誠如《國際歌》所唱：“從來就沒有什么救世主”。信托公司扮演的救世主角色是以高昂的信托融資成本為代價的。今年以來，信托融資成本節節攀高，已從往年的10%左右飆升至15%以上，較高的甚至達到25%左右。地產信托數量和規模的激增從另一個維度說明了這是地產公司和信托公司共謀的江湖，這里的生存法則就是——或者與泡沫共舞，或者遠離這個高風險、高收益的領地！

　信托收益風險激增

11月3日，萬通地產公告稱，與平安信托簽署《房地產項目投資戰略合作框架協議》。雙方合作的目標項目主要為長三角、西南、環渤海以及其他區域的優質住宅項目以及城市綜合體項目。雙方以50%∶50%的比例投入資金進行開發。

“由于連續的宏觀調控，開發商以往通用的二級市場再融資、銀行開發貸等渠道多被關閉，通過信托公司進行融資是目前通行的渠道。”中倫金通律所合伙人黃治國告訴記者。

中國信托業協會公布的三季度末信托公司主要業務數據顯示，前三季度，信托公司投向房地產行業資金共計近2200億元，環比增57%，房地產信托市場火爆的現象十分明顯。

通過信托融資已經是國內房地產企業的一個主要融資渠道，但是隨著市場的不斷升溫，融資成本也水漲船高，投資風險也明顯增高。

高成本陰影

“目前市場上的信托產品承諾年化收益率達10%，如果再加上5%～10%的費用，房地產企業支付給信托公司的融資成本至少15%～20%，一些信托項目融資成本甚至高達25%左右。目前的開發利潤絕不能支撐如此之高的融資成本。”上海本地某中型房地產開發企業的財務總監對此表示擔憂。

記者調查發現，在10月18日～24日的1周時間里，就有4款投資于房地產和工商企業領域的信托產品發行。而較近更有多款信托理財產品集中上馬。

例如浦發銀行正在代理一款中星虹達置業項目信托計劃，期限1.5年，預期年收益率為7%，認購起點300萬元；招商銀行目前也正在代銷一款中都房地產項目信托，這款2年期的信托產品，年收益為9%；該行還將推出另一款綠城中國的房地產信托計劃。除此之外，上海多家銀行目前也與信托公司商談合作項目，接下來會有更多的房產信托產品推出。

一家銀行私人理財部理財師表示，現在銷售地產信托已經采取配額制，“比如9月，我們賣的一只地產信托，較多只能向50位客戶銷售，每個支行的預約單都很火爆，其8.2%的年收益吸引了不少投資者。”

總結較近的房產信托產品，出現了兩個比較明顯的特征，即門檻高、收益高。這些房產信托項目都要求投資金額在300萬元以上。比如上述兩家銀行代銷的房產信托計劃，認購起點均在300萬元；此外，收益也很誘人，投資產品預期收益率在9%左右。更有部分產品預期收益率高得驚人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒，轉向借重慶信托發行地產信托產品，預期年收益率高達13%。

盡管融資成本不菲，但開發商還是不惜血本借錢。黃治國分析認為，在沒有針對房地產信托的監管措施出臺的情況下，接下來2個月房地產信托產品發行規模會進一步擴大，收益率上升的概率也隨之增加。

“一旦房地產市場觀望情緒過重，成交量慘淡，開發商有可能面臨資金鏈斷裂的風險。其風險也就不言而喻了。”黃治國告訴記者。

　收益率之憂

10月初，銀監會曾下發了《關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》，規定信托公司不但不能將債務性集合信托計劃資金用于補充房地產開發項目資本金，以達到國家規定的較低項目資本金要求；而且，對于那些宣稱資本金已經到位的企業，信托公司有義務去證實這一點，必要時還可以委托有資質的中介機構進一步核實認定。此舉被認為是銀監會再次出手堵截信托資金輸血房地產的重要舉措。

“銀監會通知下發以后，目前信托公司和房地產公司普遍采取的辦法是股權合作以及回購的方式，平安和萬通的合作就是典型的代表。”黃治國告訴記者，“發售房地產信托產品雖然能幫助開發商盡快籌集資金，但高額的融資成本也讓開發商背負壓力。”

黃治國分析認為，目前房地產與信托公司合作有兩種方式：一是信托公司跑馬圈地，與一線房地產企業簽訂戰略合作協議。二是房地產專業機構開始介入，房地產信托呈現出了更多的基金化特征。

從目前的市場情況來看，房地產信托大多都是固定收益的，1年期的年化收益率較低也有7%，高的則可以達到10%以上，但是真正的收益率則要取決于項目的進展情況。

由于對于房地產市場的走勢，市場參與各方態度不一，或樂觀或謹慎。在足夠的質押、抵押等保障措施下，房地產信托產品的信用風險和市場風險能夠得到有效控制。但不能否認的是，如果房產市場持續低迷，一些房地產企業融資成本高，風險也隨之增高，一旦未來樓市價格急轉、資金無法及時收回，將直接影響信托計劃的收益，甚至無法兌現收益。

　案例

一家房企的信托融資剪影

哈爾濱一幅即將掛牌的土地難住了李新鵬(化名)。

這是一塊未拆遷的辦公用地，李新鵬已經拿到了拆遷協議，并一次性交付了拆遷補償金6000萬元。按照“潛規則”，他的公司已經是招拍掛的內定人選，甚至他們已經談好了價格。只要他再拿出1.08億元，這塊地就歸他了。所謂掛牌、摘牌，不過走個過場。

