5月13日，招商局地產(chǎn)股份有限公司（招商地產(chǎn)，000024.SZ）公告稱，由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，公司股價(jià)連續(xù)大幅下挫且兩度跌破增發(fā)價(jià)格，因此擬撤銷募資規(guī)模達(dá)50億元的非公開發(fā)行股票方案。

由此，招商地產(chǎn)也成為近期頭個(gè)主動(dòng)終止定向增發(fā)的A股地產(chǎn)上市公司。

分析人士表示，由于監(jiān)管層的態(tài)度和股市的低迷，招商地產(chǎn)定向增發(fā)的擱淺早在市場預(yù)料之中，而在再融資受挫和今年下半年銷售預(yù)期不樂觀的雙重壓力下，一向持謹(jǐn)慎態(tài)度的招商地產(chǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃將面臨較大收縮。

意料中的擱淺

2009年7月25日，招商地產(chǎn)曾計(jì)劃向不超過10名特定投資者發(fā)行不超過2億股，發(fā)行價(jià)格為28.12元/股，預(yù)計(jì)融資不超過50億元。其中18.58億元用于購購蛇口工業(yè)區(qū)擁有的鯨山九期項(xiàng)目的土地使用權(quán)及后續(xù)開發(fā)投入，其余募集資金將投入北京、深圳等5個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

今年4月20日，由于股價(jià)的連續(xù)下跌，曾經(jīng)信誓旦旦表示不會(huì)調(diào)整增發(fā)價(jià)的招商地產(chǎn)較終選擇妥協(xié)，將每股增發(fā)價(jià)格下調(diào)至20.6元，并調(diào)整了發(fā)行規(guī)模和收購資產(chǎn)的價(jià)格。然而股價(jià)繼續(xù)下挫和監(jiān)管層對再融資的嚴(yán)厲態(tài)度，較終還是讓招商地產(chǎn)失去了耐心。

坐失50億元資金，盡管面臨這樣一個(gè)超級利空，投資者反應(yīng)卻是波瀾不驚，5月13日當(dāng)天，招商地產(chǎn)股價(jià)不挫反升，微漲了0.06%。

“市場并不驚奇，本來大家就沒有預(yù)計(jì)招商地產(chǎn)能夠拿到這筆融資，在此前房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)和中國證監(jiān)會(huì)對房企再融資叫停的時(shí)候，股價(jià)已經(jīng)開始呈下跌態(tài)勢，取消增發(fā)僅僅是時(shí)間問題。”一位不愿具名的地產(chǎn)分析師對記者表示。

上述分析師認(rèn)為，即使招商地產(chǎn)的增發(fā)方案能夠獲得國土資源部和中國證監(jiān)會(huì)的通過，按照目前股價(jià)的走勢，機(jī)構(gòu)投資者也不會(huì)再繼續(xù)按照原定的高價(jià)購單了，增發(fā)同樣無法進(jìn)行下去。

值得注意是，招商地產(chǎn)2008年的80億元定向增發(fā)計(jì)劃也曾經(jīng)因?yàn)槭袌龅凸蓝鲃?dòng)推遲了一段時(shí)間。在今年年初，招商地產(chǎn)還以2.45億元保證金的代價(jià)，主動(dòng)與南京市政府溝通退掉了棲霞區(qū)擱置2年多的一幅地塊。

“相對于其他同行，招商地產(chǎn)的策略顯得更為審慎一些，2009年新增土地比較少，這和其國企控股的背景有一定關(guān)系，寧可主動(dòng)失去一些機(jī)會(huì)，也不冒險(xiǎn)激進(jìn)。”高華證券分析師王逸表示。

影響募投項(xiàng)目進(jìn)度

據(jù)其增發(fā)方案，本次募集資金將投向6個(gè)項(xiàng)目，其中5個(gè)項(xiàng)目為招商地產(chǎn)自有項(xiàng)目，分別為北京公園1872(商鋪寫字樓詳情 公寓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)三期、北京立水橋二至四期、深圳西鄉(xiāng)項(xiàng)目、蘇州小石城二至三期，以及上海海灣花園Ｂ地塊一期、Ｃ地塊，5個(gè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間均在2011年~2012年之間。

