市場概覽

1999年第3季，北京外銷寫字樓新增供應持續增加。雖然本季市場吸納量

較上季大幅上升，但市場整體供過于求的不平衡局面卻更甚于從前。寫字樓

整體空置率仍然上升，而市場租金和售價亦持續下滑。

國有企業實行股份制及重組改革繼續為北京寫字樓市場注入新的需求，

而此類需求在本季寫字樓市場的吸納過程中發揮支持作用。國內企業中以信

息科技、金融及保險類等為發展較迅速的企業，亦成為消化北京寫字樓供應

的重要力量。

本季度新落成的寫字樓物業中，部分是北京為國慶五十典的

項目，如國貿大廈二期及時代廣場等。而將于1999年底至2000年初落成的項

目還有東方廣場期，遠洋大廈等大型項目。雖然那些新落成的寫字樓物

業一方面將北京寫字樓物業的技術指標及質素方面提升至的高水

平，但另一方面亦同時加劇了市場供過于求的不平衡局面。

經濟情況

1999年1月至9月，北京全市國民生產值達1531億元人民幣，與98年同期

比較增長10.9％。在產業的帶動下，尤其是高科技產業及重工業的高速

增長，使整體經濟可保持較快的增長。本年頭三季的實際利用外資近21億美

元，與去年同期比較增長5.2％，而同時期之協議外商投資僅為14億美元，與

去年同期比較下降了13.2％。

北京經歷了1993至95年的通脹高峰期后，在1996年商品零售價增長出現

戲劇性的下跌，而97年亦持續下跌，直至1998年更出現負增長。但在1999年

頭9個月卻較去年同期上升了0.5個百分點，至98.8，但仍然處于負增長的水

平。

新增供應量

1999年第3季度新增之寫字樓供應量達274000平方米，而目前正在興建的

大型項目還有長東安街的東方廣場及西長安街的遠洋大廈。預計1999年第4季

至2000年第1季將是北京下一輪優質寫字樓供應量的高峰。預計此兩季分別有

42萬及33萬平方米的寫字樓面積落成，這無可避免地加劇了北京寫字樓市場

供過于求的矛盾局面。

租金走勢

自1997年以來，很多外資公司進行大規模的擴展，導致該年內有大量寫

字樓被吸納。但如今此類需求已漸被市場消化，并逐漸減少。與此同時，國

內企業對寫字樓的需求開始增長，但此類租戶承擔高質素寫字樓租金的能力

有限，因此逐步帶動市場租金下調。目前，北京寫字樓平均租金報價為每月

每平方米實用面積26.2美元，較上季下調7.2％。

售價走勢

1999年第3季北京寫字樓銷售市場依然交投淡靜。由于租金持續下跌，無

可避免地削弱投資興趣。過去三個月以來，寫字樓銷售市場的少數成交中，

絕大部分屬于國內公司購購自用。1999年第3季北京優質寫字樓平均售價報價

為每平方米建筑面積2630美元，較上季下調1.2％，而回報率仍維持于7.9

％。

供應量、吸納量及空置率

1999年3季外資公司擴展的情況大為減少，但另一方面，國內需求的崛

起，大大支持了本季寫字樓市場。在本季，單在以國企需求為主的西城區及

海淀區的寫字樓吸納量已有12萬平方米，占本季市場總吸納量的40％。雖然

本季吸納量頗高，但空置率仍繼續上升，達33.5％，較上季增加0.5個百分

點。

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平均租金報價

地區 總建筑面積 空置面積 空置率 乙級 凈吸納量

（平方米） （平方米） （％） （每月每平方米美元） （平方米）

（以實用面積計算）

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朝陽 1701823 552447 32.5 34.6 24.1 60999

崇文 51980 4868 9.4 — 19.3 12934

東城 554168 134816 24.3 28.5 24.0 51173

海淀 126700 46275 36.5 — 26.3 36579

西城 822945 309224 37.6 32.0 25.8 25463

宣武 51853 25927 50.0 — 22.1 13000

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（世邦魏理仕環球研究及咨詢部）