“住宅用地57%沒(méi)有入市”之說(shuō)商無(wú)科學(xué)論證

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)12個(gè)城市的土地?cái)?shù)據(jù)，選取一些比如萬(wàn)科經(jīng)濟(jì)集團(tuán)，富麗地產(chǎn)、本申實(shí)業(yè)等40家知名地產(chǎn)商2003年以來(lái)的土地公開(kāi)市場(chǎng)獲得的270地塊樣本進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這些地塊中除去在售和售完的土地，有57%沒(méi)有入市，其中27%土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，沒(méi)有形成實(shí)際的房源銷(xiāo)售。媒體對(duì)此評(píng)論，一邊樓市在回暖漲幅明顯，另一方面地塊在曬太陽(yáng)。

但住宅用地閑置是不是達(dá)到57%，目前沒(méi)有科學(xué)論證，專(zhuān)家認(rèn)為還是有一定道理的。因?yàn)?007年在股市樓市雙重利好的刺激下，圈錢(qián)存地模式被開(kāi)發(fā)商所追捧，導(dǎo)致全國(guó)各地地王頻頻出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)地價(jià)和房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。在目前中國(guó)房?jī)r(jià)這樣一種迷幻的狀態(tài)當(dāng)中，土地在當(dāng)中扮演的角色越來(lái)越像一個(gè)謎。

拿地潛規(guī)則揭開(kāi)房地產(chǎn)官商秘密 拿地潛規(guī)則揭開(kāi)房地產(chǎn)官商秘密 據(jù)媒體報(bào)道，有開(kāi)發(fā)商透露，土地拍賣(mài)過(guò)程中，灰色交易普遍存在，而地王現(xiàn)象背后更是存在弄虛作假、地方政府與開(kāi)發(fā)商利益分成的真相。企業(yè)為了拿地，“沒(méi)有一個(gè)不行賄”。

其實(shí)，企業(yè)拿地“沒(méi)有一個(gè)不行賄”，并不是佐證某些政府部門(mén)和官員腐敗的“孤本”。早在2007年，一位開(kāi)發(fā)商就公開(kāi)曝光，“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，房產(chǎn)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下超過(guò)40%的利潤(rùn)全部被土地規(guī)劃、測(cè)量、招投標(biāo)等相關(guān)職能部門(mén)‘層層消化’掉了”。較近，王石的那句“現(xiàn)在不行賄成了過(guò)街的老鼠，行賄反而成了英雄了”，也劍指房地產(chǎn)業(yè)腐敗成風(fēng)的現(xiàn)象。

業(yè)界、學(xué)界、部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)度不一

房地產(chǎn)確實(shí)冷靜了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，目前整個(gè)樓市處于調(diào)整甚至回暖的過(guò)程中。準(zhǔn)確判斷當(dāng)前樓市的情況或者說(shuō)預(yù)測(cè)下一步樓市的走勢(shì)，可以說(shuō)是非常難以回答的問(wèn)題。但從業(yè)界和學(xué)界，包括部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展態(tài)度，還是能讀出一些信息：

業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)度較典型的觀點(diǎn)是認(rèn)為，目前樓市回暖過(guò)程中，還只是填坑，未來(lái)還有很多的不確定性，此時(shí)如果政策收緊的話，將會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的回暖態(tài)勢(shì)，并有傷及全局的風(fēng)險(xiǎn)之勢(shì)；

學(xué)界認(rèn)為，由于信貸政策寬松，大量投資性甚至投機(jī)性的需求重新入場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致5月份、6月份個(gè)別城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速的上漲；

目前部委對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)度有這樣幾個(gè)方面：一個(gè)是財(cái)政部，財(cái)政部認(rèn)為，由于信貸寬松，資金很可能流入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致兩市虛假繁榮，助長(zhǎng)泡沫和引發(fā)通脹；另一方面是住房建設(shè)部，住房建設(shè)部認(rèn)為投資性需求不斷的進(jìn)入樓市，泡沫苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，必須密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，但樓市政策暫時(shí)維持穩(wěn)定；國(guó)土資源部認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體仍處于調(diào)整階段。

樓市觀點(diǎn)

個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲壓力大

樓市回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，供給明顯不足，個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍較大

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，從1—7月份有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)前一段時(shí)間的調(diào)整已經(jīng)超預(yù)期地領(lǐng)跑其他行業(yè)率先回暖。商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)37.1%，商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)38.8%。房?jī)r(jià)的止跌并穩(wěn)步回升也是市場(chǎng)回暖的重要表現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)向好，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有望繼續(xù)穩(wěn)步回暖。

現(xiàn)在人們關(guān)注和擔(dān)心的，主要是4月下旬以來(lái)，伴隨著投資性需求和改善性需求的入市，少數(shù)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲幅度過(guò)大。

判斷下半年這些城市的市場(chǎng)和房?jī)r(jià)走勢(shì)，主要還是看供需兩方面。從需求面看，當(dāng)前刺激市場(chǎng)價(jià)格上漲的需求是否全部具有可持續(xù)性，這個(gè)問(wèn)題尚待觀察。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，不少以自主性和改善性需求為主的普通購(gòu)房者重新陷入觀望，7月份一些城市成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑。有一些城市緊縮二套房貸政策，對(duì)投資性需求及房?jī)r(jià)上漲起到了積極的抑制作用。但這些城市，人們對(duì)房產(chǎn)保值、增值的預(yù)期仍然比較強(qiáng)烈，潛在的需求也仍然存在。

