地產(chǎn)巨頭 現(xiàn)金流急報(bào)

房企半年成績單：四大巨頭資金缺口陡增 品牌房企二三線城市拿地比重超七成

四大房企現(xiàn)金流均為負(fù)數(shù)，保利地產(chǎn)較差錢，現(xiàn)金流凈額-233.5億元，萬科-95億元，金地集團(tuán)-45.36億元， 招商地產(chǎn)-19.99億元

理財(cái)一周報(bào)記者/董琳霞

雖然樓盤大賣，但房企的資金鏈還是繃得越來越緊。

近日，多數(shù)房企公布了2010年中期業(yè)績報(bào)告，四大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“萬保金招”也在7月底8月初陸續(xù)公布中期業(yè)績。除上市公司外，綠地等品牌房企也公布了上半年的銷售業(yè)績。由于報(bào)告結(jié)算滯后性影響，上半年各大房企業(yè)績?nèi)阅媸酗h紅，上半年，眾多房企放緩項(xiàng)目的上市節(jié)奏，導(dǎo)致四大房企現(xiàn)金流均由正轉(zhuǎn)負(fù)，“押寶”下半年，成為眾多房企的共識。

五大房企上海銷售超10億

2010年上半年，從品牌房企在上海的銷售情況來看，綠地、保利地產(chǎn)、萬科、復(fù)地和綠城分列前五位，其上半年銷售額全部超過10億元。龍湖、保利置業(yè)、金地、招商、世茂分列六至十位。

今年上半年綠地集團(tuán)在上海的項(xiàng)目銷售達(dá)到43.43億元，是排名的保利地產(chǎn)的2.38倍，在綠地的銷售額中，住宅和辦公樓銷售額都占到較大的份額，其中住宅的銷售金額27.75億元，但是其開發(fā)的項(xiàng)目相對位置較偏，銷售均價(jià)也相對較低，辦公樓的銷售金額12.71億元，分別占到其上半年成交總金額的64%和29%。綠地在上海在售的住宅項(xiàng)目接近20個(gè)，在整個(gè)上半年為綠地銷售額排名作出貢獻(xiàn)的是位于松江新城板塊的綠地薔薇九里，其上半年銷售金額達(dá)到了9.2億元，占到了整個(gè)集團(tuán)上海銷售額的20%以上。

“而對于這些上海住宅的開發(fā)商企業(yè)而言，綠地集團(tuán)的商辦類物業(yè)銷售金額是較大的，其他開發(fā)商企業(yè)幾乎都以住宅銷售為主。”佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟指出，由于住宅受到宏觀調(diào)控的影響相對較大，對于開發(fā)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理也是不利的，但是住宅的銷售利潤相比辦公樓會(huì)高一些。

保利地產(chǎn)今年上半年在上海的銷售金額達(dá)18.28億元，排名。

保利地產(chǎn)進(jìn)入上海相對較晚，但是其發(fā)展步伐卻很快，近幾年在上海的土地公開市場出手相當(dāng)闊綽，寶山、嘉定、原南匯、松江、閔行等地都有其土地儲備，因此，其在上海的未來發(fā)展?jié)摿^大。從上半年的成交來看，其主要項(xiàng)目為保利葉都、林語溪、西子灣等，而相對貢獻(xiàn)的項(xiàng)目就是保利葉都，其上半年銷售金額為12.43億元，銷售面積為6.5萬平方米。

萬科今年上半年在上海的銷售金額為16.03億元，排名第三。

萬科在前幾年一直是上海房地產(chǎn)業(yè)的銷售老大，但是隨著上海地價(jià)上漲飛速，萬科已無法在公開的招投標(biāo)市場拿到更多的優(yōu)質(zhì)土地。目前其開發(fā)的項(xiàng)目多數(shù)是前期囤積土地或者從其他開發(fā)商企業(yè)手中拿到的二手地塊，因此在土地儲備不足的情況下，萬科在上海的銷售份額或?qū)⑷找鏈p少。從萬科今年銷售來看，金色城市、晶源、翡翠別墅這三個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)，分別成交了4.18億元、3.39億元和2.82億元。不過值得關(guān)注的是，萬科在上海的項(xiàng)目利潤率正在逐步增加，開發(fā)的項(xiàng)目開始從中低端市場向中高端房價(jià)偏移，如在售的翡翠別墅單價(jià)達(dá)到了73070元/平方米，成為上海單價(jià)較高的別墅產(chǎn)品之一，但是對于購房投資者而言，其未來升值空間就有些令人質(zhì)疑了。

