《通知》認為：“一些房地產企業采取各種形式規避監管、套取銀行貸款，影響了房地產調控政策執行效果。”《通知》列出了四種房地產企業規避監管的表現形式，同時要求“切實做好房地產信貸管理、嚴控房地產開發貸款風險”。

中國銀行(3.62,0.00,0.00%)業協會近日發布的調查報告也顯示，多數銀行家們認為房地產行業的短期風險正在積聚，特別是房地產開發貸款的風險鏈條效應應予以重視。

四個“花招”

“盡管調控政策已經很嚴了，但開發商總是能找到應對的手段。”一位房地產業內人士表示，因為預期房價仍將上漲，開放商拖延開竣工時間、捂盤惜售的現象依然存在。

《通知》列出了目前房地產開發商慣用的四個“花招”：

一、通過分期開發，規避《閑置土地處置辦法》有關“超過合同約定的動工日期2年未開發，應無償收回土地使用權”的規定。由于缺乏對土地開發項目竣工時限的規定，房地產企業可以在開工后，采用分期開發方式，一再延遲后續開發時間。

二、通過分期或推遲領取預售證，規避“領取預售證后10日應開始銷售”的規定。

三、通過抬高申報價格，規避“要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”的規定。有的以抬高后的申報價格為依據，變相“捂盤惜售”，有的給實際銷售時隨意調整價格留下空間。

四、變相繞開央行、銀監會頒布的相關規定。具體表現在：通過關聯企業統一貸款后再周轉用于房產項目，規避“商業銀行不得向房地產企業發放用于繳交土地出讓金貸款”的規定。

今年8月，國土部和銀監會披露了全國閑置土地名單，意在對開發商的種種投機行為進行遏制。但從實際情況來看，很多開發商依然“頂風作案”。

顯然，上述前三種手段正是這些開發商的慣用伎倆。

而上述第四種手段，也屬于監管部門的防范對象。早在2008年，央行、銀監會就曾出臺《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求商業銀行“禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款”。

對癥下藥

針對開發商的這些手段，《通知》提出要結合監管要求，切實做好房地產信貸管理，嚴控房地產開發貸款風險。

該監管要求主要有：“不對囤地、捂盤的房地產開發企業發放新增貸款”、“對78家不以房地產為核心主業的企業，對非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請”等。

業內人士指出，相對于不斷加碼的住房按揭調控政策，開發貸的調控稍顯穩健，但開發貸的風險卻一直高懸。銀監會2009年年報也認為，2010年個人住房按揭貸款業務中的不審慎行為可能加劇，房地產開發貸款的風險鏈條效應或將重現，信用風險隱患可能上升。

事實上，這個鏈條不僅是一個開發貸款的問題，還包括上端的土地儲備貸款/下延的住房按揭貸款，資金鏈條環環相扣。一旦某個鏈條斷掉，就是一個的風險，對整個銀行業破壞較大。

一位股份制商業銀行授信部高管認為，在一些熱點城市，房屋的租售比指標都遠遠超過了國際平均水平，住房投資的非理性因素持續存在，所以必須對這個行業保持高度警惕。

(作者：聶偉柱)