目前無錫在建或擬建的城市綜合體項目達到了22個。作為一個新的產品形式，一種新的產業形態，城市綜合體不同于一般的地產項目，它不是說簡單地賣住宅、賣商鋪，城市綜合體的成功關鍵是什么？它們各自又是如何實現差異化發展的？

圍繞著這一系列話題，無錫萬達商業廣場有限公司副總經理馬俊浩、無錫紅豆置業有限公司副總經理李健、無錫金太湖房地產開發有限公司副總經理湯小偉、無錫寶龍房地產發展有限公司銷售總監林濱泓、明發集團無錫房地產開發有限公司營銷總監曹澤武等5位嘉賓，展開了探討。

區域營造定位

在嘉賓來看，城市綜合體，每家公司的操作手法與模式都不一樣，但對于一個成功的城市綜合體項目來說，頭先是定位。每個項目的選址不一樣，周邊的商業群、消費群也不一樣，這就決定了項目的定位不一樣。每個項目都必須根據地域特征、消費環境來營造自己的氛圍。

紅豆國際廣場位于市，地段決定了它必須高定位，酒店式公寓、商檔百貨商場、辦公樓成為項目的主打內容；位于河埒口地區的萬達廣場承擔著老區改造的功能，在定位時更多的是對老商業的升級換代。

金太湖國際地處歐風街，這里原本就是無錫的餐飲、休閑、娛樂聚集地，新項目很自然地成為一種延續與光大。

寶龍城市廣場位于新區核心地段，周邊聚集了一大批中高端白領群體、已有很大的商務旅客，圍繞這樣的消費情況進行定位。

新區有兩個商業園區，一個很大的商旅，酒吧、醫療設施、精裝單身公寓成為這里的特色；明發商業廣場選址在惠山新城，這是一個有潛力，但目前的人氣、居住環境、配套都還有所欠缺的未成熟區域，以餐飲、娛樂為主的特色主題公園成為發展方向。

規模決定設計

項目的規劃也很重要。“前期的規劃設計是任何一個城市綜合體項目走向成功所必不可缺的。”萬達的馬俊浩介紹，萬達下設一個有300多名專家組成的商業規劃設計院，在每一個項目動工建設前，都必須經過專業的規劃設計。

拿到了一個非常優越的地理位置后，項目就要進入全面設計階段。“城市綜合體的設計不僅僅是建筑設計，還包括了業態布局。”金太湖的湯小偉表示。紅豆國際廣場的李健提出，城市綜合體是多種業態的組合，各種業態之間是一種互補的關系，對業態的布局就是考慮怎么吸引更多的消費力、購購力。

在寶龍的林濱泓看來，項目應該根據規模的大小來進行規劃。像明發商業廣場有50多萬平米，它選擇的是一種半開放式；金太湖國際城有70多萬平米，它選擇的是一種全開放式；寶龍城市廣場，只有20多萬平米，因此選擇了閉合式，所有業態則是根據地塊形狀、周邊產業特征、消費情境進行布局的。

運營盤活項目

有人說，招商是一個城市綜合體項目成功的關鍵。然而在會客廳里，嘉賓們卻提出，前期的銷售成功不代表后期的經營成功，一個城市綜合體項目要持續發展，還要靠后期運營管理，必須有一個良好的運營團隊在招商后把經營盤活，項目才能長久長青。正是意識到了這一點，萬達集團2000年專門組建了一支運營管理隊伍，經過9年的發展，如今已擴展至1萬名成員。

對于明發、寶龍來說，他們認為較好的運營就是堅持既定的定位。明發的曹澤武說，在城市，大而全的項目很容易吸引客戶，但在明發，它處于一個未成熟的新城區域內，不是單單地大而全就能滿足客戶的需求，他們確定了餐飲娛樂這樣一個特別鮮明、有特點的主題作為將來的經營方向，而今后的運營就要堅持圍繞這個主題來發展。