上海發文細化借款人家庭住房情況核查流程

媒體質疑上海三套房貸“放閘”、國家三部委否認樓市調控松動之際，上海市住房保障和房屋管理局昨日稱，上海二套房貸將“認房認貸認調查”。

上海市住房保障和房屋管理局(下稱市房管局)網站昨日發布《市房管局、人行上海分行、上海銀監局聯合轉發國家住建部等三部門有關二套房貸認定標準的通知》。該通知的“副題”是“明確嚴格執行差別化信貸政策，細化本市核查借款人家庭住房情況程序”。

通知稱，近日，市房管局、人行上海分行、上海銀監局聯合下發《關于轉發〈關于規范商業性個人住房貸款中套住房認定標準的通知〉的通知》(滬房管市〔2010〕243號，以下簡稱《轉發通知》)，明確了上海市核查借款人家庭住房情況的相關流程和操作辦法。

《轉發通知》的發布，距離4月17日國務院辦公廳出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》“新“國十條””已有近3個月，距離5月26日住房和城鄉建設部、央行、銀監會三部門聯合下發《關于規范商業性個人住房貸款中套住房認定標準的通知》也已有一個半月。

值得注意的是，在《轉發通知》中，并未涉及三套房貸。

另據CCTV《經濟信息聯播》昨日報道，銀監會相關負責人再度重申房地產調控政策沒有任何變化。中國銀監會統計部副巡視員葉燕斐表示，“國家宏觀調控的決心是很大的，我們重申政策不變有利于對投機性購房需求進行遏制，支持居民自住型購房需求。政策作用已經在顯現，成交量下滑明顯。”

“認房認貸認調查”

《轉發通知》稱，住建部、人民銀行、銀監會聯合下發的通知明確以下三種情況，貸款人應對借款人執行套(及以上)差別化住房信貸政策：一是在擬購房所在地房屋登記系統(包括預售合同登記備案系統)中其家庭有登記有一套(及以上)成套住房的，二是借款人已利用貸款購購過一套(及以上)住房的，三是通過盡責調查確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，即“認房認貸認調查”。《轉發通知》同時規定，“具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果”。

《轉發通知》除了明確嚴格執行套(及以上)差別化住房信貸政策外，著重就通過上海本市房屋登記信息系統核查借款人家庭住房情況申請、初審、查詢、出具查詢結果等程序予以細化：即借款人簽訂購房合同后申請住房貸款的，應當如實向貸款銀行申報本人和家庭成員的住房情況；經銀行初審后，借款人向房地產交易申請住房查詢，并提交購房合同、申請書、身份證件等相關材料；房地產交易在規定時間內出具查詢結果后，貸款銀行憑出具的查詢結果審核確定借款人的貸款頭付款比例及利率。

需要注意的是，境內居民只能持有效居民身份證申請查詢(不能憑護照等其他身份證件)，未成年子女為境內居民的，應當提交戶口簿。

早報記者昨日從上海市公積金管理相關負責人處了解到，《轉發通知》中對二套房的認定標準也適用于公積金貸款，組合貸款將以商業銀行對申請者的認定結果為準。

規避“三套房是停是放”

中原地產研究與咨詢部總監宋會雍認為，上海二套房貸認定標準的落地，離不開近期輿論對于一線城市銀行住房信貸放松執行的報道大幅升溫。本輪樓市新政更多集中在信貸差別化上，特別是對第三套房暫停放貸讓業內稱之為“較嚴厲調控”。在媒體質疑三套房貸“松閘”之下，二套房貸的標準還能守多久？這在民眾心理便是一個很大的疑問，也讓民眾對“較嚴厲調控”的“壽命”到底有多長產生懷疑，調控的嚴肅性、可持續性一旦受到質疑，市場將面臨不可控風險，這或許帶給管理層極大的壓力。

宋會雍表示，上海推出的套房貸認定標準跟先前銀監會的標準并無太多差異，“認房又認貸”之外增加了一個“認調查”，與第三套房信貸沒有直接關聯，多少有避實就虛的味道。頭先，“認房又認貸”早已被確立，上海的重申更多是在提醒銀行該嚴格執行，而這是銀行本該做好的；，對第三套房貸并未明確是停還是放，對已被激發起來的輿論質疑是一種規避。但這種提醒和明確，在上海樓市調控細則沒有落地的情況下，對于部分銀行對信貸政策尺度暗自寬松的行為也是一種制約。為了配合調控，接下來銀行或將繼續收緊信貸口徑，抑制部分購房需求釋放。

凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒則表示，“認調查”其實是針對貸款申請者的外地房產情況進行調查，銀行可以到當地派出所、居委會進行核查。“但問題是，這種調查成本太高，而且到底怎么調查也從未有過定論。”因此，趙煒認為，這個“認調查”也僅是懸在頭上的一把刀，以起到震懾作用，讓貸款申請者能如實申報房產所有情況。

“影響7成購房者”

其實，國家三部委聯合下發《關于規范商業性個人住房貸款中套住房認定標準的通知》不久后，上海對二套房的認定已普遍開始實行“認房又認貸”。

中原地產宋會雍表示，僅就二手房市場而言，目前上海戶籍的購房客群比重達到50%，鑒于戶籍人口普遍擁有家庭住房的客觀現實，套房信貸的嚴格執行，將影響到至少9成以上的上海籍客群。假定外地置業人群中有50%以上在上海屬于頭次置業，那么，細則影響力將覆蓋7成以上的消費人群。

21世紀不動產上海銳豐法務及交服總監尹新民則表示，“認房認貸認調查”短期內對市場交易量的影響不會太大，因為樓市購賣雙方對此已有預期。存在的影響主要有三：一是完全統一了各商業銀行在此問題上的操作口徑；二是延長了貸款審批流程、周期，購房者應注意預留充足的貸款審批時間；三是對于前期一次性付款購房、并持有現金的市民，再次購房時被視為“二套”，貸款時的成數及利率將會有影響。”

(作者：朱楠 欒曉娜)