但隨著時間的推移，不動產被出售、發展和再開發，這個職業在很大程度上變成了一個適應者的團體，他們在自己的小天地中愜意地為那些開發、融資和發展房地產市場的人們提供服務。具有諷刺意味的是那些開發商、融資者和其它機構并不了解市場，而這些“服務生”——估價師們卻恰恰了解。

信息的判斷

Thomas Friedman在《The Lexus and the Olive Tree》(《凌志和橄欖樹》)書中說道：

今天，在政治、文化、技術、金融、國家安全和生態方面的傳統邊界正以的速度消失。如果不借助其他領域，你常常無法解釋某一個領域的問題；如果不參考所有領域的問題，你就根本不能解釋全局。因此，作為一個有效率的外交事務分析家或記者，你必須要學習如何從這些完全不同的角度判斷信息，然后把它們編織到一起組成一幅如果你僅僅盯住一個方面是無法看到的描繪世界的圖景。這個就是信息判斷的精髓。

數據就是力量。估價師的較主要的資產就是他們持有的數據，或者他們可以用來獲取可比交易、運營成本、未定區位規劃等數據的合同。但未來成功的估價師不應只是那些信息收集者，而是信息判斷者。他們要會幫助客戶、市場、甚至國家從信息的 大海中挑選出信息，并且決定哪些信息是合理的，并且可以用來獲得利潤和成長。

但作為信息判斷者，就要像Friedman指出的一樣，必須擁有一個更廣的視角。

完全周期

今天，互聯網、GIS等技術已經成為房地產和金融領域的全新前沿。而房地產估價職業的一套技巧使得這些專業人士可以成為這個新興前沿方面無獨有偶的勝利者。

估計師已經具備了精明的、經得起時間考驗的一套房地產市場分析系統，這些系統現在用來為單獨的物業估價提供來龍去脈。所需要的就是反過來利用這個過程，使得估價師可以利用從大量的單獨物業類型中獲取的信息來診斷一個房地產市場的健康程度。這個在開發、后期風險和恢復經濟方面尤為重要。

證券化

信貸市場的本質在今后10年間必定發生變化。銀行已經不再是資本市場先進的主角。房地產信托(REITs)，商業抵押證券(CMBSs)和其它證券化工具的出現將建立起了一個相互聯系、互相依賴的市場。

這些資本工具的層次化給估價師提供了無數超越單一物業估價的機會。債券和證券交易比房地產交易更加頻繁，價格的日波動也是依賴于特定市場的總體經濟條件。REIT和CMBS的管理人員以及其它涉及到房地產商品交易的人士需要得知有關特定市場整體行為的建議，比如寫字樓市場或者針對特定地理區域的房地產可信賴的周期性預測。這也為估價師提供了從單一價值評估到廣義的市場分析轉變的機會。

為市場診脈

在一篇名為“學術的根本和房地產估價的演變”文章中指出：估價職業的演變總是由個人的眼界以及超越現在勇于預見的勇氣所驅使。

今天全球的估價師都正為了在這個有著自動估價模型、及時網絡交易和億萬資產公司倒閉的世界中留有一席之地而進行著奮斗。就如同激光和磁力技術的發明以及新藥品的發現并沒有減低對于醫務工作者的需求那樣，對于那些愿意嘗試新技術、擴展其分析領域的估價師來說，未來是光明的。在一個穩定市場中的單個物業可以用自動估價模型來估價，但是需要本地估價師為那個市場望聞問切來提醒投資者什么時候供給方太強，或者需求開始減弱。

雖然某個特定的或者有問題的物業需要一個傳統的價值評估(估價師搜尋數據，從可比銷售案例中推算估價值)，但是隨著更多數據的公開，可得性的加強，客戶將愿意提供給估價師數據，支付市場分析的報酬。市場分析；是房地產估價中的藝術，是無法用科學統計來復制的。一個靜態的物業價值估算暫時從一個簡單角度看來可以合理地用計算機模型預測出來。但是估計該物業的長期運營，并且結合該物業運作所處市場的背景情況，則需要一名有能力的房地產估價師的專業技術，因為他們注視著真實時間中那些瞬息萬變的變量。

解決方案的一部分

估價職業擁有未來，但不是一個沒有痛苦和不確定性只有新的想法的未來。如果估價師不愿意走出自己封閉的天地，不同其它市場的人士打交道，那么未來對于他們來說是非常有限的。有一句諺語說得好“如果你不是解決方案的一部分，那么你就是問題的一部分”，這句話對于估價職業來說再合適不過了。

當然，房地產估價師必須不斷滿足貸方、企業、開發商、稅務部門以及其它政府實體的現行要求。在保護公眾利益方面，估價師也絲毫不能妥協，但這一角度不能涵概估價師職業的全部。

如果估價師可以再一次成為預見未來的一部分，通過分析整個市場狀態，幫助企業、政府和私人將房地產市場塑造成為一個對全人類來說都是可持續的、理性的資產，那么這個專業的活力將是勿庸置疑的。　　　　　(作者：吳公梁)