申城頭批經濟適用住房試點即將進入搖號選房階段，而與之相配套的公積金貸款細則也已確定。

昨日，上海市公積金管理發布《上海市住房公積金個人購購經濟適用住房貸款實施細則（試行）》（以下簡稱《實施細則》）明確，每戶家庭住房公積金經適房貸款額度的計算辦法以“戶”為基礎，頭付款比例不低于房屋總價款的20%，每戶家庭較高貸款限額為60萬元。不過，若有補充住房公積金，每戶家庭可再增加20萬元的貸款額度。

同時，與本市購購一般商品住房公積金貸款相比較，該細則通過擴大共同借款人范圍、擴大借款家庭的補充還款渠道，來提高購購經適房家庭的籌款能力，并切實減輕經適房借款家庭的還款負擔。

共同申請人都可借款

在共同借款人方面，住房公積金貸款是以戶為基礎，借款人和共同借款人分別計算貸款額度的辦法，而為了提高購購經濟適用住房家庭的住房公積金貸款額度，《實施細則》將共同借款人從購購普通商品住房公積金貸款規定的配偶和同戶一年以上直系血親，擴大到除借款人之外，經濟適用住房共同產權人作為住房公積金經濟適用房貸款的共同借款人；同時，產權人之外的經濟適用房共同申請人，經本人同意也可作為住房公積金經濟適用房貸款的共同借款人，共同借款人應同時符合住房公積金貸款申請條件。

此外，細則還明確擴大借款家庭的補充還款渠道?！秾嵤┘殑t》規定，當借款人在還款過程中發生困難，出現三期以上貸款逾期，可向市公積金提出增加借款人的血親（借款人的父母、子女、兄弟、姐妹）作為補充還款人，經補充還款人同意，可將其繳存的住房公積金余額用于還款，以減輕借款家庭的還款負擔。

頭付比例不低于20%

針對市民關注的公積金購經適房頭付比例和貸款限額等問題，《實施細則》規定，住房公積金經濟適用房貸款額度是根據購購經濟適用住房家庭的產權人以及經濟適用住房共同申請人，且符合住房公積金貸款申請條件，可分別計算住房公積金可貸額度后累加確定。按現行住房公積金貸款政策規定，每戶家庭申請住房公積金經濟適用房貸款頭付款比例不得低于20%，每戶家庭較高貸款限額為60萬元；若有補充住房公積金的，每戶家庭可再增加20萬元貸款額度。

借款人申請住房公積金經濟適用房貸款年限是較長不超過30年（若二手房貸款年限較長不超過15年，5年內竣工的次新房除外），并不長于借款人法定退休時間后的5年。

此外，若原住房公積金經適房貸款的借款人因離異或死亡等特殊原因需變更產權或借款人，應根據相關規定，由住房保障機構審核同意購房家庭將經適房回購或轉讓的，購房家庭的產權人、同住人擁有經適房產權或具備繼承條件的，可持相關證明材料，向原受理住房公積金經適房貸款經辦機構提出貸款變更申請。

如何申請公積金經適房貸款

●必須符合哪些條件： 《實施細則》明確，借款人申請住房公積金經濟適用房貸款應同時符合下列條件：符合購購本市經濟適用住房的條件，并已按相關規定簽訂《上海市經濟適用住房預（出）售合同》；符合現行住房公積金個人購房貸款的條件。即借款人及共同借款人在申請貸款前六個月應連續正常繳存住房公積金；具有較穩定的經濟收入，沒有尚未還清的數額較大、可能影響貸款償還能力的債務。

●需要提供哪些材料：借款人申請住房公積金經濟適用房貸款（純住房公積金貸款）需提供材料為：借款人和共同借款人的住房公積金賬號、身份證原件和復印件、戶口簿原件和復印件、婚姻證明或其他關系證明、所有經濟適用房共同申請人抵押承諾書原件和復印件。

●怎么提取賬戶余額：對于購購經適房時未申請公積金經適房貸款，經適房產權人及其配偶、同戶成員、非同戶成員直系血親可在經適房產證發證之日起在六個月內申請提取住房公積金賬戶中的余額，除此之外的其他家庭成員則不可提取住房公積金賬戶余額。　

　相關新聞：經適房公積金貸款:增共同申請人和補充還款人

6月29日，上海市公積金管理向各區縣公積金管理部及上海市住房置業擔保公司印發了《上海市住房公積金個人購購經濟適用住房貸款實施細則（試行）》的通知（下簡稱：《通知》），該通知明確了使用公積金貸款購購經濟適用房的操作辦法，為7月9日即將在閔行區 (論壇 新聞)實施的上海頭批經濟適用房搖號排序、選房配售夯實了可操作的基礎。

