10月26日,恒大地產發布消息稱,自22日開始在香港股市招股以來,恒大的國際配售部分已獲得超過4倍的認購,成為近期香港股市新股焦點。英皇集團主席楊受成、澳門賽馬會董事總經理李志強等均大手筆認購,就連久未沾新股的李嘉誠也斥資1億美元認購恒大。

而一年前的11月,搜房網舉辦的香港地產周活動上,房企赴港融資信心幾乎跌入了較低谷?！斑@樣的局面是曾經意想不到的?！蹦烊f。

從SOHO中國成功融資128億港元到恒大地產頭度上市失敗,再到新的融資潮,一年多的時間里究竟發生了怎樣的變化?而正在籌謀上市的企業又將面臨怎樣的新問題?

擁擠的上市通道

自今年7月29日北京金隅赴港上市以來,已有恒盛地產(00845.HK)、寶龍集團(01238.HK)、華南城(01668.HK)等多家房企完成境外上市。據統計,加上已通過聆訊和蓄勢待發的企業,目前,排隊赴境外上市的內地房企超過30家；實際募集和計劃募集的資金合計逾500億港元。

幾家企業雖成功上市,但其發行價格相比于A股市場同類公司低了很多。今年9月底10月初陸續登陸香港聯交所的華南城、恒盛地產接連遭遇了“破發”的尷尬。恒盛地產,開盤僅3.59港元,上市當天較高報3.92港元,收報3.76港元,較招股價下限跌10%。而在之后的半個月內,恒盛地產更是大跌20%。寶龍地產之前也不得已在降低發行價格的基礎上,縮減融資規模。

這也導致近期準備赴港IPO的恒大地產、龍湖地產、禹洲地產、集團、花樣年等公司,在發行價格的確定上格外小心翼翼。恒大主席許家印表示,恒大集團的招股價定價區間并不高,有點賤賣的感覺,因此,公司發行的股票并不多,有些還要捂著。

曾經協助恒盛地產完成上市的德意志銀行相關人士認為,這些房企的股價大多被低估了。而恒盛地產僅僅是被打了“半折”。相比于A股市場,香港市場面向的是全球投資者,對估值的參照標準更為國際化,可供選擇的投資標的更為豐富,因此不大可能出現超溢價的股價。這可以從同時發行有A股股份和H股股份的公司股價差異得到印證,除了少數公司是H股股價超過A股股價外,絕大多數公司都是A股更為昂貴。

WIND的統計數據也顯示,內地赴港上市的房地產公司市盈率普遍為10倍左右,大大低于A股市場。

上述投行相關人士接受本報記者采訪時分析,積壓了兩年的上市需求在2009年底爆發,上市窗口顯得有些擁擠。2007年就有一些企業籌備上市而未能如愿,2008年又遭遇全球性的金融危機,很多請求不得不被擱置。目前很多企業看不清2010年的走勢,加上對加息的擔憂,紛紛在四季度排隊上市。由于排隊的地產企業過多,也使得短時間內房企融資額縮水成為必然的趨勢?；鸾浝頃佑羞x擇地購入。

秦靖進一步補充說,來的企業多,投資者挑選的余地就越大,價格戰是不可避免的。十幾家企業幾乎選擇同一時間段上市,基金經理需要重新調整投資分配,賣掉老股,購新股。秦靖相信,如果上市后的業績足夠好,甚至超過上市前宣傳的目標,股價一定會有所反彈,估值會恢復。

相比SOHO成功上市時的環境,另一巨大的變化是投資者的認知。德意志銀行相關人士舉例說,SOHO中國是因為在一線城市的利潤穩定而受到青睞；而恒大規模很大,土地價格便宜。但成熟的投資者認為,企業并不是有了足夠多的土地儲備,就可以轉化為利潤。投資者會選擇質量更好的企業。

對此,上述相關人士也表示,投資者會很關注上市公司具體的地塊的價值。他回憶說,2007年當時很多開發商認為一線城市已經基本上飽和,于是紛紛去二、三線城市拿地。投資者可能會認同企業在二三線城市擁有大量的土地儲備。但經歷樓市調整后,投資者逐漸認識到,中國的住房商品化不過十余年的時間,一線城市遠遠沒有飽和。即使是城市化率非常高的香港,當地的開發商依舊可以很賺錢。投資者又開始關注擁有一線城市高質量土地儲備的公司。

上述投行相關人士認為,兩年多來先進沒變的是,投資者一直認同高質量、能賺錢的公司,而土地儲備只是基礎。

上市房企將更理性

搜房指數研究院發布的較新報告顯示,在恒盛身后,禹州地產、置業、恒大地產、明發集團和花樣年集團先后通過港交所的上市聆訊并開始路演。除此之外,尚有龍湖地產、中駿置業、佳兆業等企業正準備聆訊；融創中國、星河灣、香江國際、方圓地產等企業也在籌備上市。四季度房地產市場保持環比上升態勢,多數企業銷售業績表現出色,資本市場對企業有較高的盈利預期,目前仍是房地產企業上市融資的好時機。

如此多的企業集中上市,將給內地房地產市場帶來怎樣的變化?恒盛地產10月2日在香港聯合交易所掛牌交易,13日就宣布將收購兩幅位于天津的土地,交易總價約8.49億元人民幣。而深圳的招股文件也明確表示,將把集資所得的近50%用于收購土地。恒大地產表示,融資所得的資金將被用于現有項目的融資、增加土地儲備等。

業界擔心,多家房企上市之后,是否會重演2007年的土地瘋狂,上市公司拼命融資去購地,房地產上市公司進入“高地價→高股價→更高地價”的惡性循環。陳丹華分析說,企業上市之后,肯定會投入一部分資金去購地,但購地的決策依據取決于當時的房地產市場,相比上一輪,企業應更加理性?！皬V渠路15號地較終被中化方興拍下,但拍賣過程中SOHO中國潘石屹也出到39億,1億的差價很多嗎?”德意志銀行相關人士反問。無論是民企還是國企,上市公司還是非上市公司,高價拿地是因為對未來的房地產市場有較好的預期。

上述投行相關人士也表示,每年內地房地產企業在港凈融資總數額不超過1000億,1000億的資金投入進去,不會給內地的房地產市場帶來根本性的影響,甚至比不上保險資金對樓市帶來的影響。秦靖認為,更積極的變化在于降低企業融資成本,上市企業發行債券成本要遠低于非上市公司。通過上市,讓公司更加透明化,提升管理水平。股東在公司策略、戰術上的幫助,有助于管理層的決策。更完善的內控制度和財務制度,讓企業變得更健康。每年度的審計,讓公司更加規范化。

(作者：荊寶潔)