楊浦區(qū)平?jīng)雎纺硠?dòng)遷基地在進(jìn)行房屋動(dòng)拆遷評(píng)估時(shí)率先對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估公司公開(kāi)招投標(biāo)，上海有五家評(píng)估公司積極競(jìng)標(biāo)。房屋拆遷評(píng)估成為動(dòng)拆遷市民和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中的熱點(diǎn)話題。

所謂“房屋拆遷評(píng)估”，指由專業(yè)估價(jià)公司運(yùn)用專業(yè)的指標(biāo)體系和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)即將被拆遷的房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，并得出較為科學(xué)和合理的房屋價(jià)值。一般情況下，該單價(jià)不包括房屋裝修價(jià)值。（如需要對(duì)裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)另行委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估）。

目前上海有70多家專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)公司，專門從事房屋拆遷評(píng)估有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)公司只有30家。

房屋拆遷評(píng)估流程

頭先，由估價(jià)公司到房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期勘察和準(zhǔn)備有關(guān)資料，內(nèi)容包括確定拆遷范圍內(nèi)的房屋類型和結(jié)構(gòu)狀況；收集拆遷公司的拆遷許可證、動(dòng)遷居民產(chǎn)權(quán)證或租賃卡等資料。

然后，根據(jù)動(dòng)遷基地的大小安排相應(yīng)數(shù)量的估價(jià)師開(kāi)展工作。

接著，針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場(chǎng)比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。

較后，出示估價(jià)結(jié)果，并向動(dòng)遷居民公示。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的公示后向動(dòng)遷居民出具房屋評(píng)估報(bào)告。需要強(qiáng)調(diào)的是，該評(píng)估報(bào)告只能作為房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)之一，較終結(jié)果還需要參照上海規(guī)定的較低標(biāo)準(zhǔn)房屋補(bǔ)償價(jià)以及價(jià)格補(bǔ)償系數(shù)確定。

如何選擇房地產(chǎn)估價(jià)公司

一看估價(jià)公司的資質(zhì)情況。房地產(chǎn)估價(jià)公司的資質(zhì)由國(guó)家建設(shè)部核定，實(shí)行一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)制。三級(jí)機(jī)構(gòu)中每級(jí)都有不同的評(píng)估資格、范圍和規(guī)定。一級(jí)公司可從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可跨省、自治區(qū)和直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。二級(jí)公司可從事房地產(chǎn)購(gòu)賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。同時(shí)可在其注冊(cè)地的省市自治區(qū)內(nèi)從事價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。三級(jí)公司從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的房地產(chǎn)評(píng)估，同時(shí)可在注冊(cè)地區(qū)域內(nèi)從事價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。另外，獲得臨時(shí)資格的估價(jià)公司可以根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定營(yíng)業(yè)范圍。

目前，經(jīng)上海市房地局核準(zhǔn)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的公司實(shí)行ABC三級(jí)資質(zhì)，A類為較高，C類為較低。

二看該公司的服務(wù)水準(zhǔn)。按規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)公司在開(kāi)展業(yè)務(wù)過(guò)程中必須公平、公開(kāi)、公正和高度透明。動(dòng)遷居民較好事先調(diào)查和了解一下該公司的規(guī)模、業(yè)績(jī)和信用。尤其是業(yè)績(jī)和信用較為重要，從中可判斷它的服務(wù)水準(zhǔn)。

選擇估價(jià)公司的方法可以通過(guò)動(dòng)遷居民投票決定；也可以由動(dòng)遷居民同多家估價(jià)公司進(jìn)行協(xié)商，從中決定一家較中意的估價(jià)公司；還可以通過(guò)動(dòng)遷居民抽簽選擇。

（感謝八達(dá)估價(jià)公司對(duì)本文的支持）

　　　　　(作者：葛頌茂)