一、評估之前頭先應明析評估對象的產權文件

房地產產權文件是每個評估師在進行估價時，頭先必須掌握的重要資料，是確認房地產的房屋所有權、土地使用權，或以產權為擔保和債權并存和房地產抵押權等權益的有效法律憑證，它包括房地產證及土地出讓(轉讓)合同，建筑用地規劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產預售許可證，建筑工程竣工驗收證明等等。這些合法性文件直接關系到評估方法，雖然自20世紀80年代房地產制度改革，特別是《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》頒布實施以來，城市房地產產權管理逐步完善，但過去大量的歷史問題致使相當一部分的房地產權屬狀況錯綜復雜，理清房地產產權狀況，是估價師在估價日常工作中的難點之一，同時又是正確估價的基礎。

各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關，例如在城市房屋動遷評估中，我們經常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產權證，有些沒產權證，有些房產證注明用途為住宅，而實際上有商業價值，有些房產證上證明為辦公樓，而實際上下面卻是大型的商場，對于這種情況在選用評估方法時應堅持“合理、合法、合情”的原則。

二、把握對等原則

在房屋拆遷工作中，動遷單位與被動遷往往是處在不對等的地位中，這主要表現在經濟地位，參與拆遷的主動性，補償安置協議中所處的地位是不同的，在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，被拆遷人的被動地位使其合法權益容易受侵害。為了消除被拆遷入的抵觸情緒，應在政策上傾斜，保護被拆遷入的合法權益。進行房屋拆遷補償時，其標準應略高于(至少不低于)所在類區同類普通住房的正常市場價格水平。當然過分加重拆遷人的負擔，會打擊拆遷人的積極性，進而影響城市改造和建設。

三、關于農村房屋拆遷評估

隨著加快城鎮建設的步伐，許多中小城市迅速地向農村擴張，帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地，沒有房產證和土地證，這種情況下，作為估價師應采用何種方法進行估價呢y這與安置方式有關，如果以實物安置(拆一補一)，就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價，如果以貨幣形式進行補償，就應當以重置價對房屋、裝修以及附屬物進行評估，再考慮原有土地使用權的價值，這里的原有土地使用權不應低于該地塊當前市場出讓價格，而實際工作中，采用貨幣補償時，往往由政府定區位地價，然后再考慮房屋重置價。

四、關于工業廠房的拆遷評估

工業廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設配套費、投資管理費、財務費，建設工程后三通費用，稅金采用當地房產管理部門發布的指標，這樣做通常不夠準確。例如工業廠房建設規模不大，后三通費細化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更準確一點。

工業廠房評估工作中還會遇到一個廠區里，有些單位建筑物作了報建而且取得了房產證，有些未作報建，例如，門衛、食堂、配電房、泵房等，那么評估方法是否應該一樣呢?這時應查規劃許可容積率，如果這些建筑面積加起來超過容積率，就應該道路，場地一樣計算費用，而且應當考慮投資管理費、財務費，對于城市建設配套費，利潤不作考慮。

房屋拆遷補償估價有政策性強、影響大、涉及面廣、時間緊迫等特性。房屋拆遷補償估價與其他估價目的下的估價有一定的區別，不同于真正意義上的房地產公開市場價值的估價，如果不從實際出發，生搬硬套新《條例》規定，逐戶進行拆遷補償估價，不僅給估價工作增加難度和業務量，估價效率低，還會造成拆遷標準的混亂現象，因此房地產估價師應該認真領會新《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規以及地方政策，嚴守職業道德，及時了解掌握本地區房地產市場行情、特點，要有大局意識，全面平衡，使估價結果盡可能接近實際。　　　　　(作者：顧飚寧)