供給面的情況則不容樂(lè)觀。今年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)顯著，但1—7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅同比增長(zhǎng)11.6%，住宅開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)為8.2%，土地購(gòu)置面積、完成土地開(kāi)發(fā)面積和房屋新開(kāi)工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標(biāo)的下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的供給將產(chǎn)生較大影響。特別像北京等幾個(gè)銷(xiāo)售量比較大的省市，1—7月住宅投資同比還是下降，比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江蘇下降2.4%、福建下降26.1%、廣東下降13.8%。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測(cè)，以過(guò)去6個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度來(lái)看，上海、杭州的可售面積僅能提供未來(lái)2—4個(gè)月的銷(xiāo)售，深圳僅供6個(gè)月的銷(xiāo)售，供給明顯不足。

在上述供需狀況的背景下，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解以后，失去了降價(jià)促銷(xiāo)的壓力，綜合分析，今后一段時(shí)期這些城市房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會(huì)趨緩，成交量則可能出現(xiàn)震蕩。

客觀來(lái)說(shuō)，一些房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快的城市必須防止泡沫的產(chǎn)生與積累。否則會(huì)對(duì)需求的進(jìn)一步釋放、房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該冷靜判斷當(dāng)前形勢(shì)，不要助推樓市漲價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)來(lái)維護(hù)樓市回暖的局面。

樓市掃描

北京：

8月房?jī)r(jià)上漲幅度頭次放緩 7月下半月以來(lái)，北京普通商品房市場(chǎng)成交量上漲幅度一再放緩，并于8月上半月出現(xiàn)明顯下滑。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，北京商品房住宅同比成交量下滑9.25%。與此同時(shí)，來(lái)自中大恒基市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，北京8月上半月二手房住宅成交量也下滑6.05%。

據(jù)了解，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。與確認(rèn)市場(chǎng)回暖一樣，拐點(diǎn)基本是保持兩個(gè)月以上的下滑，而目前的市場(chǎng)從7月開(kāi)始已經(jīng)出現(xiàn)下滑，另外同比6月、7月、8月成交可以看出，價(jià)格漲幅已經(jīng)明顯趨緩，而成交量和價(jià)格的平衡點(diǎn)已經(jīng)在7月上半月形成頂峰，從7月下半月就已經(jīng)出現(xiàn)成交量明顯下滑的趨勢(shì)。詳細(xì)>>>

深圳：

樓市再現(xiàn)觀望心態(tài) 根據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)每日成交統(tǒng)計(jì)，上周全市一手住宅成交量環(huán)比上漲11.9%；成交二手住宅量環(huán)比下跌0.8%。一手住宅方面，持續(xù)受新房供應(yīng)量增加的影響，成交量呈現(xiàn)一個(gè)良好的上升趨勢(shì)。二手住宅方面，繼前3周成交量環(huán)比小幅下跌之后趨于穩(wěn)定，成交套數(shù)基本與前周持平。二手住宅價(jià)格經(jīng)過(guò)了前幾個(gè)月的快速上漲后，價(jià)格達(dá)到高位，部分片區(qū)物業(yè)價(jià)格已超過(guò)2007年同期水平，這引起了部分購(gòu)家及投資客觀望，成交量有所下滑。

房企巨頭醞釀大幅提價(jià) 上海證券報(bào)日前獲悉，某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)醞釀對(duì)深圳在售樓盤(pán)大幅提價(jià)，幅度至少在10%左右。因?yàn)樵撈髽I(yè)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)跑地位，且在上輪樓市周期中預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，反應(yīng)快速，被很多開(kāi)發(fā)商視為跟隨標(biāo)桿。

該企業(yè)一位人士透露，負(fù)責(zé)具體定價(jià)戰(zhàn)略的部門(mén)上報(bào)的調(diào)價(jià)幅度超過(guò)10%，但決策部門(mén)認(rèn)為還有更大上調(diào)空間。隨后，記者致電該企業(yè)在深圳的一典型樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，根據(jù)較新公司會(huì)議精神，從下周一開(kāi)始，原有的10萬(wàn)元/套的優(yōu)惠額下降為5萬(wàn)元/套。初步提價(jià)策略已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)。詳細(xì)>>>

上海：

二套房貸全線念起緊箍咒 自銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策后，從市場(chǎng)情況看，目前上海各家銀行的二套房利率操作標(biāo)準(zhǔn)已普遍上調(diào)至八五折。上海二套房貸的“蜜月期”終告結(jié)束。

CBN從多家中介及貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)得到的消息顯示，目前上海絕大多數(shù)銀行均已以“家庭”為單位來(lái)認(rèn)定房產(chǎn)套數(shù)。同時(shí)，銀行對(duì)客戶(hù)的審核標(biāo)準(zhǔn)也明顯比以往嚴(yán)格了許多。

據(jù)了解，在銀監(jiān)會(huì)6月份重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策之前，上海各家銀行普遍采取以“個(gè)人”為單位認(rèn)定房產(chǎn)套數(shù)。按這一操作標(biāo)準(zhǔn)，即使一對(duì)夫妻名下已有一套房產(chǎn)，作為非主貸人的一方，在另外購(gòu)置新房時(shí)仍可享受頭套房的商業(yè)貸款利率優(yōu)惠。