半年內頭批申請者將拿到房屋鑰匙

眾所周知，本輪起始于2010年4月份的房地產宏觀調控有別于前幾次調控的區別之一就是增加供應特別是增加保障性住宅的供應，緩解供需矛盾的同時改變市場的預期。然而從實際情況來看，雖然近幾年政府每年公布的經濟適用房的開工量驚人，但經濟適用房的申請入住工作推進卻比較緩慢。從去年年底頭批啟動申請經濟適用房工作至今時間已經超過半年，較新的消息稱7月頭批試點的閔行、徐匯區將進入合格申請人搖號階段。從搖號到配售，從交房到入住，相信未來的半年大家就會看到上海頭批申請經濟適用房的購房者拿到了房屋的鑰匙，這也成為上海保障性住宅真正落地的開始。

共同申請人和補充還款人降低風險

當然，經濟適用房的申請并不像上述描述的那么簡單。在公積金經濟適用房申請細則未出臺之前，如何用貸款購房確實是擋住諸多購房人面前的一條攔路虎。因為按照上海市之前出臺的經濟適用房申請標準，在經濟方面申請家庭人均月可支配收入2300元以下，人均財產7萬元以下才可以申請。若30歲以上單身申請購購55平米左右一室戶在貸款上就會碰到問題。因為目前閔行經濟適用房房源供應來源地浦江鎮 (論壇 新聞)的“博雅苑”，經濟適用房銷售均價為5000元/平米。購購一套55平米一房需要支付總房款27.5萬元。按照頭付2成5.5萬元，公積金貸款8成計算，需要申請22萬公積金貸款。但按照22萬貸款20年計算月還款額為1318元。以其上限月收入2300元來看不滿足月還款額兩倍的要求，所以是無法申請到22萬貸款的。按照其收入只能申請到19萬貸款。由于其個人資產低于7萬元，該購房者也無法通過增加3萬頭付來解決收入不足還款問題。那么由于還款能力不足，該購房者不得不放棄來之不易的經濟適用房申購的權利。

為了解決這個問題，新出臺的《通知》規定可將經濟適用住房共同產權人和經本人同意的產權人之外的經濟適用住房共同申請人作為住房公積金經適房貸款的共同借款人。這無疑顯著增加了單個家庭特別是單身家庭的借款能力。另外，在還款方面，為了預防還款人無力還款帶來的違約風險，《通知》還增加了補充還款人的角色以提升還款人的還款能力?！锻ㄖ芬幎ǎ斪》抗e金經適房貸款的借款人發生三期 (論壇 新聞)以上（含三期）逾期時，借款人和共同借款人可向市公積金提出增加補充還款人的申請。補充還款人的范圍包括：借款人的父母、子女、兄弟和姐妹。經補充還款人本人同意，并由市公積金核準，簽訂相關補充協議后，其繳存的住房公積金余額可專項用于住房公積金經適房貸款的還款。

經適房的全面落地將全面影響商品住宅市場

《通知》這種將借款人直系親屬公積金賬戶上的資金“盤活”的做法能夠有效的解決還款人短期出現收入不穩定造成的還款違約責任，確實值得稱贊！所以新出臺的《通知》確實從經濟適用房申請者的實際出發，解決申請者在實際申請過程中碰到的購購能力有限以及在購購之后長期居住過程中還貸的支付能力有限的問題，為經濟適用房的大范圍推廣營造了更容易承受的環境。而隨著《通知》的落地，上海經濟適用房的落地也會在不久的將來逐漸成為現實，這又反過來影響到商品住宅市場，從供應、需求特別是購房者預期的方面產生深遠的影響和改變。

錫城311戶中低收入者選購經適房，逾10%的困難家庭放棄購購

6月25日，第15、16批次申請經濟適用房的低收入困難家庭完成了為期3天的選房過程。311戶家庭從瑞星家園二期和惠景家園的1000余套經適房中挑選自己滿意的房源，然而面對比周邊商品房便宜很多的經適房，30萬元左右的房價還是讓超過10%的困難家庭忍痛選擇放棄購購。

據悉，此次供困難家庭挑選的1000余套經適房的面積基本都在70平方米左右，按照瑞星家園二期的平均售價3595元/平方米、惠景家園的平均售價3560元/平方米計算，一套房子售價大約在25萬元到30萬元之間。據房屋置換工作人員稱，前兩天選房下來，有35戶家庭放棄了購房，大都為經濟原因，幾乎沒有人是因為選不中滿意的房源而放棄購購的。

低收入困難家庭中有不少是孤寡老人和殘疾人，對于他們而言，即使是30萬元以下的房價也是“難以承受”的，更何況他們還遇到了貸款難題。朱先生幾年前就退休了，無法辦理公積金貸款，而商業貸款的利息又比較高，“頭付款都是勉強湊齊的，如果是商業貸款的話，利息會比較高，我每月還款的壓力就太大了，實在沒辦法也只能放棄購房。”

市住保相關負責人表示，申請購購經濟適用房的家庭一旦選擇放棄購購，則兩年內不得再申請購購。另外，此次選房結束之后，可供挑選的經適房房源數將進一步減少，而目前由于房源數依然遠遠大于通過審核的、可以購購經適房的中低收入困難家庭數，所以短期內不會補充可供銷售經適房的房源套數。 (袁柳)　

(作者：欒曉娜)