北京購房者鄭先生一個月內看了20多個新房和二手房房源，發現在二手房市場，狂熱的局面比新房更甚。年初覺得路面坑坑洼洼、交通條件太差的太陽公元項目，已經從1.8萬元/平方米的均價漲至3.3萬元/平方米，但這不算較離譜的。一套大興的二手房，年初時候該小區二手房均價還是7000多元/平方米，去看的那天房主開始報價1.4萬元/平方米，見來看房的人太多，趕緊以已有購購意向為由提出先不賣了，天漲至1.8萬元/平方米重新掛出，當天賣出。鄭先生還經歷了半夜隨中介一起去搶房，仍然被別人先下手的事件。

全國消費半數購房

年終歲末，傳統的購房淡季。但銀十月過后的11月，房地產市場出現了驚人的爆發性增長。

以北京為例，11月商品住宅成交15251套，成交量創三年來新高。

中國房地產研究會副會長顧云昌曾在11月6日舉行的經濟觀察報2009年藍籌地產評選峰會上表示，2009年1—10月，全國新建商品房銷售額達2.7萬億元，預計到年底這一數字可以達到3.5萬億元，如果再加上二手房成交額，總計可能達到5萬億元。

不到1個月，12月3日，顧云昌接受記者采訪時，將3.5億元修正為3.8萬億—4萬億元。他表示，二手房的銷售金額同樣出現了大幅增長，因此按照保守估計，今年全國一手房和二手房銷售總額很可能達到5.7萬億—6萬億元。

2009年1—10月全國社會消費品零售總額為10萬億元，12月3日，商務部市場運行調節司司長王炳南預計全年能達到12萬億左右。

從這個數據來看，全國人民2009年購東西用的一半的錢都花在房地產消費上了。

上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍則概括道，“今年是新世紀以來中國經濟較困難的一年，但也是房地產較輝煌的一年。”

“現在已經處于泡沫的初期，而且這輪泡沫遠未結束。” 房地產分析師張寅說。

10月份以來出現的一個新的現象是，二手房開始了爆發性的增長。按照四大城市二手房和一手房每日成交比例，深圳達到了6：1，北京4：1，廣州3：1，上海也達到了2：1。以12月1日的數據為例，深圳二手房成交488套，新房133套，北京二手網簽1671套，新房400套。

按照以往的規律，一般新房成交量要大于二手房，這一現象是今年年初才得以扭轉的，不過二手房和新房的成交量比例也基本沒有超過2：1，目前二手房成交量大幅超越新房的現象則是下半年才出現。

如果說成交量的活躍是基于明年購房優惠政策取消的預期，那么二手房成交價格的漲幅已經遠遠抵消了政策優惠帶來的好處，為什么仍然有眾多蜂擁而上的購房者沒有散場？

改善性需求的釋放還是庫存的轉移？

李戰軍表示，房地產價格的上漲，并非完全是政策末班車的預期，而是幾大因素綜合形成。頭先是第三季度的可售房屋供給低于二季度，供給不足，而近期內也沒有大幅增加的可能；此外，寬松的貨幣政策，壓抑已久一次性釋放的剛需，這些都導致了目前的局面。

“二手房成交比例遠高于新房的現象說明了一個問題，就是隱性庫存。”張寅表示，之前一些開發商所提出的“改善性需求旺盛導致價格攀升”的說法邏輯上存在問題，如果只是改善型需求推動，那么一套舊房置換一套新房，二手房和一手房的成交量不可能出現如此巨大的差距。“這只能說明，原來大量投資客手里有房，也有開發商假按揭轉為真按揭，庫存都賣出去了。”

與此同時，呈現出來的是空置率的大幅下降。不過在張寅看來，空置率的下降主要還是投資性需求造成的，空置只是由開發商手中的存貨變成了購房者手中的投資品，“空置率”變成了“關燈率”，“過度投資”變成了“過度消費”，開發商的存貨變成了回款，其銀行負債率看似下降，實際上也只是挪到了購房者手上。

在價格上，無論一手房還是二手房，均出現了大幅的價格漲幅。2008年底，全國房地產平均價格3882元/平方米，現在已經漲到了4750元/平方米，全國均價出現了20%以上的漲幅。

一些知名房地產公司開發的地產項目的價格漲幅和全國性數據頗為吻合。以萬科為例，去年年底全國項目均價為8000元/平方米，到10月份創下歷史新高，達到11000元/平方米。

當然，一些知名開發商的單個樓盤價格漲幅可能更高。2007年的頂峰時期沒有出現過，甚至今年上半年的復蘇中也沒有出現過的一個現象是，知名開發商、知名項目的銷售情況和條件平平的項目形成了巨大的反差。2007年頂峰時期的特征是“無論什么垃圾房子都賣得很瘋，恐慌情緒很嚴重”，而現在的這輪行情中，雖然時有數千人哄搶幾百套房源的情況出現，但10月之后街上發放小廣告和手機收到的促銷短信有明顯增加，這顯示并非所有的樓盤都好賣，購房者多了一些理性。

