隨著國內融資收緊，以及限購、限外政策的持續，房地產企業在內地的融資通道陸續被堵，資金鏈日益緊張；而國際熱錢洶涌，使得有條件的地產商紛紛轉尋海外融資，在香港掀起了一波融資潮。

不過，對大部分在香港上市的地產商來說，負債率已經高企，高昂的海外融資成本無疑是一把雙刃劍，使其未來可能面臨無法贖回債券的風險。

內地房企蜂擁發債

新鴻基地產11月24日發布公告稱，已向香港聯交所申請，把所有根據40億美元債務工具計劃發行的票據安排在交易所上市。票據將于本月26日起計的1年內發行。

10月27日，新地透過其全資附屬公司Sun Hung Kai Properties（Capital Market）Limited厘定發行3億美元的票據，其利息為4％，每半年支付一次。

新地方面表示，有關票據已獲穆廸和標準普爾分別給予A1及A的評級，為香港發展商中較高信貸評級。

11月2日，中國海外也傳出海外發債的消息，但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。據香港資本市場人士透露，中海的發債規模估計在5億美元左右，利息為5.75％。

標普預計，該擬發行債券的條款條件將與中國海外2012年到期的3億美元優先無擔保債券一致，中國海外將繼續展示出有節制和靈活的財務管理。

事實上，從10月下旬開始，內地房企就有多筆海外融資浮現。10月25日恒盛地產公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業貸款；人和商業11月3日公告，公司擬發行2016年到期的3億美元13厘額外優先票據。

對此，標普分析師符蓓稱，雖然房地產行業遭受二次調控，但大部分開發商因之前銷售較好，今年暫無資金壓力，現今也是房企債券融資的好時機。

“國內收緊信貸、暫緩上市房企再融資，美元的利率卻相當低，有大量的海外資本想進入內地的房地產市場。”太平戴維斯董事長劉德揚表示。

“國內錢要收緊，明年會更緊，國際上錢多，趕緊備足糧草，再戰明年；明年，資金將成為行業的關鍵。”中海地產有關人士對記者說。

摩根大通中國投行董事總經理龔方雄認為，當前，國際資本市場仍然非常看好中國房地產業長遠的發展。國外投資內地房地產項目的錢今年大大增加了，這部分錢是投資在項目上、投給開發商，一呆至少是三年、五年以上。

高息舉債“雙刃劍”

據本報記者不完全統計，10月底至今的這一波海外融資潮，內地房企擬融資規模在50億美元左右。而從年初至今，內地房企海外融資規模已超過200億美元。

但并非所有公司都能像新地和中海那樣幸運，“4％、5.75％的低息貸款現在已經非常少見。”一投行人士對記者稱，雖然在香港等海外交易所上市的企業還有配股和發債等更多選擇，但融資成本已經非常之高。

事實上，8％-13％的高息貸款，已經是今年內房股在港融資的普遍息率。今年5月樓市調控剛開始不久，花樣年就已以14％的高昂息率發行美元債券，募集資金1.2億美元；今年上半年，碧桂園、恒大等公司發債融資的利息，也高達12％、13％。其中，碧桂園的債券被標普和穆迪下調評級至負面。

11月17日，花樣年擬發行臺灣存托憑證（TDR）建議獲董事會批準，公司將就建議發行臺灣存托憑證委托存托銀行。但截至昨日，臺灣存托憑證的詳細條款（包括發售價）仍待敲定。香港資本市場預計此項融資的成本也不會低。

“只有資信好的公司，評級級別高的債，利率才低；如果評級低，融資成本高，還有可能發不出去。”一家在香港上市的國有大型房企內部人士對記者表示，民營地產商發債還會更困難，因為他們上市時間不長，沒有較長的可考察期，且這幾年業績波動較大。

即使發債成功，高昂的利息及苛刻的條款，也可能讓這些債券面臨不能贖回的風險，遭遇債權人的清算。

華高萊斯董事總經理公衍奎表示，內地房地產市場仍充斥著不明朗因素，而在優先票據的協議中，大多數條件對舉債者都比較苛刻，如此高息舉債，潛藏著巨大風險。

2008年，高息舉債的綠城集團，因為樓市下行銷售不暢，一度遭到債權人的清算，幸得在2009年的市場回暖中解除了危機。

富力綠城負債率超100％

與2008年不同的是，此輪宏觀調控針對樓市的力度更為嚴厲。

包括萬科、保利高管在內的業內人士均對本報記者表示，此次調控不會像以往那樣草草收場，持續3年都有可能。

調控措施中，信貸和利率成為重要的手段，房企融資通道全面緊縮。在此影響下，盡管2009年銷售不錯，房企自有資金充足，但自4·17新政以來，持續的調控令房企的負債率不斷上升。

中國指數研究院數據顯示，截至三季報，房地產企業的資產負債率和凈借貸比率，均處于2007年以來的高點。

中海三季度業績顯示，其手持現金163.5億元，凈借貸水平為47.7％，比2009年底的22％上升了一倍多。

富力、綠城的負債率更高。“富力地產負債率年內將升至120％，業內較高。”11月9日，瑞銀研究報告稱。綠城中報顯示，其負債率也已高達100％。

前述投行人士認為，在地產調控政策下，內地融資渠道已經非常閉塞，若政策持續，開發商資金缺口在不斷加大，只能依靠快速銷售回款，以償還高息舉債，熨平財務風險。

(作者：張曉玲)