上期我們曾經(jīng)提到征收物業(yè)稅將會使房價(jià)得到平抑，就這個(gè)問題記者采訪了北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵。秦律師認(rèn)為，物業(yè)稅將來一定會作為立法來實(shí)施，以代替現(xiàn)在的土地出讓金；如果征收物業(yè)稅，北京的房價(jià)至少要下跌20%-30%。因?yàn)楸緛硪淮胃肚宓耐恋爻鲎尳鹂赡芊殖?0年以稅收的形式支付了。在征收對象方面，有可能會實(shí)行一刀切，比如從第三套房子開始征收物業(yè)稅。隨之而來的便是養(yǎng)房成本的提高，假設(shè)一套100萬元的房屋，如果按年6%征收物業(yè)稅，那么大約每月支付5000元稅款。由此可以看出，物業(yè)稅的實(shí)施雖然會導(dǎo)致養(yǎng)房成本提高，但在起初確實(shí)能夠大大降低中低收入水平的購房門檻，令更多的老百姓改善居住條件，實(shí)現(xiàn)所謂的“平均地權(quán)”。

二級市場影響不大

物業(yè)稅對一級市場的沖擊是比較明顯的，但在二級市場，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為對二級市場的影響是不顯著的。他認(rèn)為，政府?dāng)M對不動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅，其范圍主要適用于新商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房，稅法制定部門決定對此類舊有物業(yè)將實(shí)施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的明文規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房購賣中交繳完成，無需再繳。二手經(jīng)濟(jì)適用房及已購公房分別按照成交價(jià)的3%和?房屋當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積?的1%繳納土地出讓金。可見，開征不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅對于目前的房地產(chǎn)二級市場還并不適用，所以在短期內(nèi)其影響將不十分顯著。

投資客命運(yùn)難料

成熟的房地產(chǎn)市場少不了眾多的個(gè)人投資者，但開征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本會增加，風(fēng)險(xiǎn)也會提高，市場將會減少很多個(gè)人投資者。相關(guān)人士指出，物業(yè)稅改革的目的不是要特別打擊炒樓行為，但從另外一方面講，樓價(jià)下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。另外，初始房價(jià)下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。如果這樣投資者會把資金轉(zhuǎn)移到其他投資項(xiàng)目中，從而影響投資型物業(yè)的市場前景。同時(shí)擔(dān)心目前在房地產(chǎn)市場以“購房出租”作為投資的形式將會受到打擊，進(jìn)而動(dòng)搖投資類物業(yè)的市場前景。目前財(cái)稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含有土地出讓金并入的因素。

評估體系尚待完善

實(shí)行物業(yè)稅需要一套完整的評估體系。但目前，國內(nèi)物業(yè)價(jià)值評估體系尚未完善，如何合理評估不斷變化的房屋價(jià)值從而征收物業(yè)稅也將是有關(guān)方面面臨的一個(gè)重要問題。體系未建立、配套不完善、市場不規(guī)范，在此情況下，開征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會問題。而且根據(jù)國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評估，每年按照評估價(jià)值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高，將來征收物業(yè)稅一定會結(jié)合購房者的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行設(shè)置，這樣不僅不會增加居民的負(fù)擔(dān)，還會促使地方政府改變其短期行為，更關(guān)心投資環(huán)境。

開征物業(yè)稅對中低收入水平者來說是件好事，雖然目前我們還不知道這項(xiàng)改革的具體細(xì)則，但它對我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展必將產(chǎn)生十分深遠(yuǎn)的影響。許慧穎

城際鏈接

廣東物業(yè)稅：廣東省財(cái)政廳負(fù)責(zé)人本月中在全省財(cái)政工作會議上透露，廣東可能在今年對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。此前，中國人民銀行行長周小川在“2003中國企業(yè)專業(yè)年會”上表示，中國將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)，相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。

上海物業(yè)稅：有滬上媒體記者問及上海有沒有可能成為征收物業(yè)稅的批試點(diǎn)地區(qū)時(shí)，上海市財(cái)稅局一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人極有把握地說：“不可能。”記者追問：“如果物業(yè)稅在上海實(shí)施會有多大影響？”笑答：“會是一條5公里就對上海房地產(chǎn)市場造成震動(dòng)的政策。”

加拿大物業(yè)稅?稅率是3年內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)平均值的0.5%。也就是說，一套40萬元的房子，按0.5%的稅率計(jì)算，一年為2000元，平均到每個(gè)月不到200元。但如果逾期繳納物業(yè)稅，就會被罰款和抽取利息，連續(xù)三年欠繳，政府更有權(quán)將物業(yè)拍賣。

美國物業(yè)稅：為鼓勵(lì)一般百姓購房，政府規(guī)定百姓在購套自住房時(shí)可以免除物業(yè)稅，當(dāng)購套住房時(shí)，就要對其征收財(cái)產(chǎn)稅；再購第三、第四套住房時(shí)財(cái)產(chǎn)稅就會有一個(gè)較大比例的增長。

解讀關(guān)鍵詞

物業(yè)稅：又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。

物業(yè)稅改革的基本框架：是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。　　　　　(作者：許慧穎)