在政策不斷打壓的2010年,開發商們取得如此成績,美聯物業全國研究謝志軍分析認為,隨著明年貨幣政策的轉向以及調控政策的深化,開發商融資渠道將愈加收緊,大型開發商的快速銷售策略將對中小開發商的市場帶來沖擊,行業的并購行為將在明年更趨明顯。

據悉,自今年年初開始,萬科在3個城市共有9個項目先后入市,推盤明顯加速,今年僅在深圳,萬科金域華府、第五園、金色沁園、萬科清林徑、天琴灣、金色半山、萬科紅7個樓盤就先后推出,在東莞和惠州,還有萬科棠樾和惠州萬科城進入市場銷售。

眾多的項目讓深圳萬科今年的銷售面積大增,根據美聯物業的數據統計,2010年1月-11月,萬科的銷售量為828.8萬平方米,同比增加了33%；單位頭家在12043元/平方米,較2009年增加27.7%；銷售收入則為998.1億元,同比增加為72.3%；除了萬科之外,保利地產的年銷售量已經達到626.2萬平方米,同比增加28.9%,在銷售價格方面的均價為9126元/平方米,與2009年相比增加8.2%,在銷售收入方面保利至12月1日之前為571.5億元,同比增加了42%。恒大地產的銷售量為626.2萬平方米,銷售收入達到477.2億元；中國海外的銷售量達到了470.7萬平方米,銷售收入達到了587.2億港元。

此外,碧桂園的銷售量達到了560萬平方米,銷售收入為304億元。緊隨其后的富力地產、世茂地產、雅居樂、金地集團等也紛紛有200萬平方米以上的銷售量以及200億以上不等的銷售收入。謝志軍分析認為,目前以500億元銷售收入為分水嶺的兩個陣營形成,而這兩個陣營的差異背后折射出的是銷售策略分化。與中小開發商追求單盤利潤化不同的是,大型房企在銷售價格與銷售量的取舍上,則更傾向于追求銷售量,以快速銷售的方式縮短了項目的運作周期,同時迅速擴大市場占有率,既保證了企業資金鏈的安全,又增加抵御政策調控帶來的風險。因此,銷售策略的分化不僅令陣營與陣營之間的差距拉大,而且被擠占后,中小開發商潛在被并購的可能性加大。

一份萬科2010年1-11月的銷售圖顯示,1月份-5月份某萬科的銷量較高為63.3萬平方米,在出現洼地的2月銷售面積僅為15萬平方米,但是從6月份開始,萬科的銷售面積大幅提高至85.7萬平方米,并且一直持續到11月份,期間9、10兩個月一度出現113.6萬和130.7萬平方米的高峰。而事實上,6月份萬科的銷售均價低至10233元/平米。

謝志軍認為,正是6月份實施的快速銷售策略,對成交量起到立竿見影的效果。此外,2010年,萬科實施并購動作頻繁,今年以來在全國范圍內已完成了收購超過20起,涉及金額超過30億元。謝志軍表示,隨著行業集中度的提高,大型房企對行業的影響越明顯,一方面是有效供給增加,除增加中小戶型供應外,對中小開發商不惜捂盤謀求單盤利潤化的行為產生抑制效果；另一方面是起到平抑房價作用。同時,隨著明年貨幣政策的轉向以及調控政策的深化,開發商融資渠道將愈加收緊,大型開發商的快速銷售策略將對中小開發商的市場帶來沖擊,行業的并購行為將在明年更趨明顯。

(作者：蘇妮)