一、房地結合后增值部分在房產和土地中應如何分攤

通常情況下，一棟完整的房地產市場價值高于其土地價值和房產價值的簡單相加。如：成都市某郊區一棟商業房地產，房屋建筑面積5699．81平方米，建筑占地3852平方米，土地(熟地)取得成本為1200元／平方米，樓面地價為810．97元／平方米(含取得土地所包含的稅金、利息、利潤、三通一平費用和管理費等)，房屋建設費用為880元／平方米(含房屋建設所包含的稅金、利息和管理費等)，該棟房地產的房地結合總價值為2010．97元／平方米，實際市場價值為3200元／平方米。很顯然，房地結合后的市場價值高于土地價值和房產價值的簡單相加，即：房地結合后的房地產增值了。目前在房地產估價實務中，當房、地分離評估市場價值時，房地產估價機構對房產市場評估價值(全新)的取值認定通常為房屋新建成本價值即該宗為880元／平方米。地價估價機構在進行房屋占地的單純地價評估時，土地市場評估價通常取值為900元／平方米(此處的樓面地價可取值為810．97元／平方米)，這顯然與該宗房地產的實際市場價值不符。有人認為，房產市場價值不應高于其新建成本，該宗房地產市場價值3200元／平方米中的房產市場價值應為880元／平方米，剩下的部分即是土地市場價值。更多的人認為房屋建設提升了房、地價值，其增值部分(1711．77元／平方米)應在房、地中合理分攤。種觀點較合理其增值部分應按房地各自成本價值、所處區位、房地權重值等因素按比例進行分攤。

二、房地分離估價中的土地市場價值評估

在評估價實務中，房地分離評估土地市場價值，兩種情況較常見：一是土地及地上建筑物同屬一人或一個法人單位的房屋占地地價評估，對這種土地通常評估的是土地市場價值，在房地分別抵押登記情況下，如房地同時分別抵押給一個金融機構或同一債權人時，這種土地可作抵押目的的地價評估。二是多層或高層部分房屋占地面積的地價評估，這種土地不宜評估土地地價，此類土地應評估房屋的樓面地價。由于多層和高層建筑的某一部分房屋占地具不確定性，其占地面積只是一個概念性數字，因此，對其樓面地價的評估不宜作抵押目的地價評估，也不應分別抵押登記。

三、分離評估出的房地市場價值與該房地產實際市場總價值不符怎么辦

在實際工作中，房、地分離評估通常是由房地產估價事務所評估房產市場價值，由土地評估事務所評估土地市場價值，由于這兩個評估機構存在各自掌握的市場信息、采用的評估方法等差異，就會不可避免地出現房產市場價值和土地市場價值之和與該房地產實際市場價值不符的問題。這既給房地產產權人帶來麻煩，也影響評估機構的公正性和權威性。因此，因分設抵押登記而需進行房、地分離估價的，應由同一個估價機構對房、地進行分離評估，以保證估價結果的準確、公正。　　　　　(作者：成都市青白江區房產管理局 何永春)