2010年，為遏制房價過快上漲，國家出臺了一系列房地產調控政策，分別從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對房地產市場進行全方位調控。隨著各項政策的持續出臺和逐步落實，對地方政府、開發企業、商業銀行、購房者在內的各相關主體行為均產生了顯著影響，綜合調控力度。

據統計，1-11月全國120個城市住宅用地供應和成交面積分別同比增加43%和40%。地價水平高位震蕩，其中7月達到今年以來的較低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上漲，9月達到今年以來的較高水平。

另外，全國房地產開發投資額、施工面積、新開工面積等指標增速均顯著高于歷史水平，而商品房銷售面積和商品房銷售額同比增速分別為9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趨勢（5-8月各月水平同比有所下降，但9月起恢復增長）。

價格方面，據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的調查數據，100個城市住宅（新房）平均價格在7-8月有所下跌，北京等十大城市5-8月房價累計下跌約3%。但9-11月100個城市住宅平均價格環比上漲，房價高位震蕩，北京等十大城市也普遍繼續上漲，僅同比漲幅有所縮小。

對于明年樓市走勢，黃瑜指出，貨幣政策從適度寬松轉為穩健，特別是信貸規模對房地產影響比較大。加之保障性住房力度還會繼續加強，房地產稅可能試行，都會對市場產生不小的影響。

“結合歷史數據和相關機構研究，預計2011年廣義貨幣（M2）增長率和新增貸款目標將分別定為16%和7萬億元，并存在加息2-4次（50-100個基點）的可能性。”黃瑜說。

根據測算，在加息50-100個基點的情況下，居民購房成本將提高5-10%，不會突破2007年的水平。對于開發商而言，即使加息200個基點，萬科等多數標桿企業利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。但是，由于銀行信貸（包括開發貸和購房按揭）占企業資金來源的近40%，因此收緊銀根會對房企資金鏈帶來顯著影響。

報告還預測，2011年全國商品房均價為每平方米5466-5496元，比2010年上漲8.3%-8.9%；全國商品房銷售面積為11.2億-11.4億平方米，比2010年增長8.61%-10.92%。

(作者：于祥明)