誰在推波助瀾

數據顯示，上半年，新增貸款投放量很大，但主要反映個人住房消費的居民新增中長期貸款占比并不高，6月全國新增貸款15304萬億元，新增的居民中長期貸款僅占13.65%，7月全國新增貸款，新增的居民中長期貸款1887億元迅速提高到53%，之后數月都維持了相當高的比例。到了10月，新增貸款從9月的5164億又直降一半，僅2530億，但居民中長期貸款增加1386億元，占總新增貸款比例從39%提高到54.78%。

在房地產業相關的貸款中，個人貸款二季度增長了17.8%，三季度增長30.1%；開發貸款二季度增長20.5%，三季度增長25.3%。

“這說明，銀行對房地產業的支持仍然是重頭。”張寅說，銀行是此輪房地產市場高漲局面的主要推手，而對地方政府而言，也沒有采取加大供給的方式抑制投機。“經濟上還沒有十分把握，車房這些消費仍然是主力，部分地方已經表態明年要繼續鼓勵住房消費。”

炒房、地王、豪宅三把火能否燒到明年

至于明年的樓市，張寅表示：“政治局會議已經定調，明年將繼續保持促進經濟發展的政策，這意味著房地產市場的寬松環境不會發生大的逆轉。”由此推斷，明年將可能是投資客沖鋒陷陣的一年，也將是泡沫膨脹的一年。

而國金證券分析師曹旭特亦表示，經濟工作會議可能將不會討論穩定房價的內容，的不表態，意味著默許。

“明年投資性需求將成為主場，而投資性需求是沒有止盡的，只要信貸政策和調控風向不發生大的變化，市場會不斷追風，不斷有熱錢投進去。”張寅說，今年的房地產市場有兩大關鍵詞，“地王”和“豪宅”。

由于政府加大土地供應，明年地王數量會減少，今年創下的成交金額和單價的記錄可能不會被突破。

在土地供應方面，富力地產北方區域負責人張輝向記者表示，明年年初可能是一個好的購地時機。“可售房屋供應量的緊張局面應該在明年下半年有轉變，明年上半年還不是放量的階段，但是土地是一個放量，這也會直接影響到二級市場，影響到房地產商的策略。如果土地放量，資金流向土地的更多了，那么對銷售回款的端口也會有所影響，銷售的政策都會有調整，這是一個聯動的鏈條。”

北京市國土局近期放量供地似乎印證了這一說法，12月3日北京市土地整理儲備主任王兵表示，截至11月底，北京已推出經營性用地138宗，面積1337公頃，同比增261%，其中住宅用地1007公頃，提前完成全年經營性用地供應計劃，并將在12月將再推出300公頃，加大土地供應，平抑土地市場價格。

當天北京市土地整理儲備正在交易的地塊有33塊，在即將入市地塊中，有13宗12月入市地塊和11宗2010年1月入市地塊。

僅僅半年前，北京市國土局還在土地供應計劃中調低供應商品房用地面積，由1000公頃調整為700公頃。當時的依據是，截至去年年底，北京市已供地但未實現銷售的商品房住宅面積約為4000余萬平方米，可滿足2-3年的需求。

土地儲備方面，預計到年底，北京市可完成開發面積約4300公頃，已完成全年3600公頃的目標，其中住宅用地約3000公頃。

而國土資源部正在全國范圍內對開發商閑置土地進行清理，將很快會有統計結果，并要加大對“批而未用”地塊的管理力度。王兵亦表示， 對于未按交易文件規定簽訂合同協議、繳納價款、開發建設的企業，北京市國土局將限制其參與后續土地競購。

氣氛火爆的除了土地市場之外，還有“豪宅”市場。由于世博會的預期，上海成為本輪房價飆升的者。九十月后，上海房價飆升，熱錢也主要聚集在上海，9月外匯賬款方面的數據顯示，有595億美金的熱錢進入上海，而8月份僅僅只有100多億美金。到了10月，大量投資客，尤其是集團性資金進入上海樓市。

“現在的銷售結構來看，呈現'M'型格局，基本上是兩頭大，中間小，成交量的是均價較低的保障性住房和均價較高的豪宅，說明貧富差距大，中產消費不了，沒有合適產品。”張寅分析說。

“上海什么時候破了，這輪行情也結束了。”張寅說。

不過，李戰軍對于“泡沫論”持有相反的看法。他說，“目前的房地產市場是健康的，并且明年還會持續現在的形勢，房市也不會出現調整。”

對于明年政策和調控層面的情況，張輝預計明年房地產市場還會穩步向上，“穩步是在位的，向上是一個大趨勢，國家的政策、方針、經濟要拉動發展，要保持穩定性，這是很關鍵的事情”，而政策出現調整也不會像以前的房地產調控，“以前的少數政策經過市場檢驗是和實際有脫離的。”