此前本報已經針對《意見》的頒布做了少有新聞報道，本周，本刊再次針對《意見》進行系統且深入的解讀，方便市民了解新規。

為保護住房消費者的合法權益，規避市場風險，促進房地產市場平穩健康發展，近日，市政府出臺了《進一步加強商品房預售管理實施意見的通知》（以下簡稱《通知》），就商品房預售和強化合同管理等房地產市場監管問題進行了明確和細化。記者近日就此采訪了市住房和城鄉建設局副局長李進剛。

出新規促發展

李進剛介紹說，今年以來，、省、市針對部分城市房價過快上漲的情況，多次召開會議研究，出臺了一系列調控房地產市場的政策措施。房地產行業作為我市國民經濟的重要產業，其穩定發展事關國民經濟和社會發展全局，價格的波動，直接關系到老百姓的切身利益。房地產市場能否保持健康穩定發展，一直是市委、市政府和相關職能部門高度關注的問題，必須有的放矢，加強監管，防患于未然。

昆明市雖然于2005年1月出臺了《關于進一步加強商品房預售管理的通知》，但近段時間以來，昆明房地產市場上出現了部分開發商在未取得《商品房預售許可證》的情況下，采用認購、預訂、發放VIP等方式，向購房人違規收取或變相收取定金、誠意金、預訂款等擾亂房地產市場秩序的違法違規行為，房屋交易糾紛逐漸增多，形成社會不穩定隱患，影響社會安定，原相關規定已不能適應目前形勢下管理的需要，結合現房地產市場上出現的新情況、新問題，亟需出臺新的商品房預售管理措施。

此外，房地產業健康發展，需要維護公開、公正、公平競爭的市場秩序和環境，需要切實加強對房地產企業的培育和管理。通過提高商品房預售門檻，完善開發企業市場準入與退出制度，使房地產開發資質低及資金實力不足的企業逐漸退出房地產開發領域，推動開發企業不斷加強內部管理，提升自身競爭力，以達到提升我市房地產業開發總體水平和建設檔次的目的。

因此，按照國家有關規定，借鑒省外先進經驗及結合本地實際，市住建局擬定了《進一步加強商品房預售管理實施意見的通知》，經市政府研究同意，近期由市政府辦公廳正式轉發。

保障購房者“陽光消費”

新出臺的《通知》主要包括四個部分，嚴格商品房預售許可管理、嚴格商品住房預售行為監管、加強商品住房購銷合同管理、加強交易秩序監管。這些內容主要是近年來房地產市場調控政策的延續和引申。其目的是一方面加強商品房預售資金監管，另一方面是遏制房價炒作，規范市場秩序。

針對房地產開發企業與購房人之間嚴重的信息不對稱問題，為保障消費者的知情權，《通知》對開發商提出了具體要求：頭先，要求開發商在取得預售許可證之后10日內一次性公示全部準售房源及每套房屋價格；其次，要求房地產開發企業在項目施工現場、銷售現場或展示沙盤旁公示“商品房銷售信息公示欄”；較后，還要求房地產開發企業應將商品住房質量性能、公共配套設施、物業管理方案、維修基金收繳及違約責任等內容在購賣合同中做出明確約定，從而保證消費者的知情權和陽光消費。

國家一直強調要加大打擊房地產開發企業囤積截留房源、捂盤惜售、哄抬房價等違法行為的力度，《通知》設置了價格申報與明碼標價制度。規定房地產開發企業要按照預售方案上的申報價格“一房一價”對外銷售，實際銷售價格與申報價格上下波動不能超過15%，目的是禁止坐地漲價和違規炒作，以規范房地產開發企業自主定價。

當市場形勢發生變化、確實需要調整房價時，開發企業也可經重新申報對價格進行調整，但重新申報次數 一次。

預售資金納入政府監管

在新出臺的《通知》中，完善預售資金監管機制成為了其中的一個，要求預售資金全部要納入監管帳戶。包括應選擇由人行及住建部門共同確定并已簽訂委托協議的監督銀行，預售資金只能用于本商品房預售項目工程建設，預售資金可按建設進度申請核撥，但必須留有足夠資金保證建設工程竣工交付等內容。

李進剛介紹說，商品房預售資金是房地產開發資金鏈中較重要和較容易出現問題的一環。在預售條件下，消費者購購的是期房，如果不對預售資金進行監管，開發企業在實力不足、資金緊張的情況下，有可能將消費者提前支付的“血汗錢”挪作他用，導致預售項目出現資金短缺、建設放緩、交房延期、質量下降、配套滯后的現象，甚至出現工程爛尾、無法交房，侵害消費者重大權益的局面。

加強商品房預售資金監管，是對商品房預售制度的必要補充和完善，目的就是給預售資金“上把鎖”，確保預售資金專款專用、足量投入，確保消費者“交了錢”能夠拿到房，保障預售資金的安全和消費者的重大權益，同時規范房地產開發經營行為，凈化房地產市場環境，促進房地產穩定健康發展。

團購無證房專業將追責

對于此前房地產銷售中盛行的內部認籌、內部認購等變相商品房銷售方式，《通知》進行了明確。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以內部認購、內部預訂、簽排房號、發放VIP卡等方式和名目向購受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用；不得以集資建房、民間借款等方式變相預售商品房并收取任何費用；

李進剛介紹說，本次新規，還特別強調了追究單位專業組織團購無預售許可商品房的責任。黨政機關、企事業單位及其他社會群體，不得以內部認購、內部登記、合作、入股等形式組織團購未取得預售許可的商品房。否則，造成的損失由組織者承擔，并追究單位主要專業及相關人員的責任。這將有助于進一步加強交易秩序的監管，強化源頭監管。