為了便于讀者獲得房地產評估的更多直觀認知，我們在此編發國內外的兩個房地產評估案例。希望能從這兩個個案中一窺房地產評估的基本原則和方法，以及中外房地產評估的異同。

2005年8月1日下午，經過81輪的競爭，華潤置地以25.65億元擊敗順馳、富力等7家企業，拿下北京土地市場公開交易以來的地塊——清河地塊。

2004年，北京制呢廠、北京北毛紡織集團有限責任公司和北京清河毛紡織廠準備將位于海淀區清河鎮的土地進行掛牌轉讓，并授權北京紡織控股有限責任公司負責此事。北京紡織控股有限責任公司委托北京頭佳房地產評估對該宗地在規劃用途下的熟地價、毛地價以及估價對象在達到掛牌時的土地狀態（即達到場地平整）的土地補償價格進行評估。

頭佳評估較終作出評估報告，對評估對象的規劃條件、現狀條件、影響地價的因素（包括一般因素和特別因素）進行分析研究，根據估價的原則，采用一系列方法，較終得出了評估的結果。北京土地整理儲備等據此確定掛牌價為17億元。

I. 估價對象

規劃條件：根據《規劃意見書》所載相關規定以及北京市政府相關部門的有關規定，測算出目標對象的規劃用地面積。

現狀條件：估價對象主要由北京制呢廠（絕大部分廠區用地）、北京北毛紡織集團有限責任公司和北京清河毛紡織廠三家企業用地組成。

估價對象概況：包括土地登記狀況、土地權利狀況和土地利用狀況三方面的分析。

影響地價的因素：

1.一般因素

（1）北京市概況：包括城市資源狀況、自然條件及人文景觀、城市規劃與發展目標、交通情況、基礎設施條件、社會經濟發展情況、產業政策、房地產制度與市場狀況。

（2）住宅、商業市場分析：包括對北京市住宅用途市場分析和商業用途市場分析。

2. 區域因素

（1）區域概況：

估價對象位于海淀區清河鎮，東至安寧莊東路，南至清河鎮南路，西至清河鎮西路，北至炮兵司令部和北京市毛紡織技術開發公司。

估價對象所在區域配套設施較為齊全，周邊主要有長纓樓賓館、金五星商廈、大中電器，清河大廈、金泰富地大廈，東方學校、機械工程學院，清河醫院、京北醫院等配套服務設施。

（2）交通條件：

估價對象東臨安寧莊東路，該路現為其主要出行道路，路面狹窄。但該宗地距八達嶺高速公路約1公里，距城鐵上地站約3公里，道路通達度較好。

（3）商業繁華度：

估價對象雖然距離海淀區清河鎮鎮區較近，但周邊主要為北京絲綢總廠、北京毛紡動力廠、加氣混凝土廠等企業用地，商業繁華度不高。

（4）基礎設施條件：

估價對象所在的地區市政基礎設施較為齊全，紅線外達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、供氣、供暖及通訊）。

（5）環境條件：

估價對象所在區域距上地高科技園區和頤和園較近，周邊的自然環境和人文環境均良好。

（6）產業集聚狀況：

估價對象周邊有力度家園、燕青園、清上園、紫都學苑等居住小區，居住類物業集聚度較高。估價對象周邊小型門臉房較多，但缺乏大型商業設施，商業類物業聚集度一般。

（7）規劃限制：

該區域位于海淀區清河鎮，無特殊規劃限制條件。

3. 個別因素

估價對象規劃用途為住宅及配套，地勢平坦，地質條件良好。現狀地上建筑物尚未拆除，達到掛牌條件下的土地狀態為場地平整。

II. 評估結果

估價結果包括在準確的日期下，某塊土地的熟地價、毛地價和土地補償價格。

評估依據：

1. 有關政策法規和文件

2. 委托估價方提供的資料：包括《委托評估函》、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、《規劃意見書》等

3. 受托估價方掌握的有關資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。

評估原則

地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所形成，由于這些因素又經常處于變動之中，在估價時一般遵循以下原則：

（1）替代原則；（2）供需原則；（3）變動原則；（4）預期收益原則；（5）報酬遞增、遞減原則；（6）貢獻原則；（7）較有效使用原則

估價方法

選取基準地價修正法、市場比較法、剩余法、成本逼近法作為評估毛地價和熟地價的基本方法。

具體估價步驟如下：

（1）基準地價修正法；（2）市場比較法；（3）剩余法；（4）成本逼近法；（5）對上述方法求出的土地價格進行技術處理，較終求出估價對象的毛地價和熟地價的總價及單位價格；（6）土地補償價格

（評估機構：北京頭佳房地產評估有限公司）