2009年，政府為應對金融危機而采取了注射強生劑般的刺激政策來促進經濟增長，使得房地產而成為了受益的行業。房價再次持續快速而大幅度地上漲，成交再次大規模增長，房地產市場，獲得了超常規的野蠻復蘇，陶醉在政策刺激所帶來“喜洋洋”豐收景象的幸福中。然而，一些中小開發商，正在幸福中痛苦著，正面臨被淘汰出局的威脅。

頭先，統計數據顯示，2009年，人民幣各項貸款增加近10萬億元。其中，開發貸款獲得了快速增長，房地產業從寬松的金融政策中獲得了大規模的信貸增長。只是，因此，大規模增長的銀行貸款，大量的信貸資金，流向了大型房企，尤其是國企或上市房企，使得中小房企相比而言變得越來越“窮”。

2009年5月27日，國務院將保障性住房和普通商品住房項目的較低資本金比例下調至20%，其他房地產開發項目的較低資本金比例下調至30%。只是，資本金比例下調，降低了房地產開發貸款門檻，加大了房地產開發貸款的風險。因此，商業銀行為控制發放開發貸款的風險，使得這個政策更有利于大型房企尤其國企、上市房企能從銀行獲得更多貸款，本來就很難從銀行獲得貸款的中小房企受惠并不大，依然很難獲得更多貸款。這樣，客觀上進一步拉大了中小房企與大型房企尤其國企、上市房企在銀行貸款融資方面的差距。

一份“2009內地房企融資調查”的數據顯示，截至2009年11月6日，61家房企共融資3924.55億元人民幣。其中，按融資額高低排列，“前15名”共融資3193.45億元人民幣，占總額的81.2%?！扒?5名”中，有9家具有國資背景。綠地集團、金地集團融資超300億元，泛海建設也動輒融資超200億元。而且，61家房企共獲銀行授信總額為2420億元人民幣，“前10名”就占2419億元人民幣。

其次，更為嚴格的貸款政策使得中小房企越來越落后。相關政策規定，房地產開發項目，必須要在“四證齊全”后才能貸款。中小開發商，在“四證齊全”前很難獲得貸款。而一些大型開發商，往往依托大型企業集團，能通過集團獲得大量的銀行貸款，獲得大量的銀行授信。大型企業集團，容易獲得貸款或授信，再通過內部資金調撥，將以集團的名義拿到的信貸資金投入到房地產企業中。尤其是，一些大型企業集團，本身就是“金融寡頭”，或是銀行兼營者，或是金融業持股者。因此，其屬下房企，自然更容易獲得貸款。

第三，大型開發商往往占有更大的市場份額，在這輪野蠻復蘇中，獲得更多銷售回款，獲得更大市場份額，進一步拉大了與中小房企的差距。

第四，當銀行貸款不能滿足需要時，大型開發商還可通過供應商資源、市場借貸等多種途徑獲得其他融資，上市房企可從股市等獲得資本市場融資，而中小房企往往只可能通過“高利貸”融資。高昂的融資成本，自然會大為降低其贏利水平，甚至可能導致風險。

第五，有輿論稱，國家4萬億投資計劃中，已投入的資金中，可能有約一半，流入了房地產開發領域，流向了土地市場。這些流入企業，往往是國企、上市房企等大型房企。

第六，地價上漲，“地王”再次頻現，使得大量土地資源向大型房企尤其國企集中。相關機構發布的2009年三季度末中國房企土地儲備排行顯示，前十大房企總共擁有土地儲備3.05億平方米。而一些大型房企紛紛擴張到二三線城市搶地，爭奪二三線的市場，本文作者陳真誠分析認為，將使得中小房企的生存空間越來越受擠壓。

至此，可以說，資金流向的差異性、地價快速上漲、市場進一步趨向集中等因素，使得大型開發商（尤其是具有國資背景的大房企或上市房企）的資本優勢、規模優勢、拿地能力優勢、與政府土地議價能力優勢等變得非常明顯，必然使得中小房企面臨越來越大的競爭壓力。如今，政府正在對房地產進行新一輪調控，如果調控到位的話，其結果無疑將促進房地產市場重回調整通道。如果政府打擊閑置土地的力度越大，就將逼迫一些手持土地的開發商加快開發進度，就將增加開發商的資金壓力。

尤其是，作為執行國務院常務會議精神的一項具體舉措，2009年12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署五部委聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》的文件。這個新政策要求開發商以后拿地時頭付款不得低于50%，且原則上要求在一年內全部付清全部土地款。無疑，這個政策本身就存在著擠壓中小開發商的副作用。因此，本文作者陳真誠分析認為，隨著新一輪房地產調控的深入，如果再房地產調控到位的話，政府政策及政策和市場等因素主導下的房地產調整，必將促使房地產市場進行新一輪洗牌。而且，市場調整越深化，調整的時間越長，洗牌就可能越嚴重。其結果是，在新一輪洗牌中，一批中小開發商等中小房企，遲早將會被淘汰出局。

(作者：陳真誠)