以及銀行信貸收緊等不利因素會對開發(fā)商產(chǎn)生較大影響，不僅高端物業(yè)市場供應量肯定會減少，還會對品種設計、拿地區(qū)域等方面產(chǎn)生一定影響。比如區(qū)域調(diào)整，逐漸開拓二、三線城市市場就可能是一個趨勢，因為相對而言，非熱點城市的運作成本低、升值空間大。”

　二手房：迎來3月小陽春

在政府調(diào)控的大背景下，二手房市場這張樓市的“晴雨表”似乎陰晴難辨。

春節(jié)期間各地二手房市場表現(xiàn)出不同程度的疲軟。然而時隔一月二手房市場就出現(xiàn)了明顯回暖趨勢。

業(yè)內(nèi)人士認為，導致這種局面的主要因素之一是剛性需求的集中爆發(fā)，而北京等地地王頻現(xiàn)也是拉動局部地域二手房房價明顯回升的原因，但更多政策收緊信號不容小覷。不過，就2010年全年而言，雖然市場進入了調(diào)整階段，但二手房整體成交量還可能有10%至15%的增長。

3月二手房剛性需求爆發(fā)

僅僅一個月的時間，二手房市場就經(jīng)歷冰火兩重天。

春節(jié)樓市淡季，各地二手房市場表現(xiàn)不佳。中國指數(shù)研究院認為，在經(jīng)歷了2009年二手房市場的異常火爆后，2010年1月二手房市場出現(xiàn)成交量大幅下跌，價格滯漲的局面。

其中，北京二手房市場出現(xiàn)了過去11個月度以來頭次量價齊跌的態(tài)勢。我愛我家市場研究提供的交易數(shù)據(jù)表明，2月中旬二手房市場的整體交易均價為16532元/平方米，分別較上月同期和本月上旬下跌了6 .94%和12 .64%。成交量方面，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，2月中旬北京二手住宅網(wǎng)簽總量為427套，不及上旬市場成交量的1/10。

然而一個月后的3月中旬情形已陡然不同。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月15日存量房網(wǎng)上簽約1142套，住宅簽約1063套，年內(nèi)二手房網(wǎng)簽量頭次破千，成為今年以來單日成交量較高紀錄。

另據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月上半月，北京市存量房網(wǎng)簽供給9355套，日均6 2 4套 ，與 去 年 同期相比上漲了11.4%。我愛我家市場研究的交易數(shù)據(jù)表明，北京上半月二手房市場的整體交易均價保持維穩(wěn)，18619元/平方米的交易均價與上月同期相比向上小幅波動0.98%；城八區(qū)的交易均價為20794元/平方米，環(huán)比攀升3.76%。

上海也有類似的情形。據(jù)上海中原研究咨詢部分析認為，今年1、2月份，上海整體二手房市場陷入觀望，成交量明顯萎縮，陸家嘴板塊也沒能幸免。但進入3月份之后，板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源供應量明顯增加，購購者多為頭次購房的剛性需求者。尤其“兩會”后，樓市維穩(wěn)趨勢明顯，加上3月傳統(tǒng)交投高峰到來，上海二手房市場的客戶咨詢量、交易量穩(wěn)步走高。與客戶咨詢量的持續(xù)回升相比，新增掛牌量卻未有相應增長，局部供需矛盾的銳化致使部分房東在時隔三個月后再度上演跳價行情。

調(diào)控效應不容小覷

分析人士普遍認為，截至目前，3月二手房成交量的集中爆發(fā)主要為市場剛性需求爆發(fā)，還有一些原因則因地而異。

3月15日，北京在之內(nèi)相繼出現(xiàn)單價和總價的“三地王”。美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓認為，由于發(fā)展商對今年樓市普遍持謹慎態(tài)度，開年以來北京土地市場整體氣氛實際上已經(jīng)趨于理性。“如果不

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