土地評估在保障國有土地資產安全、保護投資者權益、防范金融風險、保障不動產交易公平，維護市場經濟秩序方面有著不可替代的作用。我國土地評估行業相對于國外同行業發展進程要晚，各種與土地評估業相關的法律、法規等制度尚未健全，與其他中介行業相比存在明顯不足，如律師有《律師法》，注冊會計師有《注冊會計師法》加以明確約束，而《評估法》尚在草擬之中，離正式出臺還有一定的時間。

加強土地估價機構監管的必要性

目前，土地評估機構設立的審批、土地估價師的注冊、評估報告抽查、機構業績清單備案工作等都由中國土地估價師協會或由各省土地估價師協會負責，這一做法旨在通過行業內部自律達到從業的規范性和評估市場的健康發展，也與一些發達國家的行業慣例相接軌。但也存在一些值得研究的問題。一方面中國土地估價師協會或省土地估價師協會對日漸增多的估價師的執業情況、誠信度等并未能夠及時準確地掌握，在縣級市也未建立土地估價師協會，因此造成行業審批方對被審批方的信息不對稱；另一方面也與我國現階段相關法律不健全，誠信意識淡薄的現狀不相適應。特別是在現階段，各地土地估價機構已基本完成脫鉤改制工作，新的機構紛紛涌現，土地估價市場競爭日益激烈。估價機構為了提高市場份額，往往會采取一些不正當手段，諸如壓低評估費，評估價格高評低估以及估價報告粗制濫造，使評估結果失去了客觀公正性，這不僅不能給政府決策提供有價值的參考依據，也會造成交易明顯不當，國有資產流失，以及給金融部門造成風險隱患。因此，需要土地行政管理部門加強對土地估價機構的監管。

加強土地評估機構監管的對策建議

——完善制度，強化土地估價機構批準設立的后續監管

針對土地估價行業，國土資源部需要抓緊制定有關的政策，使得對行業監管有法可依。為了解決土地估價師協會對申請設立者的信息不對稱問題，特別是縣級城市尚未成立估價師協會的現狀，可以先由當地土地行政主管部門出具初步意見，使監管工作提前介入到機構設立審批階段中去。在嚴格把好審批質量關的同時，也要根據各地實際，逐步提高評估機構的準入門檻，防止出現機構泛濫和評估市場混亂的局面。另外，土地行政主管部門應不定期地抽查評估機構的評估報告，發現問題及時糾正。要把監管工作作為一項日常的工作貫穿到機構的設立、運作和退出的全過程中去。

——加強地價審查，行使定價權力

根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》的精神，土地行政主管部門轉變了原先地價確認職能，建立了估價報告備案制，企業上報的土地估價報告只要格式規范，要件齊備，土地行政主管部門直接給與備案，而且需備案的報告也 于企業改制項目。因此有些地方部門就簡單地理解為主管部門只能對報告進行備案，而無權對估價結果發表意見，或者擔心不按估價結果辦事，以后會“說不清”，對估價結果不加分析，直接應用。這是對估價機構定位的認識錯誤。估價機構是評估機構，而非定價機構，沒有定價的權力。政府部門只能把估價報告作為參考依據，行使定價權力，同時也對地價的較后確定負有完全責任。因此凡涉及國有資產的重要項目要組織專業人員對估價機構出具的報告嚴格審查并提交集體會審。審查不僅僅是估價結果是否合理，對估價報告其他內容也要仔細審讀，深入分析。如有些估價人員為了規避法律、經濟風險，往往會在“估價的假設條件”及特殊說明中羅列種種假設，使估價機構的應用受到限制，如不加注意就會釀成大錯。

——制定招標辦法，規范招標程序

涉及政府權益的項目，如土地使用權公開出讓底價的評估、協議出讓國有土地使用權價格的評估、改變規劃條件補交出讓金的評估等，由于這類評估標的資產價值大，稍有偏差，就有可能造成國有資產的流失。為體現公開、公平、公正的原則，凡涉及政府權益的項目都應該通過招標方式選定評估機構。頭先要制定科學、合理的招標辦法。招標辦法既要體現公開、公平、公正原則，又要體現擇優原則。招標方式可以是公開招標，也可以是邀請招標。但無論采取哪一種招標方式，都須組織專家進行評標。評標內容包括機構信譽、執業人員工作能力、經驗，機構內部管理和評估費報價等。招標工作可以一年組織一次，根據當地實際情況，確定2-3家估價機構，平衡承擔評估業務。對一些工作量大、技術難度高的項目也可委托兩家機構同時評估。招標工作不宜采取較低價中標的方法，較低價中標容易產生不合理壓價競爭，挫傷評估機構積極性，影響估價質量。

——建立評估機構信息披露制度，接受社會監督

根據國土資發[2002]237號《關于改革土地估價人員和機構監督管理方式的通知》精神，全國范圍執業的評估機構由國土資源部定期抽查評議并向中國土地估價師協會提供業績清單；其余由省廳進行抽查評議并向省土地估價師協會提供清單。在實際操作過程中，一些估價機構對抽中編號的估價報告連夜修改甚至造假，這樣的報告根本不能反映其真實水平，據此所作的評議也就有失客觀。因此，需要市縣土地行政主管部門擔當起對轄區內評估機構的日常監管工作，建立評估機構和估價人員的執業檔案，將機構和估價人員的執業情況、抽查評議結果、社會投訴情況、違規執業情況等記錄在案，通過政府網站向公眾發布，供當事人查詢，接受社會監督。對不遵守技術操作規程，弄虛作假的機構和人員要嚴肅查處。

——倡導誠信執業理念，開展估價師之間的交流

加強對土地估價機構的監管，目的是為了使評估行業能規范健康發展，提高評估業的執業水平。因此，行政主管部門在做好土地估價機構監管的同時，也要樹立正確的服務意識，努力為中介機構營造公平的市場環境，及時傳達國家政策、法規及有關文件精神，積極倡導誠信理念。除組織估價師參加繼續教育外，各縣市土地行政主管部門也可會同估價師協會開展一些業務研討會，為平時各自為政的估價師創造一個相互學習、相互交流的平臺。

　　　　　(作者：韓國強)