分析人士表示，由于增發(fā)資金的無法到位，上述5個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度將受到較大拖累。

從募投項(xiàng)目來看，擬投入資金的3個(gè)項(xiàng)目為北京公園1872三期、北京立水橋項(xiàng)目和深圳鯨山九期，3個(gè)項(xiàng)目率在眾多項(xiàng)目中處于上游，并且預(yù)計(jì)分別能為公司帶來37.9億元、39.26億元和31.95億元的銷售收入，是未來一段時(shí)間招商地產(chǎn)的重要贏利點(diǎn)。如果缺乏足夠的資金補(bǔ)充，可能將對招商地產(chǎn)2011年~2012年的業(yè)績產(chǎn)生不利影響。

招商地產(chǎn)并未在公告中透露將以何種方式替代定向增發(fā)為上述項(xiàng)目融資，但分析人士認(rèn)為，由于招商地產(chǎn)在此前有過與上國投、新華信托等信托公司進(jìn)行融資方面的合作，因此信托增資將可能成為招商地產(chǎn)的合理選擇。

面臨收縮？

2009年是招商地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略后的個(gè)高增長年，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入101.38億元，歸屬上市公司股東凈利潤16.44億元。但是要在2010年繼續(xù)維持這樣的高增長，對招商地產(chǎn)來說，則是一個(gè)艱巨的任務(wù)。

盡管其2010年一季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)擁有的貨幣資金達(dá)80億元，似乎財(cái)務(wù)狀況無虞，但去除預(yù)售賬款的流動(dòng)負(fù)債卻達(dá)到123億元，這意味公司有43億元的資金缺口。

同時(shí)，招商地產(chǎn)2010年還有新開工面積290萬平方米和竣工210萬平方米的計(jì)劃。50億元的增發(fā)方案擱淺，加上銀行信貸的日益收緊，將意味著招商地產(chǎn)不得不更多依靠銷售回款來補(bǔ)充營運(yùn)資金。

問題在于，招商地產(chǎn)今年下半年的銷售前景并不為業(yè)內(nèi)人士所看好。申銀萬國地產(chǎn)分析師江征雁認(rèn)為，由于預(yù)判的失誤，招商地產(chǎn)一季度銷售回款僅20億元，并沒有新盤推出，而其大量的供貨是出現(xiàn)在市場狀況難以樂觀的三四季度。

同時(shí)，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前招商地產(chǎn)位于珠三角、長三角和北京、重慶的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備的88%，其中珠三角和長三角的比例就達(dá)到58%，而且今年下半年主要的可售項(xiàng)目都集中于此。這兩個(gè)地區(qū)被普遍認(rèn)為是將會(huì)受到本次調(diào)控影響較為嚴(yán)重的區(qū)域。

中銀國際分析師田世欣認(rèn)為，盡管目前招商地產(chǎn)全國化布局初具規(guī)模，但項(xiàng)目過度集中在上述熱點(diǎn)城市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也偏向改善型或投資型住宅，因此在當(dāng)前調(diào)控形勢下銷售預(yù)期不理想。

如此一來，招商地產(chǎn)預(yù)想的150億元的銷售金額和130萬平方米的銷售面積目標(biāo)能否順利完成？業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在50億元定向增發(fā)方案終止后，招商地產(chǎn)也將順勢放緩開發(fā)節(jié)奏，采取更為慎重的策略應(yīng)對。

“招商地產(chǎn)能否在即將進(jìn)入的行業(yè)逆周期中保持較高的增速，恐怕要倚仗公司能否使用更加靈活的銷售策略以應(yīng)對市場的變化。”日信證券地產(chǎn)分析師邱晟赟表示。

董事長林少斌在此前接受本報(bào)記者專訪時(shí)曾表示，今年下半年的土地投資將視融資和銷售狀況而定。有分析人士認(rèn)為，銷售的不樂觀，加上再融資的終止，無疑將預(yù)示招商地產(chǎn)未來的收縮已成定局。

(作者：宋振慶)