經歷過２００９年春節后的量價齊升后，樓市似乎又走到十字路口，一場發源于深圳的量跌價漲正逐漸向北京、上海等一線城市蔓延，歷史仿佛又回到了２００８年年中時。

２００９年的樓市是否會重蹈２００８年覆轍，一段時間的橫盤后，年底再現價量齊縮，本報記者采訪多位市場人士、研究機構，多數觀點認為下半年量跌價漲的滯漲局面將進一步蔓延，但很難重現房價大幅跳水。

量跌價漲

伴隨著房價的一路高歌猛進，多個一線城市成交量出現下挫，其中深圳市場表現得尤其充分。

來自深圳市國土資源和房產管理局的數據顯示，自８月深圳房價達到１８８３０元／平方米的歷史高位后，成交量便出現巨幅萎縮，當月成交量環比下降２９．７３％。

成交量的下滑并非深圳市場獨有，其他一線城市北京、上海也在８月份顯現出同樣的苗頭，但兩地的調整幅度相對深圳樓市要小得多，其中北京商品期房成交量環比下降５．３２％，上海下降１４．３１％。

長期關注三個一線城市樓市變化的２１世紀不動產分析師孟奇認為，深圳樓市的量跌價漲或許會在未來的一段時間向上海、北京傳導，“依據之前的歷史經驗，上海市場的反應一般要比深圳滯后三個月，而北京要比深圳滯后六個月。”他向記者指出。

在北京師范大學房地產研究副主任王宏新看來，現在樓市成交量的下滑與前一階段價格的猛漲有關。他認為迅速上漲后的下跌有利于市場健康發展，現在成交量的下降實際上是對宏觀經濟面的回應。

中國房地產研究會副會長顧云昌在接受本報記者采訪時表示，今年前８個月樓市的快速回暖，主要體現在一些一線城市，二三線城市的房價相對比較平穩，“以浙江紹興為例，近幾年的房價波動并不明顯，都處于平穩的狀態，而近期熱點一線城市出現的成交量下跌而價格繼續上漲的局面，主要受到兩個方面因素影響。一方面是熱點城市的供應量經過一段時間消化后供應量相對不足，另一方面就是二套房貸政策的從緊。”

受制二套房貸政策

本報記者采訪過程中，二套房貸政策被采訪對象多次提及，正成為市場關注度較高的影響樓市下半年走向的詞匯，但在對樓市的影響力上依然存在一定的認識分歧。

事實上，無論是房價快速上漲的２００７年還是２００９年上半年，個人抵押房屋貸款的增長速度都值得關注。其中２００７年個人抵押貸款同比增加８８．４％，２００９年上半年個人抵押貸款同比增加７８．９％，交易面積同比增加３８％。而房價下跌的２００８年個人抵押貸款也有３０％的降幅。

受到之前二套房貸政策松動影響，今年二季度全國多個一線城市房價猛漲，一些以投機投資為主的需求進入市場，導致交易量不斷放大，而今這個現象已經引起了市場的警覺。

自進入到８月份以來，二套房貸政策的收緊已經很明顯，北京凱勝經略資金擔保機構的馮雪青告訴記者：“多數銀行已經對二套房的審批執行更加嚴格的規定，頭付比例提高到４０％，對優惠利率的把控也更加嚴格，二套房的購房人想要繼續享受之前的優惠變得有點難。”

國務院發展研究市場研究所研究員廖英敏對本報記者表示，下半年政策調控的立足點應促進房地產市場平穩發展，要適度控制信貸，保自住型、改善型需求，嚴控投資型需求，防范信貸風險。

“從貨幣政策看二套房貸政策將對市場發展趨勢起到至關重要的作用，未來應當對二套房貸政策進行細致區分，抑制以投資為目的的炒房需求，對于改善型居住需求應該鼓勵。”她說。

顧云昌認為，下半年樓市的走向更多的將受到政策變動影響，其中貨幣政策和金融政策將起到至關重要的作用，二套房貸政策適度放開還是從緊對個人購房的影響很大，中國有６０％的購房需求都離不開銀行信貸。

對此，北京正均策略咨詢機構合伙人薛迥文持不同觀點，他向本報記者表示，二套房貸政策更多的將是有關部門釋放出的一個調控信號，將更多體現在心理層面上，對市場的沖擊有限。

難蹈２００８年覆轍

伴隨著成交量的不斷萎縮，成交價繼續居于高位，市場是否會重蹈２００８年覆轍，再現量價齊跌？

廖英敏給出了否定的答案，她認為２００８年市場的大起大落是由多重因素引起的，經歷過２００４年后的一段長時間高增長后，樓市進入調整期將有利于市場的長期健康發展。而２００９年上半年成交量和成交價的快速反彈意味著市場已經進入活躍期，隨著政策的微調，投機需求被抑制，房價漲幅將趨緩，未來將走向趨穩階段，不會一下子降到冰點。

顧云昌對此表示贊同，他同樣認為現在還看不出樓市有向下走的壓力，只要未來貨幣政策和財政政策不出現太大變化，樓市將保持平穩發展。“但如果房價繼續處于高位，脫離老百姓的購購力，未來可能會出現有價無市的局面，樓市將進入滯漲期，其主要特征是銷售的停滯和價格不降依舊處于高位。”

對此，孟奇指出，開發商沒有資金壓力不愿意降價將是促使價格繼續高位運行的主要原因。

“經過一段時間的消化，無論是新房市場還是二手房市場，庫存量都有所減少，企業去庫存的壓力并不大。特別是信貸政策寬松，多數企業資金充裕，再加上上半年成交量的恢復，使得企業回款壓力降低，開發商可以通過控制銷售進度來把控開發成本和銷售價格，導致雖然成交量下探，但開發商不愿意降價。”

至于開發商是否會同樣面臨年關難過，多數市場分析人士均表示相比２００８年資金鏈得到有效緩解的開發商今年的日子顯然會好過得多。

廖英敏表示：“今年二季度成交量的快速上漲已經讓多數開發商資金得到有效緩解，未來出現資金緊張情況的開發商將集中在個別高價拿地的企業，缺錢不會像２００８年一樣成為行業共性。”

此外，宏觀經濟基本面在下半年的企穩向好也被解讀為未來房價不會出現巨幅波動的另一個影響因素，房地產市場與宏觀經濟基本面密切相關，而下半年中國經濟企穩回升的態勢已經逐漸明朗。

“只要宏觀經濟持續向好房地產市場就會有一個穩定的增長，不會再出現２００８年暴漲暴跌的局面。”王宏新說。

(作者：張一鳴)