齊驥：鼓勵企業當主體運行公租房

日前，住房和城鄉建設部等7部門印發了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），提出要加大公共租賃房建設力度。公共租賃房以當前住房問題逐漸凸顯的“夾心層”家庭為供應對象，受到廣泛關注。部分地方已掀起公租房建設熱潮。

今年能解決多少人的居住問題？租金怎么定？公租房的籌建資金、土地供給有哪些來源，如何保證可持續？

帶著疑問，本報記者對住房和城鄉建設部副部長齊驥進行了專訪。

滿足“夾心層”階段性需求

記者：近年來“夾心層”住房問題凸顯的原因是什么？為什么說公共租賃房符合“夾心層”的需求？

齊驥：近幾年來，隨著廉租房、經濟適用房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城鎮低收入家庭的住房條件已經或正在得到改善。但由于部分地方商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購購住房，按照現行政策又不屬于廉租住房、經濟適用住房的供應對象。這些家庭成為住房政策的“夾心層”。此外，還有以下兩類需要高度關注：一是外來務工人員尚沒有納入城市住房保障范圍，住房較為困難。二是新參加工作的職工階段性住房支付能力不足，矛盾日益顯現。

解決這些家庭的住房困難，如果全部依靠擴大廉租住房供應，短時間內財政無力承受。另外，部分“夾心層”群體隨著收入增長，幾年后將具備通過市場解決住房的支付能力，對政府保障的需求是階段性的。

公共租賃房租金水平比較適度，租賃關系相對穩定，符合“夾心層”在一定階段內租賃住房的實際需求，是解決“夾心層”住房問題的較好選擇。

今年將建設37萬套

記者：公共租賃房在我國剛剛起步，目前全國公共租賃房建設進展如何？有哪些比較好的做法和經驗？

齊驥：公共租賃住房發展在部分省市已經起步。江蘇省多年來累計籌集公共租賃住房近40萬套（間），2010年計劃再籌集10萬套（間）。重慶市已建成農民工公寓130萬平方米，2010年再開工建15萬套。廈門、深圳、天津、福州、常州5城市2008—2012年規劃籌集公共租賃住房20萬套。

根據各地區與住房和城鄉建設部簽訂的目標責任書統計，今年全國將建設37萬套（間）公共租賃房。各地正在積極制訂公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并納入2010—2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃，分年度組織實施。

從目前看，這些先行地區在探索過程中，已經取得了不少有益的經驗。頭先是投資主體多元化。種類型，城市政府作為投資主體，包括財政直接投資和成立國有保障性住房公司投資。種類型，開發企業或其他機構作為投資主體。多數農民工公寓屬于這一類型。第三種類型，政府和企業共同出資。部分地區探索政府投入和國有大中型企業危舊房改造相結合，共同建設公共租賃住房。住房產權按照誰投資、誰持有的方式確定。

其次，集中建設與配套建設相結合。土地采用劃撥和協議出讓方式供應的，大多統一建設，如廈門、天津、福州等。土地采用招拍掛方式出讓的，一般都約定在商品住房等項目中配建，建成后由政府回購或收回，如青島、北京、常州市。建設標準定為小戶型，單套建筑面積控制在60平方米以內，進行基本裝修，可直接入住。

第三，租金水平趨于市場化。多數地方公共租賃住房租金以建設和運營成本為基礎，結合市場租金及租賃對象承受能力綜合確定、定期調整，略低于市場租金水平。也可采用市場定價，政府對收入水平較低的承租人給予適當的租金補貼。

從各地的實踐看，一方面，公共租賃住房供應范圍更廣，覆蓋的群體更多，能有效地緩解部分城市商品住房的供求矛盾，使新就業職工和城市中的“夾心層”的住房困難加快得到解決；另一方面，由于公共租賃住房建設投資主體多元化、產權方式靈活、租金水平趨于市場化，加之開發過程中的優惠政策，可以調動社會各方面的積極性參與開發建設，有著廣闊的發展空間。

引入社會資金參與建設

記者：從目前的探索和實踐看，發展公共租賃房已經起到了哪些積極作用？還有哪些問題需要解決？

齊驥：從各地實踐看，發展公共租賃住房有著重要意義。一是對“夾心層”提供穩定住房，滿足其階段性、過渡性基本居住需求，實現了住房市場和住房保障之間的銜接，健全了住房政策體系。二是部分城市嘗試引入社會資金參與公共租賃住房建設，對解決保障性住房建設資金籌集問題有較大的借鑒意義。三是公共租賃住房還可以為領取廉租住房租賃補貼的低收入家庭提供房源。這些家庭收入提高后，政府可通過逐步減少補貼或提高租金形成有效的退出機制。也有的地方通過先租后售、住戶逐步購購的方式滿足部分家庭購房的需要，有利于各類住房保障政策的銜接。總而言之，公共租賃住房的發展，將大大推進保障性安居工程的速度，加快推進住房保障工作。

目前，公共租賃住房建設尚處于探索階段，各地在執行《指導意見》過程中，還要不斷總結經驗，強化監督，陽光操作，使公共租賃住房的建設成為百姓歡迎的“民心工程”。

鼓勵企業持有產權

記者：政府將從哪些方面支持公共租賃房的發展？公共租賃房制度的發展，還需要哪些努力？

齊驥：《指導意見》已經明確提出，要從土地、財稅、信貸等方面對公租房建設予以支持。一是土地供應政策。把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以保障。二是資金支持政策。要求地方政府加大對公共租賃房建設和運營的投入。省、市、自治區人民政府要給予資金支持，以適當方式給予資金補助。三是稅費優惠政策。對公共租賃房的建設和運營給予稅收優惠，涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。四是信貸支持政策。鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款等渠道，拓展公共租賃住房融資渠道。

在下一步的實踐中，要著力建立以企業為主體的公共租賃住房運行機制。鼓勵各地發展由企業投資和持有公共租賃住房產權，負責公共租賃住房建設、租賃和維修等日常工作。這種企業可以由社會機構出資設立，也可由社會機構和政府共同出資組建。同時，要在生活便利、公共交通沿線區域發展公共租賃住房。比如通過城市棚戶區改造原址配建公共租賃住房，在配套成熟的普通商品住房小區中配建公共租賃住房等。同時，鼓勵社會存量住房用于公共租賃住房。

(作者：王煒)