復(fù)地集團(tuán)今年上半年在上海的銷售金額為15.81億元，排名第四。

復(fù)地集團(tuán)也是進(jìn)入上海相對較早的企業(yè)，上海是其發(fā)展的起步點(diǎn)之一。目前復(fù)地上海的項(xiàng)目有八個(gè)，上半年對其業(yè)績貢獻(xiàn)的項(xiàng)目為復(fù)地北橋城，項(xiàng)目上半年累計(jì)完成銷售額7.53億元，占到其總銷售額的近50%，其中，項(xiàng)目的公寓部分售價(jià)在同等區(qū)位內(nèi)是偏低的，因此也是促成整個(gè)復(fù)地集團(tuán)銷售額排名靠前的一個(gè)主要因素。

綠城集團(tuán)今年上半年在上海的銷售金額11.23億元，排名第五。

綠城集團(tuán)普遍以開發(fā)中高端項(xiàng)目為主，從前期上海綠城，到綠城黃浦灣和綠城玫瑰園。但目前綠城在上海的土地儲備明顯不足，而原來在新江灣城先進(jìn)少有的優(yōu)質(zhì)土地又因?yàn)橘Y金鏈問題在去年轉(zhuǎn)讓給了九龍倉。相對上海市場而言，綠城目前的開發(fā)區(qū)域放在了大本營杭州，這也是綠城在上海的地位明顯不如其他開發(fā)企業(yè)的一個(gè)主要原因。其上半年在售的項(xiàng)目中，黃浦灣占到主要份額，上半年銷售金額為7.73億元，接近上半年其銷售總額的70%。

“萬保金招”押寶下半年

截至8月14日，萬科、金地、保利、招商四大房企均已發(fā)布了2010年中期業(yè)績報(bào)告，2010年上半年是新政頻發(fā)的一年，業(yè)內(nèi)對四大房企中報(bào)業(yè)績顯得尤為關(guān)注，但是僅從報(bào)告面來看，并未出現(xiàn)業(yè)績大幅下滑的跡象。

2010年四大房企萬科、保利、招商和金地1月-6月主營業(yè)務(wù)收入分別為167.7億元、112.45億元、69.81億元和87.4億元，除萬科因可結(jié)算資源多數(shù)集中到下半年結(jié)算，造成上半年的營業(yè)收入下降23.07%以外，其余三大房企主營業(yè)務(wù)比去年均實(shí)現(xiàn)大幅上漲，金地集團(tuán)營業(yè)收入比去年增長超過5倍。

四大房企2010年上半年歸屬上市公司股東凈利潤分別為28.12億元、16.27億元、10.5億元和12.28億元，比去年分別上漲11.41%、16.58%、115.71%和327.02%。萬科、保利上半年的銷售額367.7億元和217.55億元，同比分別上漲19.50%和3.33%，其中，萬科頭次半年銷售超過300億元。

“新政下，標(biāo)桿企業(yè)中報(bào)成績依舊漂亮主要是由于銷售結(jié)算有一定的滯后性緣故。”中房信分析師薛建雄表示，雖然四大房企上半年均實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和營業(yè)利潤大幅上漲，但其銷售面積卻呈現(xiàn)兩升兩降格局。萬科、保利銷售面積和銷售金額均有增長，但金地和招商地產(chǎn)卻出現(xiàn)銷售金額和銷售面積大幅下降。

國內(nèi)房地產(chǎn)成交面積和金額持續(xù)下降，導(dǎo)致各房企存貨迅速增長。其中保利地產(chǎn)存貨為937.88億元，較年初大增56%。萬科和金地分別達(dá)到1115.31億元和453.63億元，環(huán)比增加23.81%、11.89%。各房企都表示下半年供應(yīng)量將增加。金地集團(tuán)稱，下半年預(yù)計(jì)新增可銷售資源200萬平方米。萬科表示，上半年完成的竣工面積占全年計(jì)劃的25.4%，大部分項(xiàng)目竣工集中在下半年。

半年報(bào)顯示，四大房企上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均為負(fù)數(shù)。其中招商地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流為-19.99億元，保利地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流為-233.5億元，萬科和金地分別達(dá)到-95億元和-45.36億元。金地集團(tuán)6月底賬面現(xiàn)金94億元，同期流動(dòng)負(fù)債246億元，扣除無需償還的預(yù)收賬款105億元后，流動(dòng)負(fù)債依然達(dá)到141億元。

