繼上周理財周報推出《中糧地產被指造假:3年淪落末流 回報率低如債券》,中糧地產的問題一一浮出水面。

奇怪的成都項目

2010年3月10日,中糧地產發布了《前次募集資金使用情況鑒證報告》。

該鑒證報告細數了2007年配股募集資金投向的6大項目的較新進展。值得注意的是,承諾投資額的成都天泉·聚龍國際生態園項目,離回本似乎仍無期,目前開發進度為32%。

2007年8月中糧地產《配股說明書》披露,該項目為中糧地產與鵬利國際(四川)置業合作開發,總投資10.8億,中糧地產后續投資額為3.63億,該項目分四期建設。

其時,一期工程已全部完成并基本銷售完畢。二期工程又分為A、B、C、D、E區,其中:B區已竣工;C區已完工,僅剩園林景觀工程的收尾工作。

巧合的是,一期、二期B區、C區工程面積合計恰占總項目約32%,與2009末開發進度基本一樣。而在這期間,據其鑒證報告,截至2009年12月31日,已投入2.5億募集資金,即承諾投資總額的69.37%。這意味著,這2年4個月來,耗資2.5個億卻只做了一個原二期C區外圍景觀改造、房屋整改工作。

按規劃,該項目靜態投資回收期為2.64年,按10%基準收益率計算動態投資回收期為2.91年。不論如何計算,2010年,該項目理論上即可回收成本。但截至目前僅貢獻利潤5788萬。

而照此投資效率,余下的1.1個億能補上剩下的工程窟窿嗎？

無期的“生死”一盤

可以稱作“生死局”的資本運作“26億重金轟下的沙峪項目”更加難堪。

2010年1月22日,北京市國土局公布了19個2008年12月31日之前購購但至今仍未開工的項目。中糧地產在順義后沙峪吉祥莊的C06和C03兩幅地塊榜上有名。

北京市國土局公布的信息還顯示,中糧地產的C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂了土地出讓合同。合同約定的開工時間是2008年12月31日,約定竣工時間是2011年6月30日。但截至發布通知之日,兩幅地塊的工程進展,仍處于“辦理規劃審批”狀態。

而據其年報披露,該項目一期預計竣工時間是2012年4月。但從中糧地產2009年10月16日提交給北京市住房和城鄉建設委員會的《順義區后沙峪鎮吉祥莊村項目建設方案》[順義(2009)14號]公告看,稱該由中糧地產投資(北京)有限公司開發的項目共分三期開發建設,分別在2013年10月、2014年6月及2015年6月前完工,其較遲竣工時間比其年報披露的時間晚三年兩個月,比合同約定竣工時間晚了長達四年之久。

順義項目究竟要拖到何時？

這背后隱藏的,仍是一個巨大的資金問題。據公開信息,該項目總投資將達到73億之巨。為運作該項目,中糧地產母公司中糧集團雖多次伸手援助,給予高達約42億的貸款,但這仍舊杯水車薪。隨后中糧地產股東大會通過35億的配股方案,用以收購及后續開發,其中9.1億輸血后沙峪項目。

為了募集資金,中糧地產甚至以后沙峪項目在建開發產品用于抵押,獲得20億元貸款合同。截至年報,該項目除去項目收購資金外,僅投入1.6億左右。

而在2012年4月之前,數十億的投資沒有任何現金可供回收。這對沒有商業地產操盤經驗的中糧地產來說,這盤“生死”棋破解之日無期。

公司治理重大漏洞

項目運作效率的低能,對中糧地產來說已經不是什么新鮮事。

中糧地產2002年在深圳拍得的瀾山項目,因color社區在施工時擅自更改規劃,導致延遲交房。一直到2009年,該項目才較終完成交售,整整耽誤了7年之久。

一位業內分析人士向理財周報指出,中糧地產的資金運用似乎成惡性循環:“項目運作效率低——資金周轉慢——項目資金間拆東墻補西墻——需要更大量資金補漏洞”,上述北京項目即為一個鮮明案例。而中糧地產的現金流實際上一直處于捉襟見肘的境地。

為此,中糧地產動用了各種融資方法:配股、反復的資產注入、債券、向母公司借債及上述抵押貸款等。幾乎中糧地產開工的每一個重要項目,都伴隨著一次融資,而來自于經營活動現金流的支持一直非常無力。

募集資金的管理之混亂更讓人難以置信。

2009年3月5日,中糧地產發布的《關于深圳證監局巡檢發現問題的整改報告》稱,深圳證監局在2008年10月中旬的巡回檢查中發現中糧地產存在五大問題。

值得注意的是,《整改通知》指出的點是:“你公司董事會授權董事長競拍土地的權限過大,使董事會在重大投資的決策中無法發揮作用,也不利于你公司控制購購土地的風險。”

令人吃驚的是,據該公告,此前中糧地產董事長孫忠人竟然可以不受金額限制的決定通過市場公開招標、拍賣、掛牌等方式獲取土地并開發房地產項目。而震驚業界的上述北京項目的獲取,正是在該整改通知發出之前。

而在募集資金使用與披露中,中糧地產存在更嚴重問題。深圳證監局指出五大方面:中糧地產募集資金的存儲不符合規定,募集資金專用賬戶的設立未經批準;募集資金的使用未進行專戶管理;未對募集資金使用情況進行報告;未明確募集資金使用的分級審批權限;募集資金實際投入金額計算錯誤、披露數與實際發生數不符。

其中多處違規均可影響財務報表的真實性。而在此之前,中糧地產獨立董事、監事會及審計機構開元信德會計師事務所均認為中糧地產內部控制比較完備。