讓李新鵬為難的正是這1.08億元。作為哈爾濱的一家本土房企，即便與政府、銀行都頗有淵源、交情，李新鵬還是感受到了今年這輪行業調控的陣陣寒意。

這塊地在很早之前就被李新鵬看作了囊中之物，彼時李的盤算是靠另幾個項目的銷售回籠來支付出讓金以及拿到四證，再由此申請銀行貸款。“2個億的貸款，當時都打好招呼了。”李回憶道。

如今受調控影響，公司其他幾個項目銷售回款緩慢，幾個項目一番騰挪，已難免捉襟見肘。在前期支付了拆遷補償金后，公司能夠分拆出的流動資金僅剩幾千萬元。這些錢還遠不夠支付出讓金，更不要說滿足辦理四證的項目自有資金比例。

“市場在觀望，政策卻越來越緊。自有資金不達標，拿不到四證，就算銀行想放貸，也是有心無力。”1.08億元必須在摘牌后的1個月內交齊，而緊接下來的1～2個月內，如果不能及時辦理四證，公司就會錯失明年初銀行信貸的充裕期。如何找到資金并將這些斷續的時間節點連接起來，必須要解決。

　求助信托

據李新鵬的估算，該地塊項目的總投資在6.2億元左右，要達到辦理四證的標準，意味著公司必須至少擁有2.4億元的自有資金。刨去公司能提供的3000萬元資金，尚存超過2.1億元的資金缺口。

銀行信貸無門，其他融資途徑的成本也是水漲船高，比較了幾家私募機構的要價后，李新鵬較終選擇了信托融資。

信托公司給李新鵬設計了1個2.15億元的2年期信托產品。根據設計，全部的信托資金將用于項目公司的股權受讓與增資，并較終持有公司87.5%的股權。

“這樣，在支付土地出讓金、辦理四證后，預計明年3月份會拿到銀行貸款，4月就能開工，年底就能預售。”李新鵬對融資計劃的及時性感到比較滿意。

天下沒有免費的午餐，信托公司肯如此幫忙，也少不了李新鵬的慷慨回報，盡管這份慷慨多少有些不情愿。

“15%并不是融資的較終成本，此外還要加上信托公司的報酬、銀行的托管費用、信托計劃成立前期及投資運用所發生的費用等。”李新鵬表示。

而根據記者拿到的該項目信托預案明細，項目公司實際融資成本已經達到20%左右。

　豪賭后市

行業仍在調控，并且政策愈發緊縮，限購令、限貸令已逐步由一線城市向全國擴張，新一輪的預售資金監管也已經蓄勢待發，這一切都在給市場傳遞一個信號，樓市有下行風險。

但肯接受20%的融資成本，是李新鵬在賭哈爾濱的樓市。

按照20%的融資成本，該項目在2011年底預售時，樓價必須要達到4600元/平方米以上，公司才能盈利。而要想達到目前房地產項目普遍的25%的總投資凈利潤率，樓價還要再大幅提升。

設計信托方案的信托公司同時也替李新鵬算了一筆賬，要想達到凈利潤率25%，項目中的住宅預售價要在6500元/平方米，商業更要8000元/平方米。

地價低成了李新鵬的定心丸。“我們是要開發高端住宅，而目前該地塊附近的高端小區售價都在6500元/平方米左右。”他覺得就算受調控影響未來哈爾濱房價，不會大漲，但只要維持目前水平，項目本身仍是有較高的安全邊際。

成交數據顯示，市場的觀望氛圍越來越濃。這種情況下，李新鵬是否還能安坐？將來的項目銷售是否能逃出觀望陰影？如果未來資金鏈進一步緊繃，公司還有多少利潤空間可供高成本融資攤薄？

“調控會對成交及價格有所影響，但哈爾濱并不屬于房價過快上漲的城市，所以未來明顯波動的可能性并不大。”李新鵬依然還很樂觀，但他能否笑到較后還需要時間來證明。

　記者觀察

　共謀的江湖

一個是產業結構中脫韁的野馬，一個是金融機構中出了名的“壞孩子”，在今年宏觀調控下，地產公司與信托公司這兩個一向以膽大著稱的角色共同引爆了今年房地產信托規模與成本齊飛的行情。

于是我們看到，在前三季地產信托激增57%，創2200億元新高的同時，地產信托不斷高企的融資成本也在更新著坊間此前的認知，這從一路水漲船高的投資者收益以及信托業凈利潤額可窺得一斑。市場人士觀測，假若沒有相關地產信托調控措施出臺，地產信托的規模與成本增長速度在四季度還將繼續刷新。

資本市場上沒有無利益的資金往來，地產公司不惜拿出更多利潤來渡過調控難關，信托公司也樂得抬高收益，增加業績。

這種雙方對于各自后市業績的博弈與野心，原本無可厚非。但在愈行愈緊的地產調控中，地產公司的高成本融資，抑或信托公司的高收益投資在市場人士看來卻不亞于累卵之危。

在記者接觸的多位業內人士看來，要在這滿江湖氣息濃郁的信托市場尋求

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