追溯到去年，同期四大房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流均為正。2010年上半年四大房企現(xiàn)金流明顯趨緊，四大房企在1-6月正常經(jīng)營活動(dòng)方面產(chǎn)生的現(xiàn)金均入不敷出，下半年將面臨較大資金壓力。然而，房企融資的大門依然緊閉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年至今有逾40家上市房企公布增發(fā)預(yù)案，但目前沒有一家房企成功從資本市場融資，部分房企只能轉(zhuǎn)向信托融資。隨著銀信合作停止，融資成本將進(jìn)一步提高。

品牌房企拿地?zé)崆椴粶p

二三線城市拿地比重均超七成

雖然各地土地市場冷遇的新聞?lì)l出，但是2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年企業(yè)拿地金額的50%，企業(yè)的投資熱情不減。

從拿地區(qū)域分布看，由于一線城市樓面地價(jià)正在高位徘徊，而二三線城市樓面地價(jià)漲幅較小，各大品牌房企均加大了在二三線城市的土地儲備力度，拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。萬科新增土地面積1276萬平方米，拿地金額261億元，在品牌房企中居于頭位；保利地產(chǎn)新增土地面積達(dá)到613萬平方米，較2009年底增長21%。萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠城房產(chǎn)、華潤置地由于拿地多處于二三線城市，平均樓面地價(jià)在3500元以下，價(jià)格相對較低。

中國指數(shù)研究院相關(guān)分析師表示，北京、上海等一線大城市的房地產(chǎn)市場已十分成熟，土地資源日趨稀缺，企業(yè)購置土地難度日益加大，同時(shí)逐漸趨緊的宏觀政策也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。相比而言，二三線城市的房地產(chǎn)市場正處于起步階段。

企業(yè)加強(qiáng)二三線城市的土地儲備成為主流。

萬科2009年共新增項(xiàng)目45個(gè)，其中37個(gè)位于二三線城市，二三線城市拿地面積占新增土地建筑面積比重從2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%，保利地產(chǎn)從2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%，華潤置地2010年上半年新增土地儲備全部來自二三線城市。中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)受產(chǎn)品定位的影響，盡管2010年上半年在二三線拿地面積占比與2009年相比略有下降，但仍然達(dá)到80%左右。可見，品牌房企早已將二三線城市作為企業(yè)業(yè)績增長的新支點(diǎn)。

從拿地樓面均價(jià)看，品牌房企2010上半年在一線城市的拿地成本較2009年均有提高，其中，保利地產(chǎn)、綠城房產(chǎn)2010年上半年在一線城市的拿地成本較2009年提高了100%以上，在列出的品牌房企中，除綠城房產(chǎn)、華潤置地外，其他企業(yè)在2010上半年的拿地金額均接近或超過2009年全年拿地金額的50%，顯示出多數(shù)品牌房企在2010年上半年拿地?zé)崆檩^高，行動(dòng)較為積極。

仔細(xì)分析上半年品牌房企單月的拿地情況可以看出，4月新政對這些房企拿地造成了一定的影響。

在2010年4月中旬房地產(chǎn)新政出臺后，品牌房企拿地?cái)?shù)量和金額都有所下降，拿地趨向謹(jǐn)慎。中海地產(chǎn)5至6月均沒有拿地，萬科5至6月僅用43億元新增土地規(guī)劃建筑面積210萬平方米，這兩個(gè)月拿地面積與拿地金額占上半年的比例分別為20.1%和17.1%。

從拿地金額來看，2010年1至3月，萬科一線城市的拿地金額占比為21.2%，4至6月一線城市拿地金額占比下降至17%；綠城房產(chǎn)1至3月一線城市拿地金額占比為24%，4至6月新增地塊皆位于二三線城市；中海1至3月拿地金額達(dá)到134億元，其中一線城市占比為56.1%，4月份以后除在香港和澳門新增兩幅地塊外，未在內(nèi)地拿地。

八大房企全排查

截至8月16日，已經(jīng)有41家內(nèi)地上市的房企發(fā)布中期業(yè)績公告。理財(cái)一周報(bào)根據(jù)房企公開報(bào)告及專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，挑選出招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂股份、萊茵置業(yè)等八大知名房企，剖析其中期成交單的利潤、銷售、現(xiàn)金流、土地儲備等核心數(shù)據(jù)，挖掘知名房企樓盤大賣背后的隱憂，以便讀者對下半年購房與否作出準(zhǔn)備的判斷。(八大房企誰較賺錢，誰較缺錢 詳見D